楼市政策，该出的都出了

 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

北京东城区的簋街，是全京城吃夜宵最热闹的地方，街上有两家火锅店，菜品差不多，价格也差不多，不过一家店里面没几位客人，门口有很多热情的服务员在拉客。另一家店门口两排小板凳，但很热闹，食客排队等号。

看了昨日国新办的发布会，吴晓波老师将目前的房地产市场类比成以上情形，并问道：“请问你会去哪一家？”

这一天，住建部部长拉上财政部、央行、自然资源部、金融监管总局的负责人，开了一场新闻发布会，介绍了促进房地产市场平稳健康发展的情况，宣布了一些楼市政策。

德科未来城市总编辑刘德科指出了发布会的“不寻常”。

“按照以往的惯例，这种发布会通常只有住建部在讲。这一次，五个中央部门一同出场——这体现了重视也正视了现实：房地产的‘止跌回稳’，不是靠权力有限的住建部就能实现的，它需要各部门紧密协同，形成政策合力。”

对这次“齐心”的发布会做个简单总结，就是“四个取消，四个降低，两个增加”。

▶▷四个“取消”：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

▶▷四个“降低”：降低住房公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房税费。

▶▷两个增加：一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元，将所有房地产合格的项目都争取纳入白名单，应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理的融资需求。

这样一套“组合拳”，全都摆到了台面上，“诚意”足够了，但获得的反响不算热烈。

A股市场上，房地产板块下跌了4.69%，隐隐约约透露一丝对政策的“失落”。

有一说一，从股价本身看，“9·24”政治局会议召开到昨天，房地产板块总共涨了21.75%，一些龙头股甚至上涨幅度达30%以上。

股市往往“买入预期，卖出事实”，当投资者们开始选择获利了结，也意味着一个短期的判断：“政策能放的都已经放了。”

星图金融研究院副院长薛洪言则认为：“10月地产销售数据的好转，说明前期的政策组合拳已经见效，又何必再出新的重磅政策？”

梳理后我们发现，当前所有的楼市政策大都围绕“消化库存、落实保交楼、为房企纾困、增加消费信心”四个方面展开。

顺位第一的目标，是消化存量房。

这在本次发布会上涉及不少，甚至放出了新猛料：“用货币化安置房的方式进行100万套城中村和危旧房改造”。

即将完工的安置房

这不免让人想起2015年“棚改货币化”时期拆迁户们捧着拆迁费去市场上疯狂买房，最终拉高房价的旧事。

不同之处在于，如今的100万套和当年每年600万套的棚改规模依然相差甚远，且限定在35个二线以上城市，而非全面铺开。

至于货币化安置的形式，综合专家们的意见，大概率是以房票的形式出现。

此外，这次新政还会搭配金融政策，这吸取了过去的教训。过去最需要城中村改造的大湾区的地级市（东莞、佛山等），却因为资金不到位而半途而废。

这些支持政策包括开发性、政策性金融机构给予专项借贷、允许地方发行专项债、给予税费优惠等。

而且住建部也表态，这100万套只是一个开始：“只要前期工作做得好，我们还可以继续加大支持力度。”

第二个政策重点则是“保交楼”，它不仅关乎金融安全，更是直接影响市场信心。

昨日的发布会，特意提到了今年保交楼顺利交付246套，随后给出了第二个政策“猛料”——面向“白名单”房企的“4万亿”信贷规模。

所谓的“白名单”，官方名为“城市房地产融资协调机制”，自今年年初开始实施。

这一机制相当于把贷款权交给地方，地方成立小组，通过审核把一些具备交付能力的项目（不只是停工的烂尾项目）列入银行白名单，银行“应贷必贷”，即便后续出了问题，也不会单方面追究银行责任。

整个上半年，房企贷款存量增加6100亿元，而新政要求年底前增加到4万亿规模，这一对比，未来几个月的支持力度相当大。

总的来说，落实好“去库存”和“保交楼”，就能为房企纾困，盘活了房企，也就稳住了房价。

一方面，当开发商卖掉库存房，回笼资金，支付完银行贷款和承建商资金，能带动经济发展。与此同时，当市场库存快速减少，有利于房价止跌。

另一方面，当加大房企融资力度，就能避免房企资金链断裂，也预防了新房价格出现恐慌式下跌。

如此看来，昨日的发布会，无论是旧政强调，还是新政出炉，都和“刺激”二字无关，主要目的在于稳楼市、稳房价，一如58安居客研究院院长张波的评价更直白：“稳定压倒一切，而非再次制造房地产的繁荣。”

建设中的楼盘

最后，四个方面中，最难也最无法预料的，是消费者的信心。总之又回到了开头的问题：这套组合拳像极了前堂打扫得干干净净，菜品备得整整齐齐，服务员笑脸相迎的那家火锅店，问题是你到底要不要进去。

在吴老师看来，需求拐点的出现建立在“心理拐点”的基础上：

接下来，关于这场发布会中的政策，以及楼市的未来，我们邀请了几位专家予以分析点评，一起来看看吧~

#关于100万套“城中村改造”#

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

这100万套城中村改造、危旧房改造纯粹是增量，意味着原来的业主换购存量商品新房，而且一石二鸟，中国的住房存量减少100万套，房地产市场将增加100万套的需求，是非常大的利好。

假设每套面积80平方米，每平方米房价1万元，则总蛋糕规模是8000亿元。

另据住建部部长在发布会上介绍：仅在35个大中城市需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。

城中村改造施工现场

刘德科

德科地产总编辑

公众号“德科未来城市”

货币化安置浪潮即将重启。“棚改”这个政策框架，可以形成从金融到土地到产品再到购买的逻辑闭环。把“棚改”看作一个“筐”，把有效用的微观措施都往里装。同理，如果把“城中村改造”也上升为一个政策框架，那么楼市复苏才有真正的指望。

100万套当然比不上上一轮的“棚改”，但已不少了。要知道，2023年全国新建住宅销售套数也就大约1000万套，100万套货币化安置已经能产生足够的乘法效应。

张波

58安居客研究院院长

这次“城中村改造”对于项目的选择有侧重性，不是完全由地方政府单方面选定，而以是群众改造意向强，安全性突出的项目为主，因此有别于2015年大范围、大面积动迁，小区块甚至单个小区改造的占比会高。

而且上一次是全面去库存，包括各类中小城市，本次重点支持的是地级以上城市，尤其是人口集中的大城市，对这类城市的房地产市场需求提升和去库存作用更直接。

魏宏旭

安邦智库宏观经济研究中心研究员

货币化安置的资金来源一般为自由资金作资本金，其他从银行或金融机构贷款。拆迁补偿基本由各地根据当地经济、社会情况自行决定，这有很大差异性，可以参考各地房价的差异。

#关于消化存量房#

魏宏旭

安邦智库宏观经济研究中心研究员

货币化安置、扩大白名单其实都是间接消化存量房的措施。此前有关取消限购、降低利率、降低首付比例等措施，一方面效果并不理想，不足以扭转预期；另一方面，有些保交楼等存量问题，较为复杂，涉及问题房企的重整和债务风险处置，一时难以解决。所以才有增量措施出台，针对去库存。

张波

58安居客研究院院长

通过专项债来消化存量闲置土地也可视为消化存量房地产的范畴。

从现有的法律法规来看，超过一定时间土地闲置未开发则可以由地方政府无偿收回：一年以上未动工建设的要缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

土地闲置

这两年房企资金面压力增大，同时部分土地开发节奏变慢，甚至暂停，如果根据相关法规“一刀切”进行无偿收回，对当下已存在债务风险的开发行业将产生较大的影响。

而通过金融侧的支持，让各地方政府有意愿回收部分闲置土地，一方面减少了房地产开发侧风险的上升，让房企能更好在当下环境中积极“自救”；另一方面也让地方政府更有意愿主动回收，并优化高效利用于闲置土地。

#关于“4万亿”白名单#

刘德科

德科地产总编辑

公众号“德科未来城市”

众所周知，“保交楼”这场仗不打赢，楼市很难恢复到正常状态。但是有了“白名单”机制，不意味着就是下了大决心。因为落地速度没有足够的紧迫感。

从年初到9月下旬，八个半月的时间，“白名单”发放信贷量才只有1.43万亿元；如今已经达到了2.23万亿元。如果数据是真的，那么说明在过去二十多天的时间，他们迅猛提速了。

若真能按照这个速度，那么年底前达到4万亿元，应该是能实现的。要基本解决保交楼问题，至少需要7万亿元；虽然4万亿元离7万亿元还有距离，但至少有了“年底前”这个限定条件，有了紧迫感。

#关于楼市未来#

张波

58安居客研究院院长

对于买房或卖房人士，市场目前整体已经处于底部空间，但不排除部分城市会有“超跌”现象出现，政策面推动“止跌回稳”的态势不会变，预期四季度一线城市的成交量止跌回稳，在高能级城市有自住需求的，可以在市场上多看多比较。

本篇作者 | 徐涛 | 和风月半 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG