楼市退潮！裸泳的人正在付出惨烈代价 | 米筐原创

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2016年这轮楼市行情中，高杠杆冲进来幻想暴富的人，正在承受惨痛的代价。

01

算一笔账本轮楼市调控，自2016年9月30日全国统一实施以来，至今已三年过半。在这三年半当中，绝大多数城市房价几乎没涨、不少城市甚至出现了10%以上的跌幅，对于部分远郊新城、城市新区来说，其房价跌幅更大，大到部分地区价格近乎腰斩（如环京的楼市）。如果房贷按4.9%的基准利率、30年等额本息的还款方式来说，我们可以算一笔帐：房贷100万，月供超5000元，一年总还款6万，三年半下来就是20多万；房贷500万，月供超25000元，一年总还款30万，三年半下来就是100多万；房贷1000万，月供超50000元，一年总还款60万，三年下来就是200多万；房贷2000万，月供超100000元，一年总还款120万，三年半下来就是400多万。……打一个贴近生活的比方，这三年来：如果房贷100万，相当于两年的工资没了；如果房贷500万，相当于两辆宝马5没了；如果房贷1000万，相当于两套强二线城市的首付没了；如果房贷2000万，相当于两套一线城市的首付没了。有人会立马反驳：买房贷款100万、200万算正常，顶多贷款500万，哪能有房贷1000万、甚至2000万的？！房贷1000万以上的人，相对于14亿人来说，占比确实极低，但其绝对数量却也可观。且不说北上深的新房总价动辄千万，在2016年这轮楼市行情中，通过抵押大城市、尤其是北上深一线城市的房子再高杠杆买房的投资客就是一大波。如果这些高杠杆炒房客（更合适的说法应是房产投资人），有着能裹住月供的高收入也没什么，问题是没有。他们月供的绝大部分来自于贷款，即俗称的以贷养贷——用新的贷款去还到期的贷款、把贷款的一部分留下来去还到期的贷款。而今三年半已过，楼市的暴涨没有到来、反而在漫长的跌价中煎熬。损失的不仅是真金白银，更重要的是月供正断、杠杆正断。他们就是这轮楼市高潮中的裸泳者，现在已到露底裤的时刻。这轮楼市暴涨，给全体中国人上了一堂洗脑的财富课——房价永远涨、买房必致富、杠杆撬动财务自由……也因此，投机氛围极浓。在自媒体的蛊惑下、在房产大V的教导下，人们迫不及待的加杠杆买房，房投圈里比的是：谁持有的房产面积多、谁名下的房产数量多、谁的银行贷款负债多。于是，把全款房抵押后筹首付、把按揭房结清尾款后再抵押筹首付、通过信用卡/信用贷/网贷等筹首付……一时成为风潮。在笔者认识的人当中，就不乏高杠杆炒家。在2016/2017年楼市最火热的时候，把北京的房子抵押出来三五百万，再去环京买入十余套房产、撬动上千万负债。而今，房价近乎腰斩不说，重要的是房子既卖不出去也租不出去……近乎是一笔死资产，同时留够两年的月供也已耗尽，杠杆正在断裂。这些裸泳者，赌的是周期、赌的是政策、赌的是楼市夜壶、赌的是放水刺激。可现实却让他们一再失望。

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预期幻灭过去的成功和经验会让人的思维固化，并由此形成路径依赖，这在房产投资中特别明显。过往经验看，对楼市来说，每一次危机确实是危中藏机。1997年亚洲金融危机冲估中国经济，为扩大内需，其中的一个策略就是住房商品化改革，由此开启了房地产作为国民经济支柱的序幕。2007年美国爆发次贷危机并随后引爆全球金融危机，深度依赖出口的中国经济再遭重创，为扩大内需，启动四万亿信贷刺激，出现了全国第一轮房价暴涨，居民历史上最大的一次造福运动开启。2015年底，上次四万亿刺激后遗症显现——产能过剩、经济低迷、企业利润微薄，为产业和消费升级，再次提出去产能策略，信贷放出的水再次流入楼市，推动全国房价普遍性暴涨。经过这几轮暴涨，大家终于不淡定了——买房致富成了坚定的信仰，并总结出“危机必刺激楼市”、“房价三年一周期”、“保经济必放松楼市”等结论。所以，楼市调控了三年多，大家等待了三年多，并不放过对任何一次危机的深切期待。中印边境对峙，刺激经济、楼市要放松，房价要涨了；欧美科技封锁，刺激经济、楼市要放松，房价要涨了；中美贸易摩擦，刺激经济、楼市要放松，房价要涨了。可出乎大家预料的是，本轮楼市调控政府决心之强、时间之长、执行之严厉远超大家想象，“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济手段”等一再被提起，并在坚定执行。2月，新冠疫情全面爆发。工厂停产、商场停业、交通管制、娱乐暂停……经济遭受巨大冲击。为应对疫情，政府出台了一系列刺激、救市措施，其中的一项就是信贷政策——也就是俗称的印钞放水。“房价将暴涨”的高潮呼声再次在市场流传：抄底时机已来、调控放松将至、钱将再次流入楼市、疫情结束房价将报复性上涨……一时扰动得人心惶惶，彷佛不抓紧买房就错失了一个亿。起初，各地政府确实也有一些放松楼市的小动作，如公积金贷款调整、放松落户限制、甚至还有买房补贴等，再加上一些银行本来是支持实体的信贷放松被解读成楼市信贷放松，不少人陷入房价暴涨的焦虑当中。可事后证明不过是虚惊一场，各地或明或暗的鼓励措施很快被叫停。房价将因疫情而暴涨的幻想再一次破灭。其实时至今日，仍有一些人坚持楼市暴富的信仰，那它何时会破灭呢？

03

信仰何时亡？政策因时而异、因势而异，楼市刺激经济一样。现在的经济环境、发展阶段跟过去已有很大不同。1998年是中国城镇化的起步阶段，大规模的农民进城才刚刚开始；2008年是中国大城市化的加速阶段，人口加速向大城市聚集、城市框架迅速拉大；2015年实际上已进入城市化收尾阶段，已经进城还没买房的人，在为“买房上车”做最后的奋力一搏。在这几次房价暴涨的当口，都是因为处在大量人口流入城市的阶段，也因此产生了巨大的房屋需求，只要刺激楼市、让大家适度加些杠杆，就能快速拉动经济。而今我国城镇化率已达60%（实际数值可能更高），还没进城的很大一部分是老人、小孩、弱势群体，以及能力有限、收入较低的人群——这些人当下几乎无法进城，在城市生活的成本较高。若此时再强刺激楼市，请问盖出的大量房子给谁住呢？当新房成了没人的空房、新区成了没人的鬼城，后果将是惨烈的。这就不是刺激经济、而是崩溃经济了。这其实是国家不愿意再大规模刺激楼市的大背景。从小的角度来看，实体和楼市是一种相辅相成、彼此互动的关系。因为有实体经济，所以带来了就业，人口多了对房子的需求就多了，这就是楼市繁荣的基础。当大家因实体经济而有了钱，就有能力去买房子、买更贵更好的房子，人们安居乐业又反过来有了发展实体经济的动力，如此往复循环。可当下的情况是，房地产过度繁荣，人们没有心思去发展实体经济、反而一心想着通过房地产一夜暴富赚快钱。长此以往，实体经济凋敝、高房价的基础也会动摇，最终会反噬整个经济拖入泥淖。本次楼市调控以来，中央一直在强调金融去杠杆、改革供给侧，就是要打击投机暴富心理、推动实体经济产业升级和百姓消费结构升级，如果还想着买房暴富实际是与大趋势相对立的。如果这次再让高杠杆裸泳者成功了，或有了新的转机，那本轮三年多的调控成果将前功尽弃，对政府信用和百姓心理的打击将是灾难性的——谁还相信政府的政策？谁还会再怀疑房价不涨？谁还会安心上班搞实业？炒房心理不死，楼市调控不松；暴富心理不亡，楼市调控不松；房产信仰不破，楼市调控不松。本轮楼市调控打击的就高杠杠裸泳者，死得最惨也将是高杠杆裸泳者。必须有人成为祭品，才能起到惊醒世人的作用。再次提醒：请彻底放弃房价再次暴涨的幻想。

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