千亿房企雅居乐，毛利率下降、净负债率上升，永续债规模加大！

近日，雅居乐集团公布了2020年前两个月销售业绩，2020年1-2月，雅居乐合约销售为80亿，同比下降约40%。前2月，在疫情的影响下，房企销售业绩增速基本都在大幅下降，TOP100销售规模同比下降20.7%。

1、海南楼市调控，雅居乐增速放缓！

2019年，雅居乐全年的合约销售额为1180亿，同比增长14.9%，超额完成全年销售目标50亿。但这不能说明雅居乐2019年的业绩有多好，更主要是2019年定的销售目标过于保守。

雅居乐2018年才进入房企千亿销售额俱乐部，全年销售额为1027亿，同比增长14.5%，但是比2018年的1100亿的目标，少了73亿，受此影响，雅居乐将2019年的目标定为1130亿，同比增长10%。

怎么说呢，雅居乐2019年14.9%的销售增速，还是可以的，但是，公司2018年的14.5%增速，相对来说要差劲不少。房企的业绩，要跟整个楼市情况挂钩。

雅居乐近3年的销售额变化，受海南房地产市场的影响非常严重。2017年，雅居乐在海南的清水湾单个项目就创下了178.9亿元的销售业绩，占全年销售额20%。然而2018年4月，海南出台严格的限购政策后，海南市场接近停滞状态。

2018年雅居乐整个海南市场预售金额仅为100亿元左右。其中，清水湾项目前4个月销售额为80.37亿，该项目全年销售额也仅有83.08亿。2019年的海南市场比2018年还要惨。

2019年上半年，海南市场销售额仅有10亿元，去年2018年同期少了80亿元。

2、毛利率下降超10%

海南房地产调控不仅影响了雅居乐的销售额，对毛利率的影响更为明显。雅居乐在2007年和2008年拿到海南岛清水湾项目，2007年以23%的溢价拿下起拍价183元/平方米的项目12块地，2008年的拿地成本也仅为207元/平方米，拿地成本相当低。

如此低的拿到成本，让雅居乐在海南项目上具有丰厚的毛利。雅居乐副总裁潘智勇曾表示，海南岛项目的毛利率达58%。2017年海南清水湾销售额翻倍，雅居乐的销售毛利率从2016年的26%上涨到40%，即便2018年海南项目销售额减少，全年的销售毛利率也上涨到44%。

但是2019年海南市场对雅居乐毛利率的影响显现了出来，2019年上半年海南项目贡献的毛利仅有6亿元，而2018年同期为66亿元，缩水91%。高毛利的收入减少，让雅居乐的毛利率直接下滑到30%。

3、净负债率上升，但低于行业平均水平！

2019年中报，雅居乐的现金及现金等价物共为322.04亿元，已经不能覆盖361.12亿元的短期借款。

2016至2018年，雅居乐的资产负债率分别为66.48%、72.96%和76.14%，2019年中报披露的数据为74.47%，和2018年末相比略有下降。

净负债率方面，2015-2018年，雅居乐的净负债率为分别64.0%、49.1%、71.4%和79.1%，2019年中报时，雅居乐净负债率上涨到81.3%。但是与克而瑞统计的174家房企净负债率相比，雅居乐的净负债率水平一直低于行业平均值。

2018年年底及2019年一季度，房企有一个融资窗口期，房企为了偿还债务以及凑集资金等原因加大举债，同时房企也加大了拿地力度，使得总有息负债的增幅大于现金的增幅，房企的净负债率基本都在上升。

雅居乐的资产负债率和净负债率低于房企平均水平，主要是公司有超过百亿的永续债，如果剔除永续债影响，雅居乐的负债率就会直接跳升！

4、一年发行14亿美元永续债！

除了有息负债，地产公司还有一项融资利器——永续债。永续债最大的特点是集债性与股性为一体，没有到期时间、可计入权益，但是每年都要支付一定的利息，过了约定期限，利率还要跳升。对发行人来说，永续债可以帮助补充长期资本，降低净负债率，方便后期融资。

自2013年开始，雅居乐开始发行永续债，2013年到2016年中期，永续债规模一直在45亿元左右，2016年末到2017年末，永续债规模上涨到55亿元。

自2018年开始，雅居乐加大了发行永续债的力度，2018年中永续债规模上涨到82.26亿元，2019年中报跃升到131.47亿元，同比增长59.8%。

来源：Choice数据

2019年上半年，雅居乐就共计发行金额为7亿美元、利率为8.375%的永续债。下半年，雅居乐为了还债又进行了融资，下半年合计发行了7亿美元的永续债。

2019年雅居乐共发行14亿美元的永续债，永久资本证券这一科目的数字，在雅居乐2019年的年报里还会继续大幅上涨。

5、拿地和多元化并行！

雅居乐2017年净负债率上升，2018年发行永续债规模加大，一方面是雅居乐加快拿地，另一方面是开展多元化的业务，让雅居乐需要加大融资。

2014到2016年，雅居乐的权益新购土地面积分别为221万平方米、21万平方米和232万平方米，2017到2019上半年，新增土地面积分别为746万平方米、909万平方米和581万平方米，拿地速度明显加快。

雅居乐目前有包括地产、物业、环保、建设、教育等八大板块，走多元化路线，2019年初雅居乐预计在地产上投入400亿，非地产业务投入100亿，然而上半年非地产业务就投入了90亿元。

2018年，雅居乐将旗下的物业板块雅生活分拆上市，募集到41亿港元，雅生活2019年的业绩预告称，预计2019年度未经审核年内利润总额及未经审核归母净利润将分别同比增长不低于50%及45%。截至2020年3月6日，雅生活服务的市值为492.67亿港元，超过雅居乐集团的市值（435.58亿港元）。

最近有消息称，雅居乐正计划分拆旗下建设板块的雅城科创于香港独立上市，集资规模在3亿至5亿美元区间；预期2020年年内上市，但受疫情影响，具体集资额和上市时间，均可能发生变动。

雅居乐集团的融资特点，一是大力发行永续债，二是加速旗下业务分拆上市融资。

作者：研究员晨宇   来源：股票说

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