均衡布局显“另类”，实则深谙零售要义：碧桂园营收规模逼近5000亿

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

“

负债结构不断优化，2019年股息率近7%。

”

前言：大时代，大行业

地产行业是风云君始终比较看好的行业，尤其是在当前 “房住不炒”的总基调下，房地产逐渐褪去金融投机属性而回归居住属性，这将有利于普通老百姓重拾信心：通过自己的奋斗，最终将能买得起一个安乐窝。

这两年，风云君明显感觉到媒体上贩卖焦虑、渲染地产投机的报道少多了，茶余饭后还在谈论地产的人也是。

那是不是说明这个行业真的从“黄金时代”高台跳水了呢？

当然不是。统计局数据显示，去年1-11月，商品房销售面积14.89亿平方米，同比增0.2%，其中住宅销售面积增长1.6%。这说明了褪去的只是狂热，实打实的居民购房需求一直都在。

而提到房地产行业的后劲儿与发展潜力，那就不得不提城镇化率。虽然我国城镇化率不断提升，目前已达到60%，但是距离发达国家仍有距离。

这也就意味着房地产行业发展空间仍在，只是这种增速目前变得温和绵长、有利于行业长期发展。老规矩，分析一个行业，要看这个行业龙头公司的财务数据，而碧桂园（2007.HK）正是地产领域各线城市均衡发展的老大。

从这一点上看，碧桂园确实是个“另类”：碧桂园董事会主席杨国强多次表示看好三四五线城市发展，相应的战略核心也不偏废在一二线城市，而是均衡发展。近年来，公司业绩实现了稳步提升，这也说明了这一战略定位的正确性。

那么为啥一个从来不一味强调一二线城市布局的地产公司也能取得成功，并稳居业内三强呢？

其实，2019年，从地产业内数据来看，新建商品住宅成交均价涨幅前十和跌幅前十的城市绝大多数都是“三四线”。

用一句通俗的话来说，就是分化严重、危中有机，而关键是你得会挑。这一点我们通过下文中对公司土地储备的梳理来一探究竟。

一份在2019年7月公布的《财富》500强榜单中，碧桂园最新排名177位，大幅提升176位。2019年，碧桂园权益合同销售数据、总营业收入和毛利润均创下新高。

那下面我们就来看看，碧桂园2019年的业绩表现到底如何。

一、经营业绩稳定增长，净利润612亿

根据公开财报，2019年，碧桂园实现归属于股东权益的合同销售金额5522亿元，同比增长10%。归属于本公司股东权益的合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。

根据克尔瑞地产研究的数据，2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增速为6.5%，碧桂园仍保持着优势，增速高于百强平均水平。

（来源：克尔瑞地产研究）

自2018年7月起，碧桂园仅公布权益销售数据，该数据能够切实反映公司按照项目权益比例真正属于自己的销售额，权益销售面积也是这个道理。

与以往的全口径销售数据相比，权益销售数据更能体现公司的实际经营状况，对监管者和投资者来说这个数据更加具有参考意义。

除了销售数据之外，碧桂园的各项营业数据也持续攀升，创下新高。

2019年，碧桂园实现总营业收入4859.1亿元，同比增长28.2%。营收规模逐渐攀升，接近5000亿大关。

（来源：Wind，市值风云）

2019年，碧桂园毛利润为1266.4亿元，同比增长23.6%，毛利率为26.1%。净利润为612亿元，同比增长26.1%，净利率为12.6%。股东应占核心净利润约401.2亿元，同比增长17.6%。

毛利率和净利率从2015-2016年的低点逐渐回升，并且最近三年整体稳定，说明公司在内部管控能力较好。

（来源：Wind，市值风云）

根据观点地产网在2020年3月17日发布的《2020中国房地产卓越100》的榜单，碧桂园位居盈利能力榜单第一名。

统计显示，2019年碧桂园息税前利息超过97%的候选房企，权益回报率超过91%的房企，归母净利润超过近100%的房企。

（来源：观点）

此外，在《财富》世界500强上市房企中，碧桂园凭借29%的净资产收益率位于上榜房企首位。

（来源：财富中文网）

由于房企的预售制，合同签约时产生的销售收入需要在向消费者交房后才能被确认。而在合同签约和房屋交付期间，这一部分被称为已售未结转收入。

截止2019年底，碧桂园的已售未结转收入约7158亿元，该项数据为公司未来的业绩提供了有力的保障。

二、土地储备充足，布局透漏玄机

一边是业绩稳步增长，另一边碧桂园仍在持续扩充自己的土地储备，进一步拓展项目覆盖地区。

截止2019年末，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，分布于31个省/自治区/直辖市的282个地级市，总计覆盖1299个区/县。

（来源：碧桂园官方微信）

正如我们在文章一开始提到的，我国的城镇化趋势没有改变，而研究表明，城镇化率每提升1个百分点，就会有1400万人从农村转入城镇。这就是为何碧桂园如此看好三四五线地产市场的主要原因。

根据2019年全年销售数据，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

(来源：中指院)

根据财报，截止2019年底，碧桂园已获取的权益可售资源为1.7万亿元，其中三四线城市的权益可售资源为7976亿元。

另外还有潜在的权益可售资源7159亿元，其中主要包括参与一级土地开发的权益可售资源7031亿元。

将已获取和潜在的权益可售资源加总之后，碧桂园的权益可售资源达到2.4万亿元。按照2019年的全体合同销售金额进行粗略估算，当前的可售资源还可以支持公司未来3-5年的发展。

（来源：碧桂园官网）

为了契合国家3091亿元，潜在权益可售货源为3226亿元。其中，位于深圳的已获取权益可售资源为217亿元，潜在权益可售资源约1408亿元。

碧桂园可售货源也基本位于人口流动密集的区域。在已获取的可售货源中，97%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群。

（来源：碧桂园官网）

风云君认为，公司可持续发展的密码也正是藏在上面的数据当中。

人口净流入的城市才是值得投资的城市，这是业内的铁律。很多人之前仅仅关注一二线城市的人口流入状况，但是却忽略了一个基本事实：经过数年来的巨幅上涨，诸多这类城市早就不是踮着脚尖靠六个荷包就能凑活上车的。

最现实的解决方案就是随着各大城市群内部交通网络的不断完善、互联互通的进一步加强，有越来越多人最终还是会选择在这些中心城市周边置业，既能享受中心城市的就业机会，也能兼顾超中心城区的居住品质。

而这就是公司对五大城市群和人口流入地区布局的高明之处。被誉为零售之神的日本便利店之父铃木敏文先生有一条名言：不要去为客户着想，而是站在客户角度去思考。

碧桂园显然深谙其法。

三、负债结构、融资渠道、现金流均有上乘表现

再来看看现金流等情况。

根据财报，2019年末，碧桂园资产负债率为88.5%，除去合同负债之后的经调整负债率为54.6%，可见预收款这种“甜蜜的负担”是负债率高企的主因之一。

（来源：Wind，市值风云）

此外，2019年公司的净负债率同比下降3.3个百分点至46.3%，自上市以来连续12年保持在70%以下。

亿翰智库统计了2015至2018年间100家上市房企的平均净负债率，与同行相比，碧桂园的净负债率一直保持在较低水平，可以说相当稳健。

（来源：亿翰智库，碧桂园年报）

接下来我们来看公司是否存在偿债压力。现金短债比和利息覆盖倍数是两个常用的指标，现金短债比越高，利息覆盖倍数越高，则偿债压力越小。

截止2019年末，碧桂园有息负债总额为3696亿元，其中需在一年内偿还的短期有息负债为1163亿元，占有息负债比例为31%。

碧桂园账面有货币资金2683.5亿元，是短期有息负债的比例为2.3倍，短期偿付压力较小。

另外，息税折旧摊销前利润（EBITDA）是利息的4倍，同样表明偿付能力优秀。

与此同时，公司还有已授信未使用的银行授信额度3168亿元，进一步增强了防风险能力。

以上说明目前碧桂园的负债结构和偿债能力都处在一个较优的水平，接下来我们再来看一下公司的融资能力。

对于房企而言，融资能力对于衡量公司能否在未来保持充足的流动性至关重要。

从下图中可以看到，碧桂园在2019年和2020年至今发行的多为美元债券，债券利率不断降低，这也意味着碧桂园在不断降低自己的借贷成本。

2019年的债券利率在6.15%至7.25%之间不等，而2020年新发的两笔债券总计10亿美元，利率均向下突破6%，达到5.125%和5.625%。

当然，没有对比就没有伤害，我们再来看看行业数据。中指研究院指出，2020年1至2月海外债券平均融资成本为8.74%。

此外，1月17日，碧桂园一笔85.38亿小公募债已获上交所受理；1月20日，碧桂园另一笔13.16亿元资产支持专项计划也获上交所受理。

（来源：Wind）

稳定的融资能力和多样化的融资渠道无疑是上市公司抵御行业风险和维持稳健发展的基础。

最后再来说说公司的现金流表现。

2019年公司权益物业销售现金回款约5301亿元，回款率高达96%。

如此高的回款率，一方面帮助降低偿付压力，另一方面使得公司有能力进行更大规模的土地的投资与开发。

良好的回款率指标使得自2016年以来，碧桂园连续第四年实现经营现金流为正，达到147亿元，实属不易，折射出的是公司自身强劲的造血功能和稳健的财务风格。

四、多元化发展，煲仔饭机器人助力抗疫

前面我们说到，当下中国的城镇化率仅为60%，与发达国家约80%仍有差距。城镇化率的提升代表的不仅是住房需求的增长，与日常生活相匹配的方方面面都有巨大的增长潜力。

碧桂园总裁莫斌说道：“全周期综合竞争力的提升，是我们长期要坚持的一项工作。碧桂园追求高质量的发展，不是追求单纯的规模增长，而是追求全面的发展。相信未来随着竞争力的提升，我们在行业中的生存会越来越好。”

在2019年初，碧桂园明确了地产、机器人和现代农业是未来的三大重点业务，并且提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。这一定位是在传统地产模式的基础之上进行的拓展和延伸，旨在增强公司的全产业链优势。

这里我们主要说说碧桂园的机器人和现代农业两项业务。

机器人业务可以被大致分为以广东博智林机器人有限公司为核心的建筑机器人业务，以及以千玺机器人餐饮集团为核心的餐饮机器人业务。

在技术支持方面，碧桂园已经提交专利申请1843项，获授权327项，重点聚焦建筑机器人研发、制造与应用，已有32款进入工地现场测试。

2020年2月，由千玺机器人餐饮集团自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉新冠肺炎疫区的隔离点，为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务，赢得现场医护人员及媒体的关注。

（来源：碧桂园官网）

碧桂园还通过旗下的碧桂园农业控股有限公司来发展现代农业，通过布局研发、生产及市场三个环节，整合了全产业链。

目前已经落地的项目包括在武汉建立“中国种谷”，旨在推动中国种业的发展。

（来源：碧桂园官网）

五、全年派息124.38亿，当前股息率高达6.93%

2019年，碧桂园实现基本每股盈利1.85元，同比增长14.9%。

3月27日，董事会建议派发末期每股股息为34.25分，同比增长13%。全年合计每股派息人民币57.12分，同比增长17%。

说说直观的数据，碧桂园全年派息总额约124.38亿元，占核心净利润总额的31%。从过去三年来看，无论是看每股股息还是公司全年派息总额，都呈现逐年上升的态势。

我们取2019年全年每股0.5712元股息，结合当前股价9港元/股（约合8.24元人民币）计算，当前股息率高达6.93%，可以说跑赢市场大多数的理财！

（来源：碧桂园官方微信）

碧桂园在为股东创造回报的同时，也注重承担社会责任，在抗击新冠肺炎疫情期间，公司累计捐赠了2亿元设立专项基金，专门用以采购抗议物资驰援湖北。

疫情期间，总计运送972.5吨扶贫农产品支援湖北13个城市，并且为隔离店和方舱医院免费提供餐饮机器人，解决医护人员吃饭问题。

结语

任何一个行业，都不可能出现所有的玩家都赚钱的情况，在房住不炒、平稳发展的背景下，地产行业其实进入了一个更加健康发展的时代。强者恒强，剩者为王。大浪淘沙，行业资源最终会向万科、碧桂园等这样的龙头聚集。

从实际数据来看，碧桂园2019年的权益销售增速依旧领跑行业。利润率水平自2015年起得到改善，并且近三年呈企稳态势。

从财报来看，碧桂园土地储备货源充足，负债结构持续改善，净负债率水平较低，融资渠道畅通、融资成本处于下降通道。

在保证稳定派息的同时，上市公司承担社会责任，展现了一家业内领军企业的担当。

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