423亿！黑石正式买下英国最大学生公寓集团，成交价刷新英国历史纪录

作者： 英伦投资客 | 2020-03-01

继宣布动用140亿美元沙特资金投资英国基础设施后，黑石在英国又出重磅大手笔。2020年2月26日，美国基金巨头黑石宣布以46.6亿英镑（约423亿人民币）的价格，正式收购英国最大学生公寓集团——IQ学生公寓（IQ Student Accommodation, 简称IQ）。这是英国有史以来成交金额最大的私人房地产交易。市场普遍认为，黑石对IQ这笔破纪录的交易反映了资本市场对英国学生公寓资产的看好。卫报：黑石斥资47亿英镑，创纪录买下英国学生公寓集团IQ

值得一提的是，IQ在2018年9月传出要出售时的估值还只有35亿英镑，但最终黑石却付出了46.6亿英镑的价格才买下IQ。这意味着该资产在17个月内就涨了33%，与此同时同时还一直在产生稳定的租金收益。交易细节方面，黑石本次是通过旗下的黑石房地产合作伙伴欧洲四期基金（Blackstone Real Estate Partners Europe VI Fund）进行的投资。在交易完成后，黑石将会获得高盛持有的70%股份，以及第二大股东英国慈善基金会Wellcome Trust持有28%股份，而剩余的2%仍由Greystar持有。换句话来说，黑石已经拿下了IQ一共98%的股权。

对于这笔刚刚完成的交易，黑石集团欧洲房产业务负责人James Seppala表示：“这笔交易证明了我们对英国的长期信任，也是我们在英国投资高质量资产战略的延续。”“英国高等教育在全球享有盛誉，因此我们很高兴将资金投入到IQ来支持它进一步发展，并继续为全国各地的学生提供高质量的住宿。”

黑石集团欧洲房产业务负责人James Seppala对于把资产出售给黑石，高盛董事总经理Richard Spencer也表示：“在我们持有期间，IQ已成为英国高质量学生公寓的领先供应商。”“IQ公司对客户服务的重视以及在平台的持续投资，使它成为行业中的佼佼者。”Wellcome Trust投资部门首席执行官Peter Pereira Gray也表示：“在于高盛合作期间，IQ已经成长为英国最好的学生公寓之一，我相信在新东家的领导下，IQ将会继续为客户提供出色的服务和体验。”

击败中投等其他投资者，黑石终于如愿以偿黑石对IQ的收购，要从3个月前那场竞争激烈的竞购开始。2019年12月8日，黑石宣布出价40亿英镑竞购英国学生公寓集团IQ。参与竞购的除了加拿大房地产巨头Brookfield以外，还有中国主权财富基金中国投资有限责任公司（CIC，简称中投）。在当时，作为IQ第一大股东的高盛除了在寻找买家，还考虑把IQ放在伦敦证券交易所IPO。不过最终事实证明，高盛的第一选择还是将IQ直接出售，毕竟IPO需要的流程更多。

而在四个月前，据《金融时报》预估，IQ学生公寓集团旗下资产组合价值约为35亿英镑，到2020年市值会进一步升高到40亿英镑，这也是此前英国媒体曝出的各大公司给IQ开出的竞标价。不过，黑石最终斥资46.6亿英镑，超过6.6亿的溢价买下IQ，足以说明英国学生公寓的吸引力。英国IQ有何魔力？住过英国学生公寓的读者，可能对IQ有所耳闻。

从市值上看，IQ是英国排名第一的学生公寓集团；即便从床位数量上看，IQ也仅次于Unite Students，排在第二位。

官网显示，IQ的学生公寓遍布英国27个城市，共有67栋学生公寓楼，持有近2.8万个床位。此外，IQ还在持续扩张，未来将新增近4千个床位，对于现有的学生公寓，IQ还规划了2100万英镑的年度翻新计划。

IQ学生公寓分布图IQ目前旗下有83%的学生公寓位于罗素大学集团（Russell Group）所在的城市。罗素大学集团共包括24所学校在英国房价最高的伦敦，IQ持有至少14栋学生公寓大楼。

IQ在伦敦持有的学生公寓从报表上看，IQ之所以受到黑石的青睐，主要来自于其强劲的现金流和资产升值能力。据IQ2017-18年报披露，公司去年年收入高达2亿英镑，对比前一年增长了29％。在资产增值方面，IQ总市值同比前一年增长了34.6%，租金方面则上涨了4.7%。IQ极其漂亮的财报数据，完全碾压了其它英国房地产资产在近两年的投资表现，远超包括写字楼、酒店、联合办公空间等资产在内的地产类别。

供不应求的英国学生公寓市场在财报中，我们留意到了一个相当亮眼的数据，IQ的学生公寓拥有高达98%的入住率，仅有的空置期来自于暑假期间改作酒店用途时，极其短暂的空置。这一数据反映出英国学生公寓的供不应求。以伦敦为例，上一学年伦敦市政府统计在伦敦共有约30万名学生，但在伦敦却只有82,500张学生公寓床位，比例为3:1。这意味着三个伦敦留学生中，只有一个人能住上学生公寓，其他两个人则要到校外租房住。

除了供给端的严重短缺，需求端的强劲增长也进一步造成了供不应求。英国脱欧过程中，其留学产业不但丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只是国际留学生中的少数，非欧盟学生才是英国留学的主力。最新数据显示，自从2016年脱欧公投以来，欧盟学生申请英国大学的数量稳步不前，甚至在英国大学的接受数量上出现了大幅下降。对比之下，非欧盟国家学生近三年来增长势头非常迅猛。