中国人最关心的问题，竟没人能说清楚，谁能告诉我为什么？

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文/朱咏敏、云半间

这段时间下来虽然住建部官员明确讲房屋维修基金包括两个账户，个人账户房屋维修基金已经缴纳了，不会增加业主个人负担，现在的问题是要把公共账户建立起来。

一片欢腾，以为这事过去了。

（图源：pixabay）

不料，8月29日，上海市房屋管理局一个规定又炸了锅，上海市房屋管理局出了一个《关于规范本市住宅维修资金管理基本规定》，把房屋维修基金更加细化了，内容涉及上海市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理。新规自2024年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。

这个规定大概可以配套市政府前段时间讲的关于建立房屋体检、保险和维修基金这三个问题之一的实施方案。

房屋维修金和养老金引起了几乎所有人的关注，原因很简单，因为房产几乎是所有国人最大宗的资产，值得大大关注。

万亿维修金，用在哪？

在说房屋养老金之前，先说说万亿住宅维修金。

万亿，不少；维修金，对于日渐老去的房屋是续命所必须。

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我们有房屋维修金吗？有的。8月26日，财联社发布了文章《住宅专项维修资金20年沉淀超万亿？银行称专户资金总体上使用率不高》；8月28日，36Kr发表了未来城市实验室的文章《万亿住宅维修基金：存在哪、谁在管、怎么用》，里面有具体的数据。

下面的数据，如无特别标注，主要来自于这两篇文章。

房屋维修基金的性质，是归业主所有的公共基金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

每个小区的维修基金存在银行专户里，以物业管理区域或单元楼幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

也就是，每个购房者在收房缴纳维修基金的同时，自己所购买的房子也对应地在银行设了一个维修基金分账户。

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2008年2月1日是个时间节点，从这天开始，施行财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》。

9月2日，《中国消费者》报道，住宅专项维修资金从2004年起成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，之前的“房改房”、部分商品房以及自建房，并没有缴存住宅专项维修资金。在有些城市则更早实施，比如上海，2000年后上海的房产交易加上了一条规定，“不缴纳维修基金就不能完成过户交易”。

对于近20年商品房时代所建的大部分小区，并不存在房屋养老资金缺位的问题。即使有，也不普遍。

其他老旧房子就难说了。8月31日，《中国房地产报》转引上观新闻报道，上世纪90年代建的沪上商品房小区，70%以上的小区维修资金已经见底，或者临近见底。

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目前，估计全国维修基金的存量规模超过1万亿，下面援引来自易居房地产研究院的测算：

2003年到2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米；2013年到2022年，全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。

从2003年到2022年的20年间，新房销售合计201亿平方米。按照每平方米50元计算标准（一般按住宅建筑成本的5%计算，约每平方米50元-70元，此处按较低的50元标准），全国维修基金累计金额应该超过了1万亿，这就是主管部门所提到的全国房屋养老金的个人账户。

这笔钱谁在管理，怎么使用？

维修资金按照活期存款结息滚存，运用通常由业主发起申请。

一般来说，业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户。

没有成立的呢？记者采访的广州情况是，按照《广州市维修基金管理办法（2022年）》规定，市住建局负责维修基金监督管理，广州市物业专项维修资金管理中心具体负责，市财政局代为管理财务监督工作。

动用维修基金有相关法规，有两个必要程序：一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意。这里说的动用，既包括支出资金用于小区维修、改造，也包括投资购买国债。

个人无法直接申请使用。按照财联社采访的番禺区某大型小区物业公司人士的说法，申请维修基金要由业委会或者物业公司代为申请，区住建局和市管理中心审批之后，再通知专户所在银行，将资金划到专户才能使用。

一些小区没有成立业委会，成立业委会的小区不主动申请，维修基金还是由住房主管部门管理。

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以北京披露的数据为例，截至2023年底，累计办理维修资金划转业委会的资金为31.08亿元，占归集维修基金总规模不到4%，要三分之二以上的业主同意，太难了。

一方面是大规模逐渐老去的小区估计没有什么维修基金，有维修基金的还没有老去。有人分析认为，这次推出房屋养老金试点，主要是针对商品房时代之前没有募集维修基金又到了大修、更新阶段的老旧小区。

另一方面是维修基金使用效率存疑。有的省市在3.3%，有的有9%，上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例在8%至13%之间。

因为使用规则限制，没有同意进行国债投资的只能以活期滚存。按照北京维修金的公示数据，2023年维修资金管理收入（即利息收入）23.31亿元，相较于当年底711.03亿元的余额，年化收益率为3.2%，这不是活期存款利率能实现的。

房屋养老金试点难点在哪里？

上面我们介绍的都是房屋维修金，而不是房屋养老金，这次引起讨论的是房屋养老金。

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两者有什么区别？

所谓房屋养老金，是指住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修，以及更新改造的资金。同时其也是保障居住条件，延长房屋使用寿命的必要保障。

房屋养老金和专项维修资金基本重叠。

有一些房产到了危险之时，却又没有付费，又不能不修。

9月2日《中国消费者报》的报道中，中指研究院市场研究总监陈文静说，截至2022年，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的占比已接近20％。老旧房屋体量大，住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造的需求，亟须增量资金入场。看来，一些老公房，或者是分配住房，不可能有缴纳的维修金。

其实，住房养老金提了一段时间，但没有引起广泛关注。

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9月2日，官方《中国城市报》发表文章列了一个顺序：

2022年5月，住房和城乡建设部部署开展全国自建房安全专项整治，强调要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

不久后，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，要求完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

2023年3月，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

今年以来，住房和城乡建设部多次公开表态，要求加快建立房屋养老金制度。

这才有了8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国所说的，“房屋养老金”制度将在上海等22座城市试行，由政府出资建立公共账户，对部分建筑结构进行维修及设备检测养护等。

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要推行房屋维修金的话，操作起来有点难度。

根据上海市房屋管理局出台的《关于规范本市住宅维修资金管理基本规定》，这一规定的核心内容是什么，推行的话是否具备可操作性？

这个规定篇幅较长，真正要操作的有几点，前面两点大部分媒体都进行了分析。

第一，  如果维修基金少于30%的话，要继续筹集，这个目前不具备实操性。因为住宅维修基金的使用率平均在10%左右。

这句话非常重要，也不是第一次提出。这是在提醒业主，维修基金要续交的，不是一次性缴纳就完事了，这句话体现的核心思想在这里，为以后的住宅维修资金可能要续交埋下伏笔。

根据《上海市住宅物业管理规定》，当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时续筹专项维修资金。只是，目前还没有具体可操作的细则。

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第二，  住宅维修基金使用两个账户，一个是业主自己的账户，按照住建部的意思，大部分住户已经缴纳了，第二个是公共账户，由政府的资金筹集。

但是政府从公共账户筹集的资金得有个来源，不是税收收入就是非税收入，如果来源是从土地的拍卖当中提取一定比例来交到住宅维修资金的公共账户，目前看有点够呛。现在土地拍卖大部分是负值，一些地方的土地拍卖首先要考虑还债及工资发放，事情总有个轻重缓急。

除了上面广泛议论的两点之外，规定中有一个非常重要的说法大家都没有注意，就是《规定》中说住户维修基金账户和公共维修基金账户健全后，两笔资金要“归集”使用。

“归集”两个字，非常重要，归集的意思有可能是，两大账户以后要合并，《规定》中并没有说合并到哪里，但大家心里总有个预期，有个推测。

都说全国住户的房屋维修基金大概有1万亿人民币，估计这个测算数字少了，远不止1万亿人民币，因为光存量住宅就有3.47亿套，全国各地住宅价格相差悬殊，取年均价中的成本价，再乘以5％，都不止一万亿。

而且，住宅维修资金平均使用率不到10%，换句话说，有近1万多亿的资金躺在账面上，这是非常诱人的“蛋糕”。

“归集”有可能是把房屋维修基金腾挪到住宅公共维修基金账户中的大盘子统一使用，但这种推测目前无法证实。

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从具体操作层面上看，《规定》在执行中将遭遇困难。

因为，目前1万多个亿的住户维修资金呈“点状”分散在不计其数的各小区业主委员会的账户当中，各业主委员会代表小区全体业主代为管理这笔住宅维修基金，业主委员会的那些大爷大妈几个核心人员是发报酬的，其报酬来源就是维修基金存在银行的一部分利息收益，他们掌管着账户和财务章。

早些年，一些地方银行为拉存款，不时赠以大米或食油等，希望这笔住房维修资金转存于该银行。某些大叔大妈靠住宅维修资金活得还挺滋润，这笔资金到归集到公共大账户中，这些大爷大妈就会拼上一把。

从法律上讲，动用这笔维修基金要各小区内2/3以上的业主同意，这笔维修基金如何归结到公共大账户当中，是一个很难操作的命题。即使政府下行政通知，光小区三分之二业主签名这一程序，就能磨上一二年之久。有人会说，政府筹集的公共账户资金，可以归集到业主账户当中，恐怕你想多了，其概率为0。

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当然，还有一些人会受到这个《规定》中的影响，房改以后原有的公租房买断成为商品房未交住宅维修基金的，原来一些棚改后也没有交纳维修基金的，可能要补交了。

不过这也非常困难。

根据8月29号上海市房屋管理局新颁布的规定，1996年6月10日前出售的内销商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外销商品住宅的维修资金筹集，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、建设单位与业主大会协商一致的意见执行。

1996年6月10日至2001年1月1日前出售的内销商品住宅、1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关规定、协议执行。

三方达成一致意见谈何容易，说不定房屋换了几手、建设单位也不存在了。

按照上海规定，有一些是必须缴纳的，比如：

原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房后转为产权房的维修资金，按商品住宅维修资金的管理方式进行管理。全额出资使用权房、单位保留使用权房申请办理转为产权房手续前，物业买受人应按相关规定交纳维修资金，存入专户银行。

这是解决增量部分，如果现在还有单位使用权房转为产权房，还没有过户的，那就必须要缴纳才能过户了。

（图源：pixabay）

看看以前是怎么处理的。

在网上找到了一份2017年11月9日上海市嘉定区住房保障和房屋管理局发布的公告，《关于嘉定区1996年-2000年商品住宅维修资金补建的公告》：

根据《关于印发<解决本市住宅专项维修资金历史遗留问题的实施方案>的通知》（沪房管物[2015]234号）的要求，1996年6月10日至2000年12月31日期间办理了房产初始登记但未归集维修资金的商品住宅小区，由区县政府负责追缴。

我局维修资金办公室于2016年11月18日对涉及的19个小区开发商（详见附件开发商名单）发出追缴函。

凡是追缴未果的小区，我局维修资金办公室将根据《通知》要求，申请区级财政资金进行维修资金补建。

看来追缴困难，由区级财政资金补建，当时困难，现在能补缴成功吗？

会推广房屋保险吗？

前段时间，有个在美国生活的朋友修老房子，保险给了一部分，大概一半左右自己支出。他们的房屋和公共区域维修主要靠保险，其次靠自己，根据房龄、自然灾害发生频率算出保费，房前屋后多少面积归房主负责。

即使这样，房屋维修费用也挺贵，我们会看到趴在房顶上自己动手维修、丰衣足食的人。

日本一部分购房者倒是要缴纳维修金，不过和日本政府部门的房管所没有关系。

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根据《日本房地产》的介绍，日本有一项法定制度，买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。这是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

首先，在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。租客只需要缴纳相当于100多元人民币的日元管理费就行。

开发商卖楼时也必须缴纳一笔维修基金，要超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

不管你是一楼业主还是五楼业主，电梯、防漏等维修费统统均摊，大家住在一个大楼就是同一个大家庭，在维修上休戚相关，日本楼盘管理过程中很少会产生业主之间的矛盾。

维修基金由谁管理由业主委员会和物业管理公司共同管理，使用时由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权介入此类民间事务。

房屋维修是预防为先，什么时候检修和更换哪个部位，清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到了维修节点，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。

（图源：pixabay）

我们这里有房屋维修金，但不是所有人都缴纳，出资者和受益者将来未必是同一批人。我们也有保险，比如上海在2019年就出台了房屋工程质量潜在缺陷保险，简称IDI（Inherent Defect Insurance）。截至2023年6月底，上海市IDI收入超过89亿元，覆盖1700余个住房项目，为50多万居民提供约7244亿元的风险保障。不过IDI不是购房者购买的保险，而是政策要求房屋建设单位购买的。

不管是维修金还是保险制度，国际上都有成功经验，关键是让每个缴纳者能切身感受到资金使用的效率。

目前大家担心的倒不是增加多少负担，这方面有关部门已经解释得很清楚了，不需要居民额外缴费，不会增加居民负担，这让大家松了一口气。新的问题是，如果以后归集了，到底怎么个归集法，怎么使用？

让大家心里有数，才能减少摩擦成本。

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作者：朱咏敏、云半间 编辑：旦旦

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