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米筐投资

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超常规救市祭出,重大变化来了!

作者: 米筐投资 | 05-23

时代的转身,就在刹那之间。

没想到,救市接连炸出大招!

首付降到15%,公积金利率降到2.85%,已是史上最低!

就连二套房都取消利率下限了。

接下来,商贷利率甚至会跌破3字头,进入2字头时代!

消息确认,市场沸腾!

但我觉得最炸的还是下面这个:

政府收储存量房。

并且,已经有地方在执行了。

杭州临安区住建局明文公告,在区内收购一批商品住房用作公租房。

正式打响收储去库存第一枪!

国家队真的要下场收房子了!

具体怎么操作?

央行已经宣布:

设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

预计将带动银行贷款5000亿元!

4月底的重要大会里有这样一句话:

统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

强调消化存量房产,就是要去库存!

央行以再贷款的方式介入收储,信号已经很明显!

救市,已不得不采取超常规手段了!

为啥这么着急?

统计局刚公布的4月房价数据:

一手房价:一线同比下降2.5%,二、三线同比下降2.9%和4.2%,环比均扩大。

二手房价:一线同比下降8.5%,二、三线同比下降6.8%和6.6%,环比均扩大。

是的,房价还在降。

再看消费。

4月虽然CPI回暖,但社融仍低于预期,同比回落至2.3%,居民短贷也下滑严重。

归根结底,还是对楼市预期悲观。

在过去20年房地产周期里,大家买房既是储值也是增值。

市场不好,只能降低消费。

全国各大城市的库存情况也堪忧!

截至2024年3月,全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。

也就是从现在起,不建新房,按目前全国存量房的销售速度,也要2年多才能卖完。

还有更夸张的。

以下这41个城市,去化周期超过36个月,也就是3年!

注:图片来源于网络

怎么办?

别急,高层已经给出解决办法了:

要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让!

你以为减少供地的只是上面这些城市吗?

当然不是!

注意一个现象,今年土地市场一个明显特征就是,缩量供应!

很多城市发布了2024年供地计划,缩量趋势明显。

据不完全统计,重点28城中住宅用地减少的城市占比近8成!

上海全年商品住宅用地计划供应同比减少约10%。

苏州同比减少约64%,创近10年新低。

广州减少9%,重重庆减少14%,合肥减少7%,济南减少33%,长春减少43%.....

去年很多城市土地卖的都不好,硬挂也是流拍,不利于建立市场信心,所以干脆减少规模,集中推一些核心区地块。

减少供地肯定是好事儿,库存必须得消化一波了!

但,即便国家队下场,也不是所有城市都能获益!

有机构预估了收储存量房的可行性。

得出的结论是:

想要起到托市作用,需将住宅去化周期压降至18个月以内。

大概估算需要约7万亿资金。

而这次投放3000亿资金,拉动5000亿贷款,规模远低于整个市场所需的资金量。

那,谁能获益?

我们首先要明确一点,收储之后怎么办?

主要用作保障房。

卖掉或者租出去。

没有价值的城市能卖得掉,租得出去吗?

所以,只有人口增长的经济强市,将来才更容易卖掉、租掉、不空置!

换句话说,也只有这些城市收储才会有效果!

看,以下就是2023年经济10强城市以及常住人口增量情况。

注:图片来源于网络

至于大部分的普通地级市、县级市、县城,很多库存本就是无效库存,就算降低也未必对市场有实质性意义。

是的,分化只会进一步加剧!

再结合最近浙江丽水的一个政策:

拟出让微小宅地,个人可独立或联合建房建成后可办产证出售。

好家伙,都允许个人拿地建房卖房了!

如果外围低密住宅需求持续增长,未来可能会有更多城市跟进。

这让我想起了前些年的7090政策:

要求拿到土地的开发商在建设楼盘时,必须盖90平米以下的房子占比70%以上。

这个政策是为了调整规范市场的供应结构,让当年的住宅供应更合理,刚需多放量,大户型收缩。

现在时代变了,开始反着来了!

这不,在上海叫停7090政策之后,深圳也前后脚地承认废止7090政策了。

供需关系已经逆转!

这也符合前段时间高层的定调:

有效激发潜在需求,加强高品质住宅供应。

接下来,开发商要开始为大户型动手了,给有改善需求的人打造商品房!

那刚需小年轻怎么办?

政策也很清晰,双轨制中的保障房!

一切都是时代的选择。

通过结果看现象就是,财富正逐渐向少部分人高度集中!

今年一季度,住户存款猛涨8.6万亿。

说明有钱人还是挺多的,只是他们不敢消费,把钱放银行躺收利息。

现在政策的重点,就是要刺激他们把钱拿出来!

国家队都下场了,未来还有哪些政策空间呢?

全国范围内,除了海南和北上深,还有广州和天津120平以下的房子,其他城市都已经不限购了。

海南是由于自由贸易港的建设,主动封岛。

天津因为学区房优势,稍微保留了一些刚需福利(120平以下房源才限购)。

北京和上海依然是5年社保,深圳是分区限购。

那,接下来会有变动吗?

特别是一线城市,尤其是北京和上海,限购还会放松吗?

很可能,会一步一步来。

先是天津和海南,之后是广州、深圳放开,最后北京和上海可能会有限度的放开。

如果真的落地,又会继续加剧城市之间的马太效应。

相当于大城市又获得了庞大的资金量!

机会已经来了,后面还有更大的刺激政策!

我们要去关注的,就是那些获得庞大资金的、真正有价值的核心城市!

不同城市面对政策的反应是不一样的,有些下半年就有机会,有些要等到明年,有些还需要2-3年,有些遥遥无期!

对于我们精挑细选出来的机会城市,接下来,会多频次组织机会城市考察!

如果你想知道哪些城市有机会?我们挑选的机会城市有哪几个?以及这些城市今年会有什么变化?有哪些具体值得关注的板块和楼盘?赶紧扫码添加微信,加入机会城市考察群,免费名额有限,先到先得!

THE END来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi) 作者:乔妹转载请注明来源及作者  侵权必究

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