千呼万唤，王炸政策背后有高人！

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就像《庆余年》第二季一样，隐忍许久未发的楼市政策终于迎来千呼万唤的重磅调整。

争奇斗艳，开场王炸。

先是有高潮不断的小作文攒下预期，然后有地产股昂扬奋发推波助澜，一切都让今天的“大招”备受瞩目。

所有的利好都源自今天上午召开的“全国切实做好保交房工作视频会议”，规格非常高，涉及到的部门也比较多。

虽然最终落地有些折扣，但是依然成就了中国地产史上浓墨重彩的一天。

目前我们能看到的政策红包都是集中出自于央行之手，涵盖需求端的房贷政策以及供给端的保障房再贷款，一共两个大层面，四个小点。

一、调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套住房商贷最低首付调整为不低于15%，二套商贷最低首付调整为不低于25%；

二、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；

三、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；

四、设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

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先看房贷方面的三支利箭，看得出来这是央行对潜在市场客户的又一次满是人文关怀的大力度逼定。最引人注目的是首付比例下调扩展到了全国层面，二套的首付比例甚至比前两年的首套比例还要低，力度之大开中国房地产史之先河，极大地降低了上车门槛。然后就是全国范围内的利率调整。这意味着未来购房者的商贷利率可以无限下调，从现在已经比前些年低很多的3字头降到2字头甚至更低。当商贷利率降低，公积金贷款利率降低自然也就水到渠成。这一招和首付比例降低互为表里。随着首付比例的降低，也就意味着个人的房贷支出比例的上升。但为了不让天价房贷劝退购房者，贷款利率降低自然也就自然而然了，至于各期限LPR下调也是值得期待。房贷三支箭出发点的共性是从需求层面降低购房门槛，极大利好刚需购房者，减少综合购房成本。比起动辄二三十年的房贷还款周期，利率下调带来的快感相比绝对值占大头的总房价来说，仍有些微不足道，会有多少居民会为了这些优惠政策买单还是未知数。

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除此之外，央行的组合拳里还有一个从供应端发力的点关注的人相对较少，但效果更为王炸，设立3000亿元保障性住房再贷款。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。今年收储存量房的风很大，很多城市都已经走在收储商品房的新模式上了，最典型的就是打响第一枪的郑州。最近小作文盛行，最引人遐想的描述基本全都是关于收储，可以说现在大家的关注点并不在于哪个单一城市搞收储，而是国家层面是否会大规模下场收储。我国当年地产行业的根源性问题，官方判断的是出在供需关系层面，也就是房子太多，买家太少。既然市场缺少买家，那么这顶风扛旗的活就交给国家队吧。收储这条路的运行逻辑是，通过地方国资平台收储居民存量二手房用于保障房项目，以此带动二手房市场的周转，同时续上了保障房工程建设，最终让收购款转化为新房购房款，由此打通整个房地产市场的流通链条。但咱们国家目前的存量房市场非常庞大，早前天风证券做过测算，想要去化掉这波陈年库存，大约需要约7万亿元的资金，这还是在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下。地方财政情况大家都比较清楚，中央财政为大局计也很难卷入这摊浑水，收储的压力全都压到了自带印钞机的央行头上。所以呢，这次的央行礼包里取了一个折中的政策，针对新房库存，利用再贷款的方式收储新房。央行给21家商业银行提供3000亿贷款，然后这笔贷款定向支持地方国企以合适的价格收购那些已建成未出售的商品房用作保障性住房。3000亿元规模的保障性住房再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次。收购完成后可以按照本金的60%再贷款，撬动2000亿融资，从而实现贷款规模达到5000亿的资金。这样做的好处是既能够缓解地方海量库存的问题，又能够解决保障性住房的建设问题，还能顺带着缓解地方的债务问题，因为当下的很多“建成未出售的商品房”都是在地方城投手里。最重要的是还可直接把高昂的房价转化成30年的房租利息，这就用了充足的时间保证房价泡沫的挤出，从而达到以时间换空间的效果，完成商品房+保障房的新模式转型。有人该说了，既然这么牛的政策早干嘛去了，这一问就尴尬了，早年间大家都还思考着在土地夜壶方面继续挣扎呢。调侃归调侃，现在的问题还是在于下场收储的资金规模有点小，投入到整个房地产市场去库存的浪潮中还起不到力挽狂澜的效果。当前的弹药，可能只能覆盖到若干二线上存量房较多的重点城市。如果想要更大规模的在全国推行这种新模式，这还得让央行咬咬牙拿出更多的诚意。还是很感慨，今天的四点政策需求端供应端双双发力，没有丝毫遮遮掩掩。如果放在以往的任意一个地产节点，这些都将是点燃市场的核弹政策，但如今船大难调头，想要搅动地产江湖这一汪清泉，势必还需要更多具有市场号召力的政策工具。不过更值得欣慰的是，今天政策最大的惊喜不是政策本身。我们可以看到自从430会议之后，高层加码推进解决房地产问题的决心。一切信号都在传递着一个信息，转折点正在形成。2024年充满不确定，看懂趋势很重要！我们创建了一个人人都值得关注的社群，群内持续提供热点分析，投资趋势，大咖免费直播！！每日都有内容更新！！这将是一个你了解学习财经与投资的最佳窗口，已有超1000人加入，限时免费开放，关注的朋友可以立即扫码进群！