大消息!房子,就要见底了
树不会涨到天上,价格涨多了一定会回调;树也不会跌到地底下,价格跌多了就跌不动了。
房子也一样,不会一直疯涨,也不会无休止地下跌。
为什么?
因为,租售比。
身边恰好有个例子,分享给大家。
我有个朋友王五最近在郑州看房子,打算换一个便宜点的租住。
王五之前住的是个20平左右的公寓,一个月房租1600元,此外还有物业费、水电费,合计一个月差不多2000元。
这个价格在郑州不便宜。
原因还是公寓位置好,地处金水区的核心地段。
王五原本是不打算换房子的,直到有一次在网上看到附近小区的二手房价格,曾经的楼王均价基本上都跌到了每平1万3千多元。
他按照这个1万3的标准给自己的公寓算了下,过程如下。
公寓预估总价=1.3万/平方米 *20平米=26万。公寓裸租金一年=1600元/月*12月=1.92万。公寓回本年限=13.5年。换句话说,不考虑折旧、不考虑空置的理想情况下,租金收益率达到了7.5%。
而当下10年期国债收益率差不多2.2%左右,三年期大额存单收益率差不多是2.3%左右,三年定期存款利率差不多是2.1%左右。
租金收益率已经远远大于无风险收益率!
说明什么?
说明要么是房价被低估了,要么是租金被高估了。
王五认为是租金被高估了,所以选择了搬家!
数据来源:我的钢铁网
好戏还在后头。
王五因为爱干净,喜欢明亮干净的房子,所以他找房子也略有挑剔。
他发现,有些房子位置好,但是房东不懂得维护,也不愿意花钱翻修,不仅房子很难出租得掉,而且价格也租不上价。
而有些房子位置不错,房东也愿意花点儿精力把房子整得和公寓、和自如似的;房子往往抢手,也能出租个好价格。
王五就整了这么一间干净的房子。
房租850元,加上小区物业费,房租打扫费(房东每周打扫的辛苦钱),水电费一个月有1000元。
这个房子有四间(大小不一样,价格略有差异),总房租差不多3500元。
房东一年可以收租金4.2万元。
重点来了,房东的这套房子买得早,价格差不多是小100万元,房子贵的时候到过200万,现在跌了30%多,得卖130万上下了。
按130万计算,这个房子仅靠租金,31年时间就可以回本了。
租金收益率在3.2%。
这和央行的一个数据很像。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》提出,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上,将高于多数资产回报率。
数据来源,网络、侵删
王五算是发现了,如果现在买一套核心地段的二手房,愿意拾掇下,出租出去也挺划算,比存银行强。
一个王五这样想,就会有千千万万个王五这样想。
物极必反。
租金收益率越来越有性价比时,无风险收益的机会就会越来越大,就会有人不断地尝试进场抄底。
市场本无底,抄底的人多了,就逐渐见底了。
从古至今,一定要有自己的房产似乎都是中国人的诉求,仿佛这样才能家庭美满、人生赢家。
居者有其屋。
然而,当下更多人却将买房看成一种投资,甚至是一种投机,就好比炒股,赚钱的时候完全自己牛叉。
买的时候不考虑泡沫,不考虑房贷压力,不考虑房子折旧等不可预知的风险。
杠杆必须拉满,才能一波暴富。
可是对于大多数人来说,往往进场即接盘,买在最高点。
然而,比买在最高点更糟心的是,低价砸盘。
价格已经很低,但是仍然砸盘,有些是被迫无奈现金流断了不得不卖,但是有些纯粹是恐慌性、跟风性地砸盘。
不考虑地段、不考虑估值,不考虑现金流折现,不考虑租售比,甚至不考虑拿地成本、建房成本。
真的是慌了。
数据来源:每日经济新闻
巴菲特说过,别人恐慌时你要贪婪,别人贪婪时你要恐慌。
上海有这么一批人,正在市场低迷之际,疯狂地抢购豪宅。
据每日经济新闻报道,8月29日,上海某豪宅开盘现场,120套房源半小时就告罄,总销售额31.6亿元。
每套均价2700万元!
值得注意的是,上海豪宅半年时间已经卖出去年一年的成交套数,创下了10多年来的新纪录!
逻辑很简单。
国内当下各类资产收益率都在下跌。
房子下跌,股票下跌,存款下跌,信托保险也在下跌,而能抗跌的资产实在是太少了。
核心区域的房子虽然是房子,但是却属于优质资产。
就好比,银行股虽然是大A,白酒股虽然是大A,但是长期看轻松跑赢大盘,跑赢通胀。
最后再讲三点吧。
1、好地段的房子租售比正在凸显性价比。只要房子地段好,房东又勤快些,愿意拾掇,那么这些房子很容易成为现金流。租金跑赢国债收益。2、好城市的房子医疗教育依然有天然优势。租售同权虽然已经在推进了,但是具体到孩子上学时,有户口本、房产证仍然是第一梯队,优先录取。教育永远是最大的投资。3、核心区域的房子永远上涨。价格涨高了就会回调,所以价格跌多了就会上涨也没什么大惊小怪了。
无论是欧美的美国、澳大利亚,还是同为亚洲的日本、泰国、越南,核心地段的房子都是回调之后上涨,房价中枢不断抬高。
请放眼全球,无一例外,核心区域的房子一定是货币的蓄水池!
这个时候,请少一分盲从,多一分冷静!
当然,我们也要注意一个事实。
不同城市,不同区域,不同产业,不同板块,一定是不可同日而语。
比如,上海外环有些地区的房价为什么会比中环,甚至内环的房价还贵?
就是因为有虹桥商圈、有七宝老街、有华为、有药明康德等等。
这就是城市商圈、板块、产业的视角。
所以,我们要深入经济增长、人口净流入、产业持续集中的城市进行实地考察。比如上海、深圳、广州、杭州、苏州等等。
如果你对城市、对房子、也对租金有兴趣,可以扫描下方二维码,加入我们城市考察团。
THE END来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi) 作者:慧净转载请注明来源及作者 侵权必究暂时没有评论