潘石屹清仓，要卖SOHO，全身而退？

潘石屹这次要卖公司了？

3月11日下午，SOHO中国发布公告称，公司正在和海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致对公司全部发行的股份进行全面要约收购。

此前一天，3月10日上午，有消息称黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元。港股SOHO中国的股价直线拉升，一度涨超38％，创近两年新高。

潘石屹从2011年不断买资产，到2014年开始年年卖资产，新的一年，潘石屹要卖公司？

1、2010年，SOHO迎来了巅峰！

SOHO中国的营收巅峰是2010年，当年营业额182.15亿元，增长幅度高达145.7%，主要收入来自于银河SOHO、东海广场、SOHO嘉盛中心等销售型物业，随后两年，SOHO就迎来了净利润高峰，2012年，公司的净利润达到创纪录的106亿。

2011年货币政策从紧，市场持续低迷，潘石屹说，“2011年正是我们收购的好时机。”

2011年，SOHO中国在上海砸下154亿元，疯狂并入7个项目。从2011年到2014年出售资产前，SOHO中国在上海陆续拿下了12个项目，占据了SOHO中国投资总量的3/4。

潘石屹原计划将山西、西北、内蒙的客户源引进到上海的房地产市场，但是2011年国内实体经济的不景气，很多煤老板自己都陷入困境，SOHO中国的主要客户群并没有来到上海。潘石屹开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层，并在2011年打散旧的销售团队，2012年重新招兵买马，却难以扭转不利局面。

SOHO中国在上海投入大，却没有得到预想的回报。

一直坚守“散售”策略的SOHO中国，在进入上海之后，开始进行战略调整，SOHO中国于2011年年初曾表示，要加大持有物业的比例，到2014年形成“持有模式”和“散售模式”分别占50%的格局，转型做包租公。

2、 繁华落尽，步步维艰！

张欣在SOHO中国的2012年中期业绩发布会上，高调宣布SOHO中国将由“开发—销售”的商业模式转为“开发—持有”。

但是SOHO中国转型之路却不容易，2012年初SOHO中国销售目标为230亿，年中只完成了60亿，遂将销售目标降为120亿，最终2012年SOHO中国仅完成95亿元合约销售额。

2012年，SOHO中国实现营业额153亿元，同比上涨169%，毛利润占比约为59%；实现净利润约106亿元，同比上涨约172%，此后，SOHO中国在业绩上再也没有这样的高光时刻，反而是不断变卖资产，引起了大众的关注。

SOHO中国2013年，实现营业收入146亿元，同比下降5%，实现净利润73.88亿元，同比下降30%，来自物业租金的收入仅为2.79亿元，在总营收中占比1.91%。

2013年SOHO中国主要合同销售自于北京的望京SOHO和银河SOHO，合计销售金额约为33亿元，而在上海只有SOHO中山广场一个项目在售，合同销售金额仅为8.4亿元。

接下来，SOHO中国就开始了变卖资产之旅。

3、年年上演卖资产大戏

2014年2月，SOHO中国以52.32亿的价格将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场出售给金融街控股，拉开了卖资产的序幕。

2014年9月，潘石屹又将上海凌空SOHO部分物业以30.5亿的价格出售给携程网，而2010年取得凌空SOHO土地使用权时，仅花了15.62亿元。

2015年，和复星打了几年官司的SOHO中国，把上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益转让给复星，总价84.93亿元。潘石屹在微博上称，“各位股东和投资者者：外滩8-1项目终于 有了结果，回笼资金50.85亿元”。

2016年，将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。

2017年初，潘石屹说“持有境内资产好过持有人民币”，因为外汇管制下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，但是到了6月，就把虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，10月凌空SOHO卖给了基汇资本，49.44亿。

卖上海资产还不能让潘石屹满足，2019年10月，SOHO中国开始变卖北京资产，把北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位打包卖了7.61亿元。后来又传出，潘石屹要把SOHO中国的”八大金刚“卖给黑石。

4、近年来，业绩持续萎缩！

2012年，潘石屹曾经预计，2015年SOHO中国将完成转型，届时租金收入将成为盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，销售收入将逐渐成为辅助收入。

然而，看SOHO中国的业绩，转型做包租公后，业绩连年下滑，2015年SOHO中国的营业收入只有9.95亿元，净利润5.63亿元，这两项指标均是近十年低点，相比上一年，均是断崖式下滑。

2019年上半年，SOHO中国实现营业额约人民币8.89亿元，净利润约5.65亿元，净利润同比下滑48.36%，尽管2016—2019年，SOHO中国的业绩较2015年，有所回暖，但离巅峰百亿营收相差甚远。

根据SOHO中国2019年半年报，SOHO中国“八大金刚”中，出租率最低的为外滩SOHO，出租率86%。北京的3个写字楼出租率相比去年都有所下降，降幅约在4%左右，只有银河SOHO小幅上涨1%。

2014年至2018年，SOHO中国资产负债率在48%左右。2019年上半年，公司平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约3.5%。和其他地产商比，SOHO中国的负债率和借款成本都偏低。但这并不够，因为SOHO中国的物业回报率只有3%，做包租公不能给SOHO中国带来超额回报，最后这还是一个不赚钱的生意。

潘石屹一边在国内卖资产，一边在海外买资产。2011年潘石屹家族买下曼哈顿时报1栋大楼，又花了6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。2013年，张欣家族联手巴西Safra家族收购美国通用汽车大厦40%的股权。

2014年，潘石屹先后向哈佛和耶鲁各捐赠1500万美元，2018和2019年，潘石屹的两个儿子分别到耶鲁和哈佛就读。

有人辞官归故里，有人星夜赶科场。潘石屹想清仓，外资黑石欲抄底！

作者：实习研究员晓汐   来源：股票说

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