一半买房者亏损，楼市跌回15年前

长期征集

日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。她说，有苦我们一起分担。每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

文/叶檀财经团队

世人追求成功，可追而不得，陷入痛苦，成功便不再是应许之地，而是痛苦之源。 

在人生中，失败学比成功学更重要。

从小我们就学到一句话，失败是成功之母。可没多少人把这句话放在心上，更绝少有人用在人生中。作为过时的教科书式回答，这句话被早早扫进历史的抽屉里，尘封起来。

戴森是“失败学”的教父。最近看了一个采访，人们问他怎么成功。

戴森的回答是：

当获得成功的时候，大部分人不会思考为什么成功，也不会从中学到任何东西。但失败不一样，你会从失败中学到更多。

人们应该理解，成功的来源并不是灵光乍现，而是前进的路上一次又一次失败……理解了这一点，你会发现成功其实是个非常简单的过程，你不需要是一个天才，只需要不断尝试和改变就行了。

中国人害怕失败，恐惧失败，无论多牛x的人物，多庞大的公司，都在极力避免失败，一点点都不行。

我们给自己的空间非常狭窄。不给容错率，极度排斥失败，会造成心理上的扭曲。

这些年，我们见证了太多超出道德底线的商业行为。

原本分析经济，探讨商业，不应该纳入过多的道德因素，但近期一系列的交流，让我们不得不重新审视中国的商业环境，不得不把道德作为最重要的变量纳入考量。

戴森对于商业道德有自己独到的理解。他直言，市场上充斥着大量长得像的产品，却毫无内核可言。

上学的时候，抄袭作业会被开除，这是原则性错误。但在商业领域，这种行为却被默许……为什么音乐家和画家抄袭不被社会容忍，工程师的创意却可以被随意复制？

AI时代，随意复制的现象更加严重。

戴森说，AI本质上不具备真正的创造性。令人感到不安的是，当你需要原创观点的时候，却发现 AI 提供给你的全都是处理过的所谓思考 (processed thoughts)。

他拒绝致敬抄袭，直言对抄袭模仿深恶痛绝。他认为，如果所有企业都能认清原创设计的重要性，消费者才能得到更多更优秀的选择。

审视中国企业、中国消费、中国经济，不难得出结论，当前的过度竞争局面，何尝不是缺乏原创，不尊重原创的同质化竞争所导致的呢？

让我们容纳失败，尊重原创。

#01

泡泡玛特会回到A股上市吗？

每年陆家嘴论坛，都是年度金融盛会，各路金融圈大佬会公布非常多重磅消息。

当然，如果当众大放厥词，也会遭遇不可预测的挫折。

6月18日的陆家嘴论坛，很大程度上变成一场上海利好论坛。

在开幕式上，央行行长潘功胜一次性释放出8大措施，很多都涉及上海。

这八大措施分别是：

一是设立银行间市场交易报告库。高频汇集并系统分析银行间债券、货币、衍生品、黄金、票据等各金融子市场交易数据，服务金融机构、宏观调控和金融市场监管。

二是设立数字人民币国际运营中心。推进数字人民币国际化运营与金融市场业务发展，服务数字金融创新。

三是设立个人征信机构。为金融机构提供多元化、差异化的个人征信产品，进一步健全社会征信体系。

四是在上海临港新片区开展离岸贸易金融服务综合改革试点。创新业务规则，支持上海发展离岸贸易。

五是发展自贸离岸债。遵循“两头在外”的原则和国际通行的规则标准，拓宽“走出去”企业及“一带一路”共建国家和地区优质企业的融资渠道。

六是优化升级自由贸易账户功能。实现优质企业与境外资金高效融通，提升跨境贸易投资自由化便利化水平，助力上海高水平对外开放。

七是在上海“先行先试”结构性货币政策工具创新。包括开展航贸区块链信用证再融资业务、“跨境贸易再融资”业务、碳减排支持工具扩容等试点。积极推动上海首批运用科技创新债券风险分担工具，支持私募股权机构发行科创债券。

八是会同证监会研究推进人民币外汇期货交易。推动完善外汇市场产品序列，便利金融机构和外贸企业更好管理汇率风险。

上述政策，或多或少都涉及上海。

在国家金融监督管理总局随后发布的《关于支持上海国际金融中心建设行动方案》里，也出现了大量八项措施的内容。

比如，在《关于支持上海国际金融中心建设行动方案》就提出，未来要推动银行保险机构进一步集聚上海，推动重点对外开放项目优先在上海落地，支持更多国际金融组织、国际金融行业协会及新型多边金融组织落户上海。

这意味着，未来金融机构会加速在上海集中。

据前沿研究院的统计，目前中国银行注册地或总部的分布主要在北京、江苏等地，上海反倒不算太多。

问题来了，银行和保险公司集中到上海和建设雄安会不会有摩擦？毕竟，雄安规划里，也有央国企要落户的方案。

在《关于支持上海国际金融中心建设行动方案》中还提到，探索在上海自贸试验区开展以国际良好实践为基础的跨境银团贷款等非居民贷款业务。持续优化跨境金融服务，提升金融机构国际化经营水平，大力推进上海国际再保险中心建设和航运保险发展，研究探索离岸金融创新，推动机构积极参与金融市场建设。

也就是说，关于跨境金融、离岸金融等涉及国家贸易，跨境投资的领域，未来也要归集在上海，以上海为主。

同一天，村长在陆家嘴论坛上，公布有关科创板的最新变，提出“1+6”政策。

其中的1，指的是，在科创板设置科创成长层。

6则包括：

①对于适用科创板第五套标准的企业，试点引入资深专业机构投资者制度；

②面向优质科技企业试点IPO预先审阅机制；

③扩大第五套标准适用范围，支持人工智能、商业航天、低空经济等更多前沿科技领域企业适用；

④支持在审未盈利科技企业面向老股东开展增资扩股等活动；

⑤完善科创板公司再融资制度和战略投资者认定标准；

⑥增加科创板投资产品和风险管理工具等。

据财新分析，松绑的原因，在于这两年严控IPO，优质的科创公司项目很难找，愈发严苛的保荐追责和惩罚制度，让投行人谨慎，财务质量不过硬的公司不敢乱闯上市关，但对高科技企业的扶持难以体现。

上一次适用第五套标准的公司是智翔金泰，时间是2023年6月20日。从此之后，再无公司适用过第五套标准。

2025年，北交所无论是活跃度还是市场表现都明显优于科创板。希望搞活科创板，可以理解。但如果只是增大股市供给，恐怕无法达到目的。

毕竟，池子越来越大，不注入活水，水位会越来越低。

科创板会降低门槛吗？我们拭目以待。

在陆家嘴论坛上，稳定币的话题同样引发热议，央行行长也在公开演讲中提到，第一次提到稳定币。

到底稳定币有何影响，在中国如何演绎，我们会在未来专门撰文探讨，敬请期待。

上海金融利好之前，深圳其实也收到了大礼包。

据央视财经消息，6月10日，政府发布《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》。

意见提出，“允许在香港联合交易所上市的粤港澳大湾区企业，按照政策规定在深圳证券交易所上市。

这意味着，目前在港股上市，还没有回A的公司，有希望借新政策回A。消息一出，很多人憧憬腾讯、阿里、泡泡玛特等公司回A，可以分一杯羹。

相比于上海科创板放松限制，港股回A难度更大，这些巨无霸公司对市场流动性的影响是巨大的。

以A股目前的流动性，会引发明显的虹吸效应，造成大量中小公司因缺乏流动性不断下跌。相信，这不是管理层想要看到的。

#02

别老想着货币手段，降息效果低于预期

2025年5月20日，央行调整LPR，将1年期、5年期分别调降10个基点，调整后1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%。

贷款利率进一步走低，对于借贷的影响几何？

传统的逻辑是，利率下行刺激消费、买房，实际情况难言乐观。

6月13日，央行公布了5月份的金融数据。据华创证券等机构统计，5月份，新增人民币贷款 6200 亿，同比少增 3300 亿。

居民方面，短期贷款负增长208亿元，这是消费贷利率被央行指导管控之后，连续第二个月负增长。

和买房有关的中长期贷款，新增 746亿，稍多于2024年同期水平，但与历史水平相比仍然较弱。

在企业端，刨去票据融资的实际贷款，新增4400亿，比去年多增600亿。看结构，多增的来源主要是短期贷款，去年同期是-1200亿，今天是1100亿。

和企业投资强相关的中长期贷款仍然低迷，和去年相比，少增长了1700亿。

据申万宏源的研报，如果把PPI作为企业预期的前瞻数据，5月PPI同比降幅扩大至-3.3%，可见未来企业贷款的意愿可能还会下滑。

2025年，信贷财政化的趋势明显，政府是最主要的借贷方。截至5月份，政府债发行规模较 2024 年同比多增 3.8万亿，政府债占社融的比重也提高到了接近35%。

除了借贷数据，存款也出现异常。据华创证券的统计，2025年4月到5月，非银存款新增规模达到惊人的 2.8 万亿，是 2016 年以来的最高值。

非银存款一般指向投资领域，比如股市、债市、理财产品。

考虑到股市并没有出现大范围的资金流入，但理财规模却在不断创出新高，以此推测，利率下行对居民存款搬家的促进作用开始显现。

有意思的是，企业没有意愿贷款，却有意愿“借钱”给别人。

据央行观察公众号的统计，非金融企业存款这个数据，2025年前五个月变化分别为：1月减少2100亿元，2月减少8900亿元，3月增加2.84万亿元，4月减少1.33万亿元，5月减少4200亿元。

据统计，4月到5月，企业部门存款规模合计减少1.7 万亿，创2024年以外最低值。

2024年比较特殊，当年4、5月份有所谓“手工补息”监管政策的影响，刨除2024年的话，2025年是历史极值。

企业不借钱，却开始存款搬家，把钱投到理财市场等领域，这说明什么？

意味着，在利率下行，实体投资不易的情况下，稳妥保守的选择是固收为主的理财市场。

要纯靠降息刺激经济，恐怕悬。

#03

消费很行，非常行，连北京、上海都有所好转

消费是目前的经济数据里最受看重，6月16日，国家统计局公布了最新的消费情况，结果大超预期。

据国家统计局的数据，2025年5月，社会消费品零售总额41326亿元，同比增长6.4%。其中，除汽车以外的消费品零售额37316亿元，增长7.0%。

数据公布前，万得的一致性预期是4.9%，实际结果6.4%，让所有机构惊掉下巴。

哪里超预期了呢？我们一点点来拆。

从城乡结构看，城市消费增速喜人，乡村也有所好转，但不如城镇。

据国家统计局的数据，5月份，城镇消费品零售额36057亿元，同比增长6.5%；乡村消费品零售额5269亿元，增长5.4%。

在5月份的增速拉动下，前5个月，城镇消费品零售额增速提升到5.1%，乡村消费品零售额增速提高到4.9%。

我们说过，2024年，中国消费出现餐饮和商品之间的此消彼长关系，这是消费极度谨慎的信号。

但2025年以来，餐饮和商品消费之间关系顺畅，增速变化保持一致，这是比较好的信号。

从国家统计局给出的详细清单来看，主要品类增速几乎都有增长。价格竞争最激烈的汽车，截至5月份销售额依然没有回正，作为被寄予厚望替代房地产的领域，这样的结果显然不是大家想看到的。

618提前消费和国补发力，是6月份消费超预期的主要因素。据华西证券的统计，2025年前两批国补一共下发1620亿，部分省市已经用完。

据华创证券的统计，在国补的支持下，家电、通讯器材等品类消费增速大幅提升。

5月份，家电增速提升14.2个百分点至 53.0%，通讯器材消费增速提升13.1 个百分点至33.0%。此外，文化用品、家具等也有不同程度的提高，相关领域合计贡献社零1.9 个百分点，比上月提高 0.5 个百分点。

鉴于国补对消费的拉动作用，国补事实上无法暂停。据《人民日报》6月18日的消息，后续还会有1380亿中央资金在三四季度分批有序下发，地方也将安排迀足够的配套资金，惠及消费者。

说到消费，5月份之前，北上等一线城市消费与全国脱节，5月份这种情况有所改善。

先来看北京，据北京统计局618的数据，2025年前5个月，北京社零增速从上个月的-3.7%，收窄至-3.1%。尽管和全国增速的差距在加大，但对北京自身来说，已经算是企稳的表现了。

北京统计局官方给出了5月份消费好转的原因，主要是“五一”假期、“618”促消费提前等因素带动。

让人不解的是，国补轰轰烈烈，全国多数地区都受益于国补，消费效果显著，但北京一直没出现国补的效果。

对此，北京统计局第一次官方给出了解释。据北京市统计局官网，北京1-5月限额以上通讯器材类商品零售额（占北京社会消费品零售总额的比重近1成）下降22.2%，低于全国平均水平。

主要原因是：商业经营主体经营模式调整,销售渠道更加多元,影响部分单位在京实现的零售额。

这句话意味深长，似乎暗指电商渠道对北京实体冲击的影响大于其他地区，导致国补效果不明显。

那么，北京是想要电商消费，还是要实体店消费呢？

相比北京，上海的情况好很多。4月份，上海的社零增速仅仅2.6%，但5月份上海消费爆发了。

据上海统计局的最新数据，5月份，上海社零增速单月大增7.5%，一次性拉动年内社零增速回正。

从品类来看，家电、通讯器材、办公等国补重点行业增速明显，金银珠宝、日用品等也有不同程度的修复。

我们没看到上海的官方解读，只能通过时间节点来尝试回溯。

5月12日，上海下发了《上海市提振消费专项行动方案》，其中特别提出：

加力扩围实施消费品以旧换新。促进汽车消费，落实好国家汽车报废更新补贴和我市汽车置换更新补贴政策。落实国家家电以旧换新补贴政策，新增手机、平板、智能手表（手环）等数码产品购新补贴，加力支持绿色家电家居家装消费。

按理说，上海从1月20日就已经开始国补，国补效力应该一直存在。

或许是看到消费不及预期，所以，512政策进一步加码地方补贴。

据澎湃新闻6月16日的报道，上海以旧换新效果显著。文章援引上海交电家电商业行业协会的数据称，截至6月16日，相关订单量已突破1100万笔，销售额超260亿元。

另一个值得关注的地方是，6月6日，上海市商务委员会官网贴出了2025年家电手机家装消费补贴政策预拨垫资企业名单。

该公示显示，截止日期在5月11日的，第二批垫资名单公布，涉及1046家企业，拟预拨回款10.1亿。

简单解释一下。目前的国补逻辑是，商家先卖货，垫资，等积攒一段时间后，上交地方政策，走流程，获得补贴款项。

商家如果资金压力紧张，在补贴下发之前，会控制国补的规模和速度。上海的资金及时到位，5月11日，上海第二批补贴资金到位，不少资金紧张的商家及时再启动国补卖货，资金血液通畅，消费就上来了。

尽管5月份的消费不错，但隐忧若隐若现。

据路透的报道，尽管2025年618购物节，中国电商销售量创新高，但日均消费额其实是下滑的。

路透援引零售数据提供商星图数据的数据称，年“618”期间全网商品交易总额（GMV）达到8556亿元人民币（约合1190亿美元），较去年的7428亿元增长15.2%，创历史新高。然而，由于促销周期延长，平均日消费额为231亿元，低于去年的248亿元。

随着618提前消费透支，6、7、8月的消费，有可能就更难了。

#04

近半数家庭楼市投资帐面亏损，一直在续命，急需新刺激

消费回暖，房地产却更黯淡，此消彼长对经济的影响相对中性。

6月16日，国家统计局公布了房地产相关的数据，整体来看，情况不容乐观。

前5个月，新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%，其中住宅销售面积下降2.6%；新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%，其中住宅销售额下降2.8%。

相比前4个月，销售额和销售面积都在下滑，且销售额下滑的速度大于销售面积下滑的速度，这说明新房价格滑坡更快。

根据数据GO的统计，单看住宅的情况，2025年前5月，中国住宅累计销售面积29745万平方米，同比下降2.6%，为2012年以来同期最低销售面积。

住宅销售额，前5个月为30119亿元，同比下降2.8%，创2015年以来同期最低。

70个大中城市的房价，全面、加速下滑。数据GO整理国家统计局的数据发现，环比看，5月份，70个大中城市新房+二手房（一共140个数据），上涨的数量为15个，占比为11.43%，为2024年11月以来新低。

从十年周期看，2024年9月开始反弹周期似乎接近尾声，如果没有额外刺激，进一步回落的概率加大。

截至目前，已经有23个城市的二手房，跌破2010年，如果身处这些地方，意味着15年地产投资的资产价值破灭。

据瑞银的统计，截至目前，有47%的家庭表示，房价低于自己的买入价格，意味着接近半数家庭房地产投资出现账面亏损。

有30%的受访者表示，自己的房子仍然在买入价格之前，这一数据相比于2024年9月的55%，低了不少。

瑞银的调查还显示，目前无购房意愿的受访者占比为48%，创11年来高点。不买房的人群中，倾向于租房的为73%，超过2024年9月的65%。

房子不好卖，持续账面亏损影响巨大，无论投资还是开工、竣工，都创出历史级别的新低。

数据GO整理国家统计局的数据显示，2025年前5月，中国房地产开发投资完成额36234亿元，同比下降10.7%，绝对值是2016年以来同期最低。

保交房的时代，原以为竣工周期会有保证，但实际并非如此。2025年前5月，中国住宅累计竣工面积13337万平方米，同比下降17.6%，为2009年以来同期最低竣工面积。

竣工不及预期，因为开发商到位资金不足。

2025年前5月房地产开发投资到位资金4.02万亿，同比下降5.49%，为2012年以来同期最低值。

有一个重要指标显示，楼市筑底前路漫漫。截至5月份，国家统计局口径的商品房待售面积为历史最高水平。

这些数据好像一座座大山，黑黢黢压向楼市，楼市急需要强力的支持。

#05

黄金涨不动了，要有大调整？

尽管中东有新的冲突，但似乎黄金失去了上涨的动力，一直无法有效突破3400点。

花旗在研报中明确看空。据智通财经6月17日的消息，花旗分析师Maximilian Layton领衔的团队在其大宗商品展望报告中预计，黄金价格将在未来几个季度滑落至3000美元/盎司以下，标志着这一创纪录涨势的终结。

花旗认为，到2026 年下半年，黄金价格将回落至每盎司 2500 至 2700 美元。

花旗的理由是，他们观察到，黄金价格的上涨主要由对关税、美联储政策和地缘政治风险的担忧推动，而非央行购买行为。

未来关税、地缘风险回落，而美联储的政策可能会超预期的中性。

确实，最近关税、美联储出现的一些信号，不利于黄金上涨。

先说关税，近期国内释放出两个信号，表明贸易磋商进入执行环节。

6月19日，商务部在例行发布会上表示，中国将依法依规不断加快对稀土相关出口许可申请的审查。目前，已经依法批准一定数量的合规申请，并将持续加强合规申请的审批工作。未来，中国也愿意进一步加强与相关国家的出口管制沟通对话，积极促进便利合规贸易。

沸沸扬扬的稀土换关税似乎告一段落。

同一天，国家禁毒办召开发布会，表示决定将尼秦类物质和12种新精神活性物质纳入管制，加强监管和打击，严防滥用蔓延。

此次调整是继整类列管芬太尼类物质、合成大麻素类物质后，在全球又一次监管创新。

据2024年发布的《世界毒品问题报告》，尼秦类物质是一类新兴的合成阿片类物质，其效力高于芬太尼。

此前美国一直对中国芬太尼管制叽叽咕咕，这次国内“提前”加码阿片类药物管制，从时间上来说，有点巧合，不排除顺水推舟，方便自己，方便他人。

美联储近期也有新变化。鲍威尔俨然成了一个TOUGH MAN，无论特朗普怎么喷他，就是不松口。

据重庆商报6月20日的报道，鲍威尔表示，在当前经济形势下，美联储“完全有条件等待并进一步了解经济的可能走向”。目前货币政策处于“适度紧缩”的状态，这与3月“明显处于紧缩状态”的表述形成鲜明对比。

很多人热衷于通过利率点阵图来预测美联储的政策，对此鲍威尔表示：不要过分相信美联储的利率预测，因为预测可能会根据公布的数据而发生变化，尤其是通胀数据。

鲍威尔老神在，心急如焚的老川自然不满意。

据英为财经6月20日的消息，在美联储周三维持利率稳定后，美国总统特朗普周四猛烈抨击美联储主席鲍威尔，称他是“破坏性的”。特朗普称，“太迟”的鲍威尔不降息让美国损失了“数千亿美元”，鲍威尔一再无视特朗普的降息要求。特朗普周四在Truth Social上写道：“我们应该降低2.5个百分点，并在拜登的所有短期债务上节省数十亿美元。”

老川想换掉鲍威尔，但他要等，毕竟，美联储的独立不容破坏。

美国机构天然对黄金不友好，这可以理解，毕竟黄金和美元体系从根本上是冲突的。

花旗说，黄金上涨和央行增持没关系，这一点肯定反常识，起码和非美国家的态度相反。

人民财讯6月19日电，世界黄金协会的最新调查显示，各国央行“在过去三年中每年增加超过1000吨黄金”，是前十年平均增长率的两倍。

近43%的受访央行计划在未来一年内增加自身黄金储备，新兴市场和发展中经济体央行态度更为积极，绝大多数受访者（95%）预计全球央行的黄金储备将在未来12个月内增加。

我们坚定认为，各国央行储备黄金，是黄金上涨的主要动力之一。这一点未来不会变。

瑞银财富管理投资总监办公室预计，金价到今年年底约为3500美元/盎司，高于目前的3375美元/盎司。

黄金价格高企，没有明显利好，有人落袋为安，似乎才是金价徘徊的合理解释。 

今天是夏至，一年中长长的白天，也是“长养薰风拂晓吹，渐开荷芰落蔷薇”的时节，南风微薰，青草气扑鼻，祝大家周末愉快，踏青踏得满身香。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：叶檀财经团队 编辑：旦旦

图片：AI创作生成

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