一批房东，有救了！

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          前天晚上，决定长沙命运的齿轮开始转动！4月18日，长沙市住房和城乡建设局发布“关于支持居民购买改善住房的通知”。这是时隔7年，长沙买房终于不限购了！解除限购，曾经的全国调控优等生，曾经二线城市里调控最严的长沙，也开始甩开膀子往前奔了。文件主要说了三点：1、“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。2、购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。3、不再审查购房者资格条件。最重要的就是第三条：“不再审查购房者资格条件”，意味着长沙不再限购。   过去又是户口又是社保，现在全不看了！不管你是本地外地人，谁来都能买房，想买多少套就能买多少套，爱咋买咋买，不设限！长沙目前的购房政策是什么样？首套房——商贷首付最低20%；公积金首付最低20%；商贷利率3.75%；公积金利率3.1%；二套房——商贷首付最低30%；公积金首付最低40%；商贷利率4.15%；公积金利率3.575%；公积金额度最高70万，三孩家庭最高80万。这次新政里，专门强调以旧换新购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。也就是说，以旧换新，也可以认房不认贷，把房子出租出去就可以减套数，这是确定的。另外，还有一些尚待明确的事：1、以上关于目前长沙首套房、二套房的首付比例、商贷利率、公积金额度等，也会有相应政策优惠，但具体优惠多少，还没定，看后续细则。2、以新换旧，这个“旧”和“新”具体有何限定和要求，也没有具体说，按其他城市来看，并不会让所有人和所有房都参与，有门槛，看后续细则。  但可以确定的是，对长沙所有置换改善群体来说，真是个绝好消息！                      

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          事实上，房子以旧换新，这个概念并不新鲜。从去年9月开始提，济南、南京、深圳、广州、宁波、连云港、山东淄博等都有不同的政策。但各个城市政策不同、模式不同、进展不同、效果不同！有些城市在原地不动，有城市在全面升级。目前全国层面的以旧换新，主要三种模式：模式1——旧房自卖，再买新房发补贴等优惠。目前的盐城、苏州、沈阳等地区是这样，发放“以旧换新”购房补贴，不同城市、甚至不同区域，补贴额度不同。模式2——旧房委托新房开发商、中介优先卖。比如宁波、济南等部分城市，现在做法是联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务。购房者给新房开发商交认购金锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。模式3——旧直接回购做保障房、人才房：诸如苏州相城区、郑州、连云港现在是这个模式，地方国企平台或城投公司直接收购旧房，来填补保障性租赁住房需求和缺口，旧房房款用于买新房首付或者总房款。三种模式，站在不同立场，有利有弊。   站在开发商角度——模式1操作更简单、回款更快更理想，因为不需要开发商过多的参与；而模式2则更复杂，摩擦成本更高。站在买房人角度——模式3最快速有效，因为模式1和2都要牵扯到卖房，但现在大部分城市卖房都不容易，政府直接回购，就完全避免卖房的麻烦和成本。站在地方角度——模式1和2，都不需要其参与，只用发购房补贴就行；但眼下这条路并不顺畅，效果不明显。而模式3，即解决了新房和二手房去库存的问题，又有希望稳住二手房价，也恰好低成本的解决了保障房的供应，一箭三雕。但截至目前，长沙的后续细则并没有出，究竟会用哪个模式，一切未知。但我猜测，选模式三的概率最大！                      

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          长沙，最有可能借鉴郑州。你可以对比，长沙和郑州，从市场压力、价格压力、新房库存、二手房库存、开发商困境程度等等，其实很多地方很像很像。你看，连续三年的郑州二手房挂牌价变化：2021年10月15599元/平米2022年10月12828元/平米而2024年的现在，11485元/平米； 截至2024年3月份，郑州新房市场库存量约为1500万方，库存量虽稳步走低，但总体库存量依然不小，而且去化速度仍然缓慢。你再看长沙：克而瑞数据，长沙今年3月新房成交25万平方米，环比增长123%，同比下降71%；较2023年三季度、四季度均值，分别下降38%、49%。累计来看，长沙今年一季度新房成交60万平方米，同比降68%。这数据，谁看了都会感叹，市场压力依然不小。截止到昨天，某壳上郑州二手房挂牌量超过13万套。而长沙，现在有将近7.9万套二手房在等着卖。所以，关注郑州，对于长沙的意义最大。前两天，领导已经去郑州了，所以郑州的动作非常快。郑州的政策什么样？以旧换新先试点两个月，4月20日-6月30日。要求“旧房”——普通商品住房，已取得房产证或不动产权证；三环内、房龄不超过15年，    金水区和郑东新区，且位于三环以内房屋建筑面积不超过120m²(含)新房总价不能低于旧房；不存在查封限制；解除抵押、担保、按揭等；两个月内，试点500套为限；随后视情况，逐步在主城区全面实施，全年全市计划完成10000套，力度还是不错的。要求新房——现房；主城区范围内；郑州的旧房收购主体，是郑州城发安居有限公司，以租赁业为主，地方国资背景。房源筹集--意向选房--房屋复核--价格评估--收购洽谈--合同签订--物业交接--房屋过户--房款使用。上述流程全部完成后，城发安居公司支付二手房全部房款，二手房过户相关税费付给换房人，剩余房款支付给换房人新买的新房开发商。显然是第三种模式，旧房直接政府收购，三方互利。希望长沙也能加快动作、早出细则！           

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          恭喜，一大批人的房子有救了！二手房的以旧换新，可能比过去大多数救市政策都有效。今后，市场上每一次以旧换新，每收购一套旧房，就意味着卖掉了一套新房，同时市场上少了一套待售二手房，新房二手房最让人头疼的库存都去了，又避免了二手房市场持续一年都没消停过的卖房刺客对房价的打压。   但最终执行力度如何？效果如何？还要看两个关键点：一个是旧房评估价，另一个是新房楼盘质量。如果旧房评估价略高于市场价，那房东们笑哈哈，都乐意换新；但如果评估价比市场价低、或者低一截儿，那就大打折扣了。还有新盘质量，尤其在当下，要让置换购房者买单、并且快速上车，不拿出足够硬实力的好楼盘，也是行不通的，毕竟现在是买方市场。但并不是所有人的房子都有救！比如最敏感的房龄，有城市卡在15年房龄，有城市卡在20年房龄。但基本可以确定的是，——高于20年房龄的房子，更难了！过去只是中介嫌、银行嫌，现在被卡在以旧换新门槛外，又多了一层。没办法，老房子，到哪儿都挨嫌。

当然，中国城市到底是否企稳，哪些城市率先企稳，又企稳到什么程度，企稳的城市房价又是否已经砸出黄金坑？

则需要我们去深入一线调研，横向对比城市的核心商圈、纵向对比城市的产业，在微观中发现蛛丝马迹。

4月以后，我们将会看深圳、看广州、看苏州，还有很多很多。。。。。。不仅用心去看，还会用复盘的形式去总结。

如果，你对中国城市有信仰，也对中国房子是否见底感兴趣，可以扫描二维码，添加我们同事微信，加入我们的城市看房团考察群。

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