知进退，懂取舍：恒大“新战略”顺势破局

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

“

知进退、明得失、懂取舍、识大体、有敬畏。

”

天下之事，知进退、明得失、懂取舍、识大体、有敬畏者乃真豪杰。

地产行业在中国这片热土蓬勃发展已近二十载，成为中国经济快速发展的重要引擎。虽然一定程度上束缚了年轻人的生活，但是我们看到中国经济取得如此璀璨的成绩，国内公共设施几乎完胜多数西方国家，房地产行业的贡献颇大。自古鱼和熊掌岂能兼得？

当然，每个行业的发展都不可能是一帆风顺的，在国家房住不炒的主旋律下，在全球疫情肆虐的背景下，如何取舍如何又能兼顾长期战略成为摆在地产商面前的一道考题。而作为国内传统意义的地产龙头中国恒大又是如何答卷的呢？

今年2月13日，中国恒大率先推出全国楼盘网上购房；2月16日，恒大又推出全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享75折优惠，快速回笼资金，毕竟现金流对地产企业而言意义重大。

随着全球疫情的蔓延，2020年的全球各国经济已注定难言乐观，如今看来，中国恒大的动作又是领先行业。

如今正值年报披露季，中国恒大也披露了2019年业绩，让我们一起来看看在经济面临寒冬的背景下地产大哥又有何新动作。

一、2019年业绩公布，许老板直面问题不遮掩

中国恒大（03333.HK）的财报向来不缺少关注，在某种程度上具有一定的风向标意义。公告显示：

2019年，恒大实现合约销售额6,010.6亿元，同比增长了9.0%；实现营业收入4,775.6亿元，同比增长了2.4%；实现核心利润408.2亿元，同比下滑了48.0%；

截至2019年末，拥有现金余额2,287.7亿元，较上年同期增长了12.0%；资产负债率为77.9%，同比增长了4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增长了7.4个百分点。

不难看出，恒大的多项经营指标依旧稳居行业前列，但是，负债率水平在行业中也仍然处偏高水平。

出乎风云君意料的是，当天的业绩发布会上，对于高负债一事，许老板并没有遮掩隐藏，而是选择直面问题，并提出了“高增长、控规模、降负债”的新发展战略，并声称要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。

直面问题不遮掩，不禁让风云君感慨，中国恒大在关键时刻“知进退、明得失”。那么，中国恒大将采取何种措施呢？

二、懂取舍有敬畏，中国恒大开源节流降负债

1、新战略直击要害

所谓“高增长、控规模、降负债”，具体包括：

高增长，即充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售高速增长，2020年要实现销售8,000亿，到2022年要实现销售1万亿；

控规模，即严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年每年要降低3,000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；

降负债，即负债总额和负债率大幅下降，奋斗目标是在2020年到2022年期间，力争有息负债总额平均每年减少1,500亿，到2022年把总负债降到4,000亿以下。

销售高速增长、严控土储规模、降低有息负债，这些举措，可谓直击恒大高负债这一不足，力求转变发展模式。

然而俗话又说得好，说起来容易，做起来难。但风云君细细品味后发现，这具体实施起来还颇有点开源节流之功效。

2、开源：强劲销售促增长

唯有强劲的增长动力，才能确保充足的销售回款，进而充实现金流，从这个角度来说，高增长是新战略的基本前提。

其实，对于2020年的销售目标，恒大对外公布的是6,500亿元，而对内却要求做到8,000亿元，并力争在2022年实现销售额1万亿元，这也是恒大第一次向社会提出三年突破万亿元的大目标。

如此高的增长速度自然也不是随便说说，这背后的底气，首先便是来自恒大庞大优质的土地储备。截至2019年末，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，这将为其销售规模的高增长提供源源不断的货量。

而这2.93亿平方米的土地储备的平均成本只有1,800元/平方米；其中，位于一二线城市的土地储备约占比67%，平均成本只有2,252元/平方米，位于三线城市的土地储备约占比33%，平均成本只有1,281元/平方米。

风云君看到这些成本价，就想到三个字：还有谁？优质而庞大的土储规模在手，说白了，销售增长速度也就唯一取决于公司的战略需要，公司自己说了算。

道理很简单，人民群众对美好生活的向往是不会改变的：无论是刚需还是改善，一套好房子就是这种美好生活的一部分。当前的房地产市场，变化的是从大起大落到平稳发展，从金融投机到回归居住。对于最广大的民众，对于这样的变化是打心底里认可的。

低廉的拿地成本，确保了公司可以有足够的经营利润率去尝试各种姿势，继续引领房地产行业的变革浪潮，从产品、渠道、定价、促销等诸多方面探索最优解。

在风云君看来，今年年初以来，恒大的网上卖房就是一颗重磅核弹，势必将引领整个行业出现天翻地覆的变化。

鉴于其规模与成效，或许业内每一家公司都不得不面对经典的哲学三问：我是谁？我从哪里来？要到哪里去？

毕竟，所有公司目前的江湖地位，都是过去种种选择、努力和尝试的结果，也就难免或多或少面临“路径依赖”的问题。虽然大家在择时、择地、择项目管理侧重点等领域见解不同，但是地产行业总体上一直以来还是传统行业，大同小异。

江湖上有句黑话，叫做“善用刀剑者必死于刀剑下”；学术斯文一些，叫做“每个人都有其认知边界”，放下自己擅长的、而去拥抱不可知的，难度可想而知。

但偏偏总有极少数公司具备强大的思考力和行动力，能够着眼更长远、又下得了狠心，重新定位自己和市场，成为开拓者。根据数据统计，得益于网上卖房这一颠覆性的营销变革，2020年，恒大实现了一季度业绩“开门红”。

截至2020年3月末，恒大实现销售额1,465亿，大增23%；实现销售回款1,133亿，大增55%，均位列行业第一，并刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录，更为全年8,000亿元的销售目标提供了强有力的保证。

有人又要问了，按照目前速度算下来，在2020年的剩余九个月时间里，恒大平均每月需完成727亿元的销售，才能完成全年8,000亿元的销售目标，能行吗？

在各家房企的销售都饱受疫情影响的当下，恒大却实现逆市大卖，到3月份销售额已增长到612亿元，随着各地防控措施逐渐解除，未来增长到727亿元，又何尝不可以呢？

3、节流：严控规模降成本

开源有了，节流当然就要跟上了。

对于一家房地产企业来说，土地款项无疑是其最大的支出项之一。因此，从理论上来说，要想降低成本，仅仅依靠现金流入的拓宽是远远不够的，还应控制土储规模，避免资金的大量沉淀，从而降低成本。

根据公开信息，恒大在未来三年要严格控制土地储备规模，每年要降低3,000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，集中消化现有土地，实现土地储备的负增长。

为此，风云君也简单对比了一下，即使恒大将土地储备规模降至2亿平方米，在国内几大头部房企中，也依然可以保持其在土地储备方面的领先优势，不会影响到长期的业绩增长。

另外，恒大的多元业务投资也将收紧。对此，也在发布会上得到许老板的再次明确：恒大5年内不再投资其他任何产业。

土储负增长，辅以投资收紧，节流问题便迎刃而解。

4、转型新等式：高增长+控规模=降负债

高增长、控规模，又是如何实现开源节流降负债的功效呢？

根据发布会介绍，对于这一新战略的内在逻辑，许老板为大家算了这样一笔账：

2018、2019年，恒大销售回款每年维持在4,500亿左右，如果2020年实现销售8,000亿，回款按7,000亿计算，就会增加2,500亿的销售回款;

同时，恒大2020年减少土地储备3,000万平方米，就等于减少600亿的支出;

这样一增一减，就一定能实现有息负债下降1,500亿的目标。

风云君也替恒大算了一笔账：以恒大目前8.99%的借款平均利率来看，每年减少1,500亿元的有息负债，将节约至少100亿元的资金成本，进而直接反应在当年净利润中。再考虑到整体杠杆水平的降低，真可谓是一举两得。

按照这样的思路算下来，未来三年，新战略目标的实现也变得顺理成章。

三、顺应时代趋势，战略转型谋长远发展

根据公开信息，从2015年至今，中国恒大的战略经历了从“三高一低”，到“三低一高”，再到“高增长、控规模、降负债”的转变过程。

在战略转型的背后，则真实反映了在不同时期、不同阶段，面对不同的宏观经济形势，恒大对自身发展的思考与求变。

2015年，在国内经济下行压力下，国家对房地产实施去库存战略，外加金融政策的支持，房地产企业迎来发展大机遇。在“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的战略下，恒大跑马圈地做大规模，实现跨越式发展。

经过三年的高速增长，恒大成为国内地产龙头，其发展策略必然要随之改变。因此，进入2018年，恒大迈向保持规模适度增长，同时注重增长质量的阶段，“低负债、低杠杆、低成本、高周转”成为这一阶段的必然选择。

从内部来看，这一战略也取得了一些成果，恒大的资产负债率从2016年末的430%，降至2018年末的150%。但是，放眼房地产行业，降负债不再是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求，恒大目前的负债率水平仍然偏高。

从外部来看，未来较长一段时间内，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，全国商品房市场容量将维持现有水平。2020年初爆发的这场疫情，更是让“寒冬“下的房地产行业，进入”严寒“期。

在此背景下，高质量增长将成为行业决胜的关键。作为国内土地储备最高的房企，依托网上卖房的颠覆性变革等优势和条件，恒大再次提出转型新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降，实则是当前条件和背景下的又一次思考、求变与担当。

2020年一季度那份靓丽的成绩单，无疑是对这次新发展战略最好的证明，以及最大的底气。

总结

经济下行、房住不炒、疫情未去、线下停摆……每一个变化都可能是一场危机，每一场危机都必然是一场考验。

在这个风起云涌的市场中，变化才是永远的基调，路径依赖的风险也在持续。但只有真正的高手，从来不畏惧改变，就犹如这逆水行舟，不进则退而是审时度势，从危机中寻求突破。

恒大此次战略转型可谓是大刀阔斧，力度之大前所未有，困难肯定也是有的。然而纵然前方山高路远，相信中国恒大归来仍是少年。

免责声明：本报告（文章）是基于上市公司的公众公司属性、以上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告、定期报告和官方互动平台等）为核心依据的独立第三方研究；市值风云力求报告（文章）所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，市值风云不对因使用本报告所采取的任何行动承担任何责任。 

今日市值风云app首发文章目录

《不一样的风云早报|国常会：增加再贷款再贴现1万亿，进一步对中小银行定向降准（04.01）》

《风云海外动态 | 达美乐比萨一季度业绩指引令人失望；微软称Skype用户因冠状病毒爆发激增70%》

《大盘走高后回落，北向资金大幅净流入：风云每日复盘（4.1）》

我们将逐步增加更多盘面信息分析模块；同时就相关产业政策动态、行业动态进行持续跟踪，请下载市值风云APP阅读完整内容~

以上内容为市值风云APP原创未获授权  转载必究邮箱：mvlegend@163.com /微信：yangfeng562933点击下方阅读原文下载市值风云APP中国“独立第三方”为你带来：1500家上市公司独立研报，吾股评级系统……