“东京奥运会延期”全解读｜场馆运营成本增加，奥运村延迟交付，后续问题不断……
不过，东京市政府面临的艰巨考验还远不止于此。
“奥运会是世界公认的盛会，日本首都东京有机会举办这样的盛会，付出了很多的辛苦和努力。如今奥运会的延期，一定会造成成本的增加。”北京住宅房地产商会会长黎乃超在接受《国际金融报》记者采访时坦言。
按照黎乃超的说法，成本的增加是多方面的：一是投入进去的资金成本会有非常大的损失；二是保证竞技场馆运营维护的顺利进行，也需要日本政府加大投入。
除了对体育赛事产生的直接影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“奥运会延期举办某种程度上来说，还会影响到场馆周边的酒店等基础设施。”
据媒体报道，日本为2020年东京奥运会准备了各种各样的体育场馆、会展中心、酒店以及其他场所，如今，所有协议都需要重新谈判，场馆的重建计划可能需要暂时搁置。
图片来源：图虫创意1场馆运营成本恐继续增加
在业内人士看来，延期，意味着东京奥组委噩梦的开始。因为，东京奥运会所需要的一些重要场馆届时有可能根本无法投入使用。
伦敦奥运会场馆基建部门的负责人詹姆斯-布利对外透露，奥组委与场馆所签赛期合同的期限往往就是三个星期，但为了进行器械的安装及调试需要提前三个月入驻，比赛结束后还需要三个月拆建以及收尾工作。根据伦敦奥运会时的情况进行推断，东京的很多场馆都已经或者即将投入使用，东京奥组委很可能已经支付了相关费用。
有媒体报道称，奥运延期将导致这些场馆在今年夏天的空置。未来重新签订合同，还涉及到溢价问题，因为这些场馆还需要取消一些预定。
另据日媒报道，在预定举行篮球比赛的埼玉超级竞技场，通常在批准使用时需支付50%的使用费，扣除备用品等费用的剩余费用在比赛举行的3个月前支付。由于日本政府要求避免举行大型活动，对于3月中止举行的活动，将作为特殊情况全额退款。
日媒援引埼玉超级竞技场运营企业的相关负责人，就如何处理奥运会延期产生的预约取消问题，表示“目前还不清楚。另外受新型冠状病毒影响，无法预计今年夏季能否举行取代奥运会的其他活动”。
“撇开新建的竞技场馆不谈，已有的竞技场馆除了改造成本很高以外，运营成本也很高。不过，特殊赛事竞技场馆的再利用，本身而言就比较困难。”克而瑞乐苇创始人、易居克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺告诉《国际金融报》记者，由于一些竞技场馆是为了某大型赛事而建造，具有一定的特殊性，加之竞技场馆本身折旧也比较厉害，因此后续如何更好的去运营和产生价值一直是个难题，并不太容易去做一些重新的分割和灵活性的变动。
2奥运村延迟交房补偿复杂
在所有基础设施中，奥运村是非常重要的一项。
奥运村是指奥运会主办城市为参加奥运会的运动员、教练员提供的集中住宿的处所，日本方面原计划是在奥运会之后对奥运村进行翻新并将其改造为豪华公寓进行出售。
据悉，东京奥运会的奥运村规模空前。这个名叫“晴海Flag”的项目由三井不动产、住友商事等11家日本不动产巨头一同开发，位置处于东京湾边，三面环海，面积13.39万平方米，相当于3个东京巨蛋，建设总额达1000亿日元，这在日本的不动产历史上绝无仅有。此外，东京奥运村还是日本首个氢能城镇，拥有完整的氢能基础设施。
黎乃超告诉《国际金融报》记者，由于奥运村的特殊性意义，所以地理位置一般都处在“寸土寸金”的地段，东京奥运村也不例外，“未来的发展，肯定是举足轻重和有目共睹的”。
根据Harumi Flag开发商的网站，东京奥运村出售的公寓约4145套，用于出租的大约为1500套。因为供应量巨大，为避免影响日本房地产市场动荡，奥运村分批次销售。据悉，第一批次共有940套公寓，看房和销售活动在2019年夏季便开始，绝大多数被抢购一空。第二批次因受此次疫情影响，原计划将于本月下旬开始的奥运村预售工作，推迟到了今年6月以后。
因为奥运会延期将导致奥运村翻新工程延迟，对于已经出售的公寓部分，有分析人士指出，这将给已经签订合同的人们带来巨大的不确定性：包括是否会触发不可抗力条款，因此导致的补偿问题非常复杂。
对于此次奥运村，日本的11家不动产公司已经投入了大量的财力、物力、人力。黎乃超指出，在修建之初，他们并没有料到东京奥运会会因为疫情而推迟举行，因此，他们的现金流、施工工期、回款计划都是按照正常程序推进的，在今年夏季奥运会举办完成以后，翻新后的所有房屋就可以陆续售出并办理入住，所有投资就可以顺利收回，但由于此次“黑天鹅”事件，这些不动产公司会增加巨额成本。
推迟预售、交房都意味着不动产企业现金流回流的推迟，中原地产资深市场分析师卢文曦向《国际金融报》记者表示，在推迟期间，这些不动产企业并不能将这些已经建好的不动产去做其他用途，因为中间有很多不确定因素，而商业地产一般签合同时间都是3年-5年。那么，这些房产只能空着，而空一天就会产生一天的运营成本，不动产企业来将面临巨大的资金压力。
至于奥运村如此大量的新房（占东京新房供应量约1/3）延迟预售会不会影响整个东京的房地产市场，卢文曦表示并不会，奥运村在东京奥运会宣布推迟前后价格表现比较平稳，并没有出现较大的波动，这一方面源于奥运村本身其他基础条件没变，只是预售和交房延后；另一方面也是因为日本城镇化程度非常高，房地产市场相对成熟。
3经济损失或超350亿美元
东京奥运会本身就是一个耗资巨大的项目。从2013年东京申奥成功起，日本方面预计成本开支就不断上升。到2018年，日本国家政府审计委员会发布的一项报告提出，东京奥运会的成本将高达250亿美元，其中与奥运会相关的基础设施投入就超过90亿美元。
《日经亚洲评论》报道称，高盛集团估计，如果奥运会不能如期举行，所产生的直接损失以及日本国内消费损失将达到50亿美元（5500亿日元）。日本民间经济学家的预测更悲观一些，他们认为日本国内的整体经济损失将达到54.2亿-63.2亿美元（6000亿-7000亿日元）。
这里面并不包括连锁反应所造成的辐射损失。根据日兴证券之前的估计，奥运延期或取消将给日本的GDP带来0.7%-1.4%的负增长。日本2019年的GDP总量为5万亿美元。也就是说，奥运延期或取消所带来的直接损失、日本国内消费损失，以及辐射效应所产生的损失，将有可能超过350亿美元。
记者 蒋佩芳 肖逸思—— / 好文推荐 / ——
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