时隔10年“去库存”重现，房价还会翻倍涨吗？

点击上图▲立即了解“中国已从刚需时代进入到改善时代。新中产对未来的规划和信心，决定了房产的居住和投资价值。”——吴晓波 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）2024楼市定调：去库存经常有人问：中国房地产发展二十多年，结果开发商负债了，地方负债了，居民负债了，钱都去哪里了？ 答案既合理又令人唏嘘：钱都变成了钢筋水泥，沉淀在一栋栋商品房里。而它们构成了中国人的财富基石。 但是再坚硬的资产也要符合基本的经济规律，否则就是走向泡沫的路上一去不返。如今房地产的最大危机，也是中国经济内部风险之一，唯“库存”二字。 就在五一放假前一天，中央政治局会议如期召开。关于房地产部分，有两个重点。 第一是保交楼，中央开始了“问责制”。由于保交楼不产生经济效益和衍生利益，之前地方出现大量的“表演式复工”，推进缓慢。如今的政策带有强制性，根本上来说是解决信任问题，这是市场复苏的前提。 第二便是此次会议的核心议题——去库存。 数据显示，全国商品房库存约7.5亿平方米，已经连续三个月超过2015年历史高位，其中住宅近4亿平方米，同比增长约24%。与此同时，去化周期却一直创新高，像东北和西南的一些城市甚至长达十几年。 不仅是新房供给，市面上还有大量二手房库存。杭州、上海、南京等地挂牌量都在20万套左右。 所以在这场重要的“定调”会议上，“去库存”成了2024年中国房地产市场的头等大事。 这个词在房地产语境中并不让人感到陌生，它最早出自2015年中央经济工作会议。会上提出要“抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务”。如今再次正式官宣，颇有当年轰轰烈烈的干仗之势。 当然，经历过那个时期的人都清楚一个残酷的事实：2015年的“去库存”其实是通过楼市大幅度涨价而完成的，这背后既有一夜暴富的人间喜剧，也有无数家庭的悲欢离合。 

2014年的去库存：棚改与涨价 2014年是十分艰难的一年：俄乌冲突（指克里米亚危机）、信贷紧缩、房企爆雷……尤其是高企的商品房库存量，至少需要5年才能消化。在此背景下，“去库存”登上了历史舞台，而前置条件是始于2014年的那场轰轰烈烈的“货币化棚改”运动。 2014年7月，国务院印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，目标是改造出适合1亿人居住的城镇棚户区和城中村，官方简称“棚改”，民间简称“拆迁”。 新政最大的亮点是金融。为加快棚改力度，央行为国开行新开发了一种金融工具——抵押补充贷款（PSL）。简单来说，央行通过抵押优质资产向银行提供贷款，资金量大、利率低且周期长。 国开行拿着央行的廉价资金，在全国开启撒钱模式。据计算，PSL使得“每1元的流动性投放可支持3.5元的贷款增长”。 与之前棚改的小打小闹不同的是，新棚改形成了货币化安置为主、实物安置为辅的模式：村民可以选择拿钱，去市场上买房子，消化新房库存，也可以选择拿房。随着城市的外延式发展，拆迁户从城市边缘群体摇身一变成为拥有固定资产的中产阶层。 拆迁成了China的新解释，拆迁户成为巨大的食利阶层，有一个老梗说的是，在广州石牌村有一个只卖12元一份鸭仔饭的良心老板，自曝没什么钱，但有10栋房在收租，而不是10套，这让采访小哥的笑容瞬间凝固。 从本质而言，那一轮的货币化棚改是国家第一次将人口和产业增长缓慢的“下沉市场”纳入到房地产市场的全局中来，用巨量的资金刺激出原本毫无生气的购房和投资需求。 于是以2014年棚改为抓手，在2015年的中央经济工作会议上，顺势提出了供给侧改革的重要性，正式官宣房地产的“去库存”任务。 配合新的杠杆工具、棚改政策和国家的摇旗呐喊，从2016年开始，经济和产业基础好、人口流入多的一二线城市的房价率先上涨，厦门、苏州等地房价甚至翻了番。 按照经济规律，一二线城市房价上涨还传导至三线以下的城市，全国迎来普涨行情，炒房客和普通人都抱着“买涨不买跌”的心态，入局疯抢，由此诞生了新的国民信仰：房子永远是涨的。 2014年开启的那场去库存，于拆迁户而言，拿到了一辈子都赚不到钱和资产，改变了命运；于大城市的有房一族而言，资产翻倍；于房地产行业而言，诞生了诸多“中国首富”；于国家而言，只用了三年多的时间就消耗掉库存，成功救市，保住了经济。在当时可谓四赢，至于之后上车接盘的人的命运，那都是后话了。 

2024年的去库存：棚改2.0版？ 从2014年到2024年，十年一轮回，如今去库存再次被敲定为楼市的主逻辑。尽管直到4月30日才正式官宣，但自年初开始，和当年棚改的“预告”一样，国家和地方的一些动作和政策早已箭在弦上。 比如当年“涨价去库存”的功臣PSL再次出现在公众视野：今年1月2日公布的数据显示，去年12月新增PSL达到3500亿元，为时隔一年多后大规模重启，重点放在“三大工程”。 1月5日，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），将涉及2042个城中村单元。同日，广州发放了全国首张房票，为一线城市在旧改或城中村改造项目中的首创。

这些动作被一些垂类媒体解读为棚改2.0版的“预告”，并附上去库存的逻辑闭环：有城中村可拆→给拆迁户发房票→地方政府提供PSL支持，给开发商兑现房票→拆除城市中心核心地段土地，上市出让→去掉库存的开发商，继续买地，整个循环被打通。 事实上，和2014年相比，这个逻辑能否跑通，有很多不确定性因素。比如购房购买力和对未来收入的预期显然低了许多。再比如地方政府能否承担得起拆迁费、是否能推广到中小城市。还有一个更加矛盾的问题：拆迁完后建新房，过几年难道又要去一次库存？ 基于这个逻辑，中央政治局会议开始前一天，一些消息有意无意地被放了出来。其中就包括淡化“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急两用”基建），收购存量房转为租赁房和保障房。这些工程，到头来还是会增大供给，和商品房争夺市场。 而今年政治局会上关于房地产的一些重点和措辞，也符合这些小道消息。比如通稿写道： “要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。” 文中并没有提到“去库存”三个字，替换的表述是“消化存量房”。从某种意义上来说，去库存代表货币化下的房价暴涨，自然有不太好的联想，这也意味着，复制2014年的手法，通过涨价去库存，既不符合国情，也得不到民心。 总之，2024年的去库存逻辑已经和10年前大不相同，不能在解决一个问题的同时，让新的问题出现。 

改善时代 本次会议除了定调的作用，也或多或少透露了有价值的信息，比如“优化增量房”和“优质住房”。 通俗来说就是减少刚需房，增加好住房。所谓的“优质住房”，从行业上来讲，至少要配备电梯、容积率小于1.5、绿化良好、有负责的物业、面积120平方米以上的三房或四房，甚至大平层，总之要满足改善的需求。吴老师曾表示，“中国已从刚需时代进入到改善时代。新中产对未来的规划和信心，决定了房产的居住和投资价值”。 这群社会中坚力量绝不能在这轮危机中受到毁灭性的打击。 从某种意义上说，市场是真的缺少保值的好资产。因此这几天地方也密集出台了一些新政。比如一线城市的新房提高了套内面积（得房率甚至高于100%），豪宅开始放量出售，并遭到哄抢。丽水的碧湖镇还允许个人进行土拍，之后可以自己建别墅，也可以拿到市场上进行交易。这些真正属于自己的、能极大提升幸福感和身份的东西，才配得上叫资产，否则只是一堆空荡且冰冷的钢筋水泥——这也符合未来的市场规律：好的资产会越来越保值，泡沫只会缩回到原本应有的价值。 而为了打配合，政治局会议通稿中甚至出现“催促”央行买国债、用利率等工具降低融资成本的内容。换言之，未来中国还会处在降息通道中。其中大概率包括改善房的贷款利率。 

正如吴老师在2023年建议的那样：

银行系统能降低改善房的房贷利率，使之与首套房相同或接近。根据与一些银行人士的接触，他们认同优质房产的价值和安全性，大多支持这一政策的执行。到那个时候，作为新中产或高净值人群的你，还会支持一下吗？本篇作者 | 徐涛 | 责任编辑 | 何梦飞主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG

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