这个城市让80%的买房人赚了钱，但你的时间不多了

作者：米宅 | 2020-03-12

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投资，第一件事情是选对方向；买房，第一件事，是选对城市。庆幸的是，指标很明确，越早限购越严格的城市，越是可以买的。不幸的是，那些被限购的城市，破限购难度参差不齐。不过，抢人大战激发了大部分城市放低落户门槛，变相解开限购。那就简单了，选择最早限购，经济人口城市等级高，同时也是通过落户等方式能上车，而且房价还有上涨空间的城市。

为什么南京是最值得投资的城市之一？南京一定是未来中国最有投资价值十大城市之一。南京，一座近10年来房价不跌的城市，一座过去让80%买房人都能赚到钱的城市。南京，在中国楼市的地位在上一轮暴涨中，因四小龙的身份频繁曝光，但是经过一轮上涨后，有人开始怀疑了，南京是不是已经位于高位，投资价值还有多少？先认识一下，南京的实力：

经济实力：中国GDP第二的强省，江苏省会，经济强省省会城市；

城市定位：长三角特大城市，世界级城市群长三角城市群，城市能级高；

楼市需求：名校多、高校多、科研机构多、高素质人口多，需求多，天花板高；

地理位置特别：被安徽包围，对苏北更有吸附力，辐射面广。

至于南京房价是不是高位，拉一下江苏其他城市的房价，会发现在南京被限价后性价比很高！放眼南京。南京均价3万，大部分房源都集中在250-350万总价。无论是投资热土江北新区还是紫东地区均价都是3万/平，主城地段3.5－4万/平，河西富人区限价4-4.5万/平。还有一批2－3万/平的新兴新城。无锡优质地段2万＋，苏州园区4万5万6万/平，南通优质地段也是2-3万/平。南京还贵吗？

2020年南京房价格局7-4-3-2 那么如何选地段？南京买房，跟着规划走，指哪打哪。跟着政府投入优先级走，投资有先后，逻辑要清晰。跟着规划买房的南京人大多吃到了肉，时至今日，南京四面开花，各个区域都有自己的核心，那么放到楼市投资，如何抓住重点区域，从南京的投资地图说来。2019年下半年之前，3万/平在南京是一道分水岭，也是南京均价。而南京几个投资热门区域价格也在3万，这就很难得了，证明南京的投资门槛其实并不高，或者说，因为限价并没有拉开明显差距。但是进入2019年下半年，南京限价松动，河西地价4.5万/平的地王终于拿到了6.5万/平的销许，这也是南京房价原来的一刀切的区域限价打破，2020年开始参照地价批准房价的时代开始，而且做了充分的宣导，开发商是略亏的，市场是稳定的，价格不会暴涨。以河西地王打了头阵，河西，南京富人区，即使河西南区域限价从最初的3.5万/平，抬高到6.5万/平，也依旧可以卖光。南京购买力强劲，让有钱人花钱能买到房，一改之前的有钱也买不到豪宅的畸形局面。另一方面，也宣告南京房价梯度将出现新局，一改扁平化全南京3万的局面，而将出现7万-4万-3万-2万的新格局。南京楼市分八大板块，各个内部又分三六九等。所以既要在区域内横向比，也要在总价范围内纵向比。1、南京楼市八大板块、粗略分类：南京城1.0版本：城南城北城东城中——主城区旧城改造教育政治中心对，震惊全国单价10万的学区房，就在鼓楼区南京城2.0版本：河西——富人区＋城市CBD 金融中心江宁仙林——南京副城产业园区中心对，河西手里不仅仅是全国地王，还是宇宙中心南京城3.0版本：江北——南京新主城国际级新区＋南京自贸区对，江北新区，屌丝逆袭，从最刚需到投资狂，鸡血满满

2、每一个区域又各有重点打造的新城

南京东：紫东核心区（仙林地铁小镇） 3万/平

江北：中央商务区 3万/平

江宁：上秦淮 3万/平

主城北：燕子矶 3万/平

主城：鼓楼滨江 4万/平

南京西：河西鱼嘴 4万/平

南京南：南部新城 4-4.5万/平

投资最热：江北和河西距离主城最近：燕子矶配套成熟排序（地铁＋学校＋商业）：燕子矶、上秦淮、地铁小镇、中央商务区

多面开花，这些新城是坑还是机会？南京的回答是：赋能每个发展板块，让“哪里都充满机会”。过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么？就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。经历了3年调控，二线学区房涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破，未来，南京房价还在爬坡期，想入股南京的门槛越来越高，你的时间不多了。那么就要抓重点，哪里是最适合你的投资区域？

投资南京最大危与机是什么？最值得投资的区域在哪？投资南京最大危与机是什么？简单说，就是买房跟着政府走也有风险。各个新城的真正优劣又是什么？先丢结论最值得投资的区域：第一选择：

南京政府主导——河西新城江北新区南部新城紫东地区

资金300-400万区间优先考虑这四大区域

第二选择：

各区主导新城——鼓楼滨江江宁上秦淮栖霞燕子矶

资金在300万左右

河西新城、南部新城、江北新区及紫东地区，是南京最值得投资的四大区域。南京每丢出一个新的城市中心论，就会冠以新的城市增长极。含金量多少，取决于区域规划要看层级，是市级主导，还是区级主导，决定了它能导入多少资源，比如加快地铁开工，名校入住，甚至跨区作出行政决定，特事特办。所以这四个是规划级别最高的新区，然而也是风光与槽点同在：河西：优势是经过20年的努力，拥地王入怀，已成南京新富人区，河西南的投资客扎堆，配套欠缺和南外学区师资不强是弊端。江北：优势是已成南京鸡血区，把南京的对外名片，唯一自贸区，国家级新区都收入囊中，风光无限，但开发周期长，教育短板，产业人口导入，投资客过多，是弊端。紫东地区：优势是是南京迫切要提升首位度下的一个战略，那就意味着大干快上，特事特办，甚至对标雄安，核心区规划全球招标。配套欠缺是弊端。如果说2019年的第一匹黑马是紫东，那么最后压轴的就是南部新城。南部新城抱着亚洲第一大高铁站南京南站，苦等多年，直到今年才开始出让土地，开发节奏缓慢是弊端。进入2019年，南部新城一改无房可卖的局面，累计有8幅地块拍卖，地价超过2.5万/平的就有4家，金茂和金基地价逼近3万/平，金茂府系高端改善项目呼之欲出，2020年南京再次拍出3万的地王，不是富人区河西，恰恰是南部新城，这也说明开发商的预期也是非常高的。2020年南部新城房价起步预计4.5万/平。四大新城，除了河西，其他都在建设起步阶段，江北紫东南部新城个个都嗷嗷待哺，等着基建，这也是问题所在，南京的框架拉得这么大，转的过来吗？1000亿砸一个新城和砸3个新城，效果当然不同。第二层级各新城的优劣又是什么？第二选择：

各区主导新城——鼓楼滨江江宁上秦淮栖霞燕子矶

资金在300万左右

鼓楼滨江位居主城，手握南京第一学区，鼓楼区直属名校资源，区域70年主政总价500-1000万之间，但是大量供应65年公寓式住宅，错失打造千万级纯改善板块机会。上秦淮以后就是江宁的纯改善的区域，规划先行，低密度住宅定位，产业有未来科技城的支撑，购买人群是南京南大批的自住改善，需求比较稳妥，没有那么多的投资客。房价和产品极有可能是江宁未来天花板集中区域。而江宁优质二手房3.5-4万/平，事实证明不仅仅是一家楼盘如此。江宁改善的购买力不容轻视。江宁的财政独立，确保了区域建设投资的持续性。更有可能走出独立的江宁行情。而燕子矶能承接栖霞区的改善购买力的第一梯队吗？燕子矶距离主城最近，燕子矶短时间承接的更多还是城东仙林的需求，地铁交通配套完善程度和上秦淮比，还有一定差距。短时间，二手房流动性不强。今年中海燕矶听潮可能是最后一批3万/平左右的收官房源。后期善于拿高价销许的仁恒能不能带着燕子矶冲击3.5-4万/平，就凭本事了。买房是量力而行，先认清楚自己的条件和取舍，现金流和持有的周期再圈区域。不是哪里最有潜力，而是在你能力范围内，杠杆合适的前提下，哪里是最合适你。而我，也为你准备了几个南京最值得推荐的楼盘，推荐给有缘的人。为避开广告嫌疑，也为了真正给有需要的人，加下面的微信，回答三个关于南京的问题，闯关再来拿这个PDF答案吧。

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