疫情之后，地王们的生死考验，才刚刚开始！

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最近，一些开发商高价拿地的热情在熊熊燃烧。前段时间，上海徐汇滨江地块，310.5亿元，由香港置地拿下。创造了历史，成为全国总价地王。此前全国总价地王是在深圳，总价310亿元。几乎同时，绿城在北京砸了144亿，只拿了3块地，分别在昌平、通州和大兴，竞拍都很激烈，溢价率都很高，在北京市场很少见。除了北京、上海外，全国其他城市也掀起了土拍热浪。其中，杭州、宁波等多个地块竞拍轮次都在20轮以上。宁波低塘街道低塘村地块，竞拍时间超4小时，出价110次，最终总价21041万元，溢价率48.8%。杭州钱塘新区临江地块，挂牌期间竞价到溢价率16.5%，7轮便封顶，经过22轮报价，最终成交溢价率29.66%。成都双流华府地块，多家开发商竞拍，最终由华兴溢价49%竞得，楼面价创下双流区第二高的纪录。更有甚者，温州一幅土地，竞拍9个小时、叫价400多轮才分出胜负。但其实，现在拿下的这些高价地，都是在赌博。

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近几年，高价地的日子并不好过。特别是那些曾经意气风发的高价地王项目，如今只能被按在地上摩擦。据统计，厦门和上海地王有半数亏损，北京和杭州地王有七成亏损。杭州某地王项目，周边房价3.9万，拿地楼面价4.07万，即使首次开盘价为4.95万，也是卖一套，亏一套。厦门很多拿了地王的开发商，多在亏本甩卖房子，其中包括了万科、融创等知名开发商。显然，地王亏损的，绝不只有以上几个城市。2016年，合肥土拍相当激烈，拍得32个地王，平均溢价率266%。然而，2016年拿下合肥地王的开发商，很多至今都没解套。最典型的就是开发商文一集团，2016年横扫合肥土拍市场，最大的一笔，是合肥滨湖总价地王，竞价百轮，溢价率超过400%，把合肥总价地王记录提高了30亿元。当时这块地王楼面价接近2万，按正常售价，起码要卖3万以上才能回本。但，这个体量巨大的项目在2017年首开之后，目前售价依然徘徊在2.2万-2.35万之间，只亏不赚。深圳龙华的金茂府，是2016年的龙华地王，当年力压群雄，何等风光。当时金茂拿地的价格跟周边楼盘售价差不多。因拿地价格过高，就只能以更高价出售，导致的最终结果就是，拉长了去化周期，开盘整体去化还不到30%。 楼市上行期，地王道尽楼市风光，楼市静默期，地王一个比一个惨。既然亏损，等一等，有希望吗？南京2016年的河西地王，楼面价4.52万，没有等来南京房价破7万，却等来了河西限价3.5万还带装修，迟迟难以入市。泰禾2015年的深圳地王，楼面价7.99万，至今未有明确入市时间，苦熬4年多，仍未能出头。再往前追溯，越秀2013年在广州拿下的南洲路地王，直到2019年10月才正式开盘，历时76个月，6年多的时间。更惨的是时代中国2017年在广州拿下的海珠区石岗路江景地块，楼面价高达5.5万，迟迟不能入市。原因很简单，旁边项目售价6万起，面包价只比面粉价贵5000。地王，在拿地的那一刻，就注定是一场豪赌。当年高价抢夺的那些地王，如今的归途无非是亏本入市、漫长等待、割肉转手、资金链断裂。全国范围内，2017年，克而瑞监控的50个地王，12个严重亏损、18个面临亏损、4个处于微亏。2018年、2019年，依旧如此。

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也许，2020年，疫情影响下，高价地会更难。一方面，市场会受到影响。二手房往往受政策干扰最少，最能反映市场的真实现状。以最典型的上海为例，据统计，2月10日各大中介陆续开门营业后，2月11日当天，就有全市超过100套房源，下调价格。其中跌幅最大的一套住宅，总价不过300万左右，直接下调了47万。更有之前挂牌2300万的房子，直接下调了290万。当然，这样的调价相比市场最冷的时候，未必算多大诚意。但，市场信心很重要，出现这样的情况，对高价盘来说，是极不友好的。另一方面，地价会受到影响。尽管最近这段时间陆续出现几波土拍热潮，但大部分地块的成交价是有明显下滑的。以郑州为例，开年之初，位于经开滨河国际新城核心区的23号地，被中交集团拿下，楼面价只有8211，而周边同类楼盘拿地时的楼面价动辄过万。这让周边的高价地怎么卖？更有意思的是，同处经开滨河核心区的22号地也被中交以底价拿下，楼面价只有7524，比23号地价更低！不仅仅是郑州，杭州近期成交的三块地楼面价比周边同类地块也有明显下滑。而北京虽然楼面价没有明显下滑，但有两块地都不限价，盈利空间更大，拿地价格也更划算。

注：图片来源于克而瑞地产研究

疫情影响下，低价地不断涌现，这让旁边的高价地，甚至地王项目，难上加难！

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最近这几波高价地小高潮的出现，无疑都是在赌博。疫情能快速缓解的话，就获得了优质地块。但如果疫情影响持续，很可能就是跌下泥潭。对于处境艰难的开发商来说，行情不好的时候，不拿地就意味着等死，拿地或许还能赌一把。拥有央企国企身份的开发商，已经冲在了前面。同时，从侧面来看，开发商还愿意拿地砸钱，说明整个楼市的未来是被看好的。如果未来政策稍微有点空间，那么按照目前这批土地的入市时间，基本都要到今年10月份以后入市，可能会出现一波以价换量的小高峰。所以，如果你刚好有购房需求，今年是个机会。但，买地王项目，一定要谨慎，谨慎，再谨慎。未来，地王可能折戟。比高位站岗更可怕的，是你可能买到有史以来质量最差的房子！米宅服务产品请戳图查询

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