什么情况？中国老百姓不愿意买房了

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我和朋友打电话聊天时，他突然告诉我，他不想在江浙沪买房了，也不打算在老家合肥买房了。我很震惊，因为我和他认识有一段时间了，我知道在他的认知里，房子不仅仅是单纯意义上的房子，更是承载了许多美好的未来。比如，谈婚论嫁、子女教育、老人在乡里邻居的谈资等等。朋友对于突然放弃买房的理由是，年前被互联网大厂裁员的突然，以及年后重新找工作的煎熬，让他人间清醒了许多。他开始认识到，原来大多数的工作并不是铁饭碗。哪怕是像特斯拉这样的跨国企业，这样处于上升通道的朝阳企业，也会突然全球裁员超过10%，也会突然取消绩效奖金。

数据来源：每日经济网此外，工作随着年龄的增长，将不断面临中年困境，就业难度持续增加。朋友又聊到了近期频频暴雷的信托，背后折射的现象正是作为信托资产的房子，他的完工、交房的不确定性正在剧增。这时，贸然买期房容易踩雷，买二手房则并不适合婚假，而现房合适的又太少。讲到这里，朋友略显疲惫地说，我太难了。当下工作不稳，现金流就会不稳；而房子稍不留神，就可能让自己背上沉重债务。这时，再谈其它的结婚生子、房子车子、流言蜚语等等，好像一下子也就变得无所谓了。说明什么？说明信心、预期很重要！大多数人在经济乐观时往往更加乐观，在悲观时往往更加悲观；不想买房子，往往是因为对现状太过悲观、对未来信心不足。相反，假如有一天，大家从悲观的预期转变为乐观的预期时。薪资年年涨，房价蹭蹭往上涨时，极有可能再次掏空六个钱包踊跃买房。这就是预期，就是人性。

中国老百姓买房意愿不强，是少数人的个别现象？还是多数人的普遍现象？用一组数据说话：2024年3月末，广义货币(M2)余额304.8万亿元，同比增长8.3%，已经逼近有记录以来的历史低点8.0%。（见下图）2024年3月末，中国居民中长期贷款增加4516亿元，同比2023年3月的6348亿元，少增1800多亿元。居民短期贷款也同比去年少增超1000亿元。另一个数据，碧桂园历年3月份的销售数据，更加直观而震撼。2024年3月销售43亿；2023年3月销售250亿；2022年3月销售301亿元；2021年3月527亿；2020年3月470亿；2019年3月451亿；2018年3月641亿；2017年3月634亿。图：m2同比增速与居民中长期贷款 数据来源：wind简单解读下：M2代表着货币的宽裕程度，同比增长8.3%，从早些年2位数的增速下降至当下的个位数增速。说明，经济高增长的时代已经过去了。居民中长期贷款代表着大家买房的住房贷款，同比下降；结合着碧桂园断崖式的销售数据一起看，能够明白大家现在贷款买房意愿很一般。概括一下数据就是，买房的意愿不够强，是当下大多数人的普遍现象。原因是什么？我个人认为答案有很多，比如就业不够充分、交楼不够及时等等。但是，最直接、最共性的答案是：买涨不买跌，房价看涨的预期变了。举个我朋友的例子。他虽然现在因为工作不稳定而焦虑，因为期房有烂尾的概率而担心。但是，假如房子的价格依然很坚挺，上述的一切都不再是问题；他大概率要想尽一切办法去首付买房。因为现在不买，将来一定会更难上车了。因为拉长周期看，现金一定是贬值的。因为能够跑赢通胀、同时承载万亿资金的房产市场实在是太稀缺了。所以，房价能够稳住而不继续下跌，将会成为老百姓买房的关键因素。这就好比美国房价在2008年房地产次贷危机，稳住价格之后，不仅夺回了过去的失地，而且再创历史新高。

接下来，有一个大问题，如何扭转房子下跌预期，稳定房产市场呢？当下，房子一边是观望者（投资者、刚需者）看到房价下跌，看到房贷利率下调，就在预期有更低的房价、更低的利率。而另一边的房子置换者则抱着一种普遍的心理：割肉卖房可以，但一定要在置换的房子上更凶残地砍价补回来。这样继续下去，很容易出现市场承接不住的风险，进而引发金融系统性风险。好比股票一直有人在贱卖，但是买的人少，一旦跌破某个心理支撑位置，就容易引发恐慌、践踏。我个人觉得打破房产低迷的怪圈、改变房市的预期，不能既要又要，买房卖房两头都抓，而应该着重管理买房的预期。有三个方面可以参考吧。首先，管理人民币汇率预期。人民币汇率贬值，会使得部分资金流出包含房产在内的中国资产，造成房价下跌压力。最好进一步扩大开放，重新推升FDI（外商直接投资）向上的趋势，带来增量资金。其次，探索减少公摊、价格不变的方式，稳住市场预期。比如，新房销售可以在售价不变的基础上，通过对公摊面积进行打折、减少，提高实际使用面积，刺激市场买房潜力。再次，增加收入、改善就业，改变巧妇难为无米之炊的现状。我们看到，中国灵活就业人数已经突破2亿人，不管怎么样也是一种选择吧。只是，希望对这些人群能够进一步改善各项保障、保险制度，让大家赚钱少点后顾之忧吧。另外，上海也调低了灵活就业人员职工养老保险的缴费比例，也算是增加可支配收入的一种手段吧。数据来源：wind房子无论是对于一个家庭而言，还是对于一个国家而言，都是牵一发而动全身的重要。虽然，有人口老龄化、经济不确定等因素；但是，从欧美、及隔壁日本的历史来看，房子长期也是极大概率会跑赢通胀的。（见上图）假如，有一天预期再次向上改变；那么，现在的房市一定是个巨大的黄金坑！

当然，中国城市到底是否企稳，哪些城市率先企稳，又企稳到什么程度，企稳的城市房价又是否已经砸出黄金坑？则需要我们去深入一线调研，横向对比城市的核心商圈、纵向对比城市的产业，在微观中发现蛛丝马迹。4月以后，我们将会看深圳、看广州、看苏州，还有很多很多。。。。。。不仅用心去看，还会用复盘的形式去总结。如果，你对中国城市有信仰，也对中国房子是否见底感兴趣，可以扫描二维码，添加我们同事微信，加入我们的城市看房团考察群。

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