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隐形“地产新势力”:年卖房超百亿,地铁公司坐上房地产牌桌

作者: 第一财经 | 10天前 02:43
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2024.06.26

本文字数:2455,阅读时长大约4分钟

导读:随着TOD模式的发展,更多地铁公司加入了“以房养铁”队伍。

作者 | 第一财经 马一凡

2023年,全国商品房销售面积创下近十年以来的新低,百强房企销售总额同比下滑超过15%。房地产行业洗牌之际,地铁公司开始坐上牌桌。近日,31家地铁公司陆续公布2023年年度报告。据易居研究院统计,已公布年报的地铁公司中,有7家公布了房地产开发收入,其中苏州轨交、京投公司(北京地铁母公司)、成都轨交和广州地铁2023年房地产开发收入同比增长均超过了40%,增幅远超房地产行业平均水平。有“地铁公司盈利之王”“最会搞副业的地铁公司”等称号的深圳地铁手握千亿货值土储,去年房地产开发收入虽然有所下滑,但仍达到147亿元,对其整体营收的贡献度超过58%。近年来,越来越多的地铁公司加入了“以房养铁”的队伍,济南轨交已成为当地市场上持有待开发土地最多的开发商之一,厦门地铁TOD则喊出了2024年“势破百亿”的口号。

两家地铁公司卖房收入超百亿根据交通运输部数据,截至2023年年末,全国共有55个城市开通运营城市轨道交通,运营里程已超过一万公里。近期,31家地铁公司陆续公开年报,据易居研究院统计,有25家地铁公司去年的营业收入同比增长,主要原因是地铁客运量大幅增长,但也有6家营收下滑。这些地铁公司中,深圳地铁、京投公司、成都轨交、苏州轨交、广州地铁、青岛地铁、武汉地铁7家公司公布了其房地产开发收入。其中,深圳地铁和京投公司房地产年营收超过了百亿——2023年深圳地铁房地产开发收入达到147.2亿元,京投公司则是113.2亿元。此外成都轨交去年的房地产收入是99.9亿元,也接近百亿,同比增长了60%。苏州轨交的房地产开发收入增幅最高,年营收为30亿元,同比增长了124%。广州地铁房地产方面的营收为24.7亿元,同比增长41%。不过,房地产市场的波动也给部分地铁公司的房地产项目带来了挑战,例如青岛地铁和武汉地铁,其2023年房地产开发收入均同比下滑。尤其是武汉地铁,去年房地产开发收入仅为1.8亿元,下跌了97%。在2023年全国商品房销售面积创近十年以来新低的背景下,苏州轨交、京投公司、成都轨交和广州地铁去年的房地产开发收入均实现了40%以上同比增长,远超房地产行业平均水平。上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊认为,这四家地铁公司能够取得如此成绩,与其多年坚持的TOD发展战略密不可分,一定程度上也可以看出TOD项目的韧性,其抗周期的能力较强。TOD模式,即以公共交通为导向的开发(Transit Oriented Development),指以地铁、轻轨等公共交通为中枢,建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。目前,许多已开通地铁的城市都在践行TOD发展模式。地铁的开通,对沿线房地产项目增值具有明显促进作用,而地铁公司能预先知道地铁的开发时间表和线路,进而增加所拿土地的附加值,对地铁公司来说,介入TOD开发比传统房企更有优势。去年9月,中国城市轨道交通协会发布《关于进一步鼓励和发展城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用(TOD)的指导意见》,这是首份全国层面的TOD政策文件,对于促进各地开展TOD的开发和实践具有重要意义。

地铁公司踊跃开展“房地产副业”地铁造价高,但作为公共交通工具,票价又相对较低,所以总体来说,地铁运营业务并不赚钱,而房地产则成了地铁公司的重要“副业”。综合查看31家地铁公司2023年年度报告,除深圳地铁、申通地铁、常州地铁外,大部分地铁公司总营业收入与总营业成本的差额均为负数,若加上政府补贴,归属于母公司净利润才可以转正。但也有地铁公司即便算上政府补贴,仍处于亏损状态,比如加上政府补贴后兰州轨交亏损依然达到6.53亿元,佛山地铁亏损1.19亿元,沈阳地铁亏损0.72亿元。为了反哺轨道交通建设运营,近年来随着地铁开通里程的增加,越来越多的地铁公司启动“轨道+物业”的模式,在轨道交通站点上方开发房地产和物业。国内较早这样操作的是深圳地铁,得益于房地产开发投资,深圳地铁一度被称为“最会搞副业的地铁公司”,常年处于地铁公司营收榜榜首,也曾是地铁公司中的“盈利之王”。深圳地铁有两大主要业务板块,一是地铁、铁路运营及管理设计;二是“站城一体化开发”,即房地产开发,包括住宅、商业和保障房项目等。2023年深圳地铁实现营业收入251.5亿元,其中“站城一体化开发”板块实现营业收入147.23亿元。尽管因房地产市场的疲软,深圳地铁的房地产开发收入同比下降了8.26%,但其对整体营收的贡献度仍达到58.5%,超过地铁和铁路运营主业。此外,深圳地铁的盈利水平也较为依赖房地产的情况,去年其地铁铁路运营及设计板块毛利率为-23.06%,而站城一体化开发板块毛利率则达到37.4%。根据《深圳市地铁集团有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书》,截至2023年9月30日,深圳地铁站城一体化开发在建项目计划总投资金额达到1915.56亿元,已投资1040.78亿元,尚需投资874.78亿元;已获取土地30块,价值共计1177亿元。济南轨交则被视为济南房地产市场上持有土地最多的开发商之一。从2019年到2022年,济南轨交在济南东站张马片区、济南东站核心区等片区拿地约34宗地,总面积超千亩。近期,济南轨交操盘的首个房地产项目“龙泉府”入市在即。2021年4月,厦门轨道集团旗下全资子公司“厦门地铁上盖投资发展有限公司”(以下简称“厦门地铁TOD”)正式揭牌成立,专门瞄准TOD开发项目。这家公司成立第一年就斥资92.9亿元拍得厦门湿地公园TOD地块,项目总投资超过142.9亿。2022年,厦门轨道集团又斥资125亿元拿下三宗TOD地块,2023年拿下海沧中心TOD附近地块。在2024年的一场誓师大会上,厦门地铁TOD喊出了2024年“势破百亿”的口号。姚腊认为,新形势下轨道交通发展面临的主要矛盾是资金,而TOD开发则是缓解轨道交通资金问题的重要路径,地铁公司应加快构建新发展模式,探索、培育并提升TOD项目“投融建管退”的能力,积极向城市综合运营商转变,预计重点城市也会陆续出台扶持地铁公司发展的相关政策。未来地铁公司需要思考如何创新合作模式,如何整合产业链的资源,如何发挥各方的优势,这既是挑战,又是机遇。微信编辑 | 高莉珊推荐阅读31省份公布2023年人口数据

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