股市涨、房价涨，印度疯了

“在本币汇率稳定的前提下，资产价格上涨是对经济预期好的反映”。

现在的印度，不但股市大涨，房价也在大涨。

就在十几天前，印度股市的市值正式超越香港。当大家还没回过神的时候，一扭头发现，它的房价也一骑绝尘了。

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绝对价格还不算太高，但涨幅非常厉害。

先说一下绝对价格，让大家有个概念。

比如孟买，孟买是印度的第一大城市，金融中心和国际贸易中心。整个孟买的平均房价折合人民币也就18870元/平方米，这是2023年12月份的最新价格。孟买市中心核心地段贵一些，但也就大概7万8万的样子。

这个水平，相比中国明显略逊一筹。

但重要的是势。

印度势头正盛，火苗高窜。

根据莱坊全球房价指数，2023年第三季度，印度房价同比上涨5.9%。在全球房价指数中上升了18位，排名第14 。年均价格增长率为3.5%，接近疫情前的十年平均水平3.7%。

顺便提一句，在这个房价指数的排名中，排名第一的是土耳其。土耳其房价的同比增长率达到了89.2%。

接下来是欧洲东南角的几个国家：

希腊（14.0%）

克罗地亚（13.7%）

北马其顿（11.0%）

然后是日本6.3%，居亚洲第一

第14名就是印度。

必须要指出的是，这些房价涨幅都是按照各国本币计价的，如果本国汇率塌方的话，那房价事实上是没有涨的。

不同的国家，房价上涨的逻辑有很大不同，甚至本质上根本不是一回事。

像土耳其这样的国家，虽然房价涨幅第一，但它的汇率跌幅也堪称第一，它的实际房价并没有涨这么多。以里拉计价的房价仅仅是一种货币现象，一种上涨的错觉。

而印度就不同了。

印度的汇率是比较稳定的，印度房价上涨不是单纯的货币现象，而是反映了对未来经济和收入的乐观预期。

同样，印度股市的上涨也是基于这个逻辑。

2

印度房价表现出和曾经中国一样的规律：

越来越陡峭。

即：核心城市、核心地段、核心产品涨得更猛。

2023年印度全国的涨幅为5.9%，但在印度排名前八的城市中，上涨幅度却达到了7%。可见一线城市的涨幅明显更大。

2023年印度住宅销售额达到34.7亿卢比（420亿美元），这是历史新高，同比强劲增长了48%。

其中豪宅增长更猛。

2023年上半年豪宅的销量同比增长了130%。2023年1月到6月期间，售出了6900套4亿卢比（488011.96美元）及以上的豪宅，而2022年还只有3000套。

买家给力，卖家也卖力，开发投资非常猛。

2022年印度房地产行业的融资额为34亿美元，2023年已经达到42亿美元。

2017-2022年期间，印度房地产行业的外国机构投资增长了三倍，达到266亿美元。

印度房地产的火爆并不是2023这一年， 其实它最近几年都比较猛。

当然，他们也出台了限购政策。

多么熟悉的配方。

3

至于房价上涨的原因，直接原因当然是对房子的需求增加了。

深层原因呢？

是经济增长推动城市化、且大家对未来经济预期较好才敢于加杠杆买房。

这就牵扯到对于房地产的理解。

市面上对房地产有很深的误解，常见的误解包括：

1、房地产可以拉动经济；

2、房地产挤占其他产业的金融资源；

3、房地产阻碍了制造业和科技创新；

4、房地产行情和股市负相关，不炒股了才去买房（或者不买房了才去炒股）。

以上这些看法当然全是错的。都是对个别现象的简单归因。

实际上是经济发展和生产力的提升（也就是制造业和科技的发展）才推动了房地产行情。没有生产力的发展，房价是不可能持续上行的，即便是大放水也不行——因为真实房价和放水无关。

别看土耳其房价涨这么多，其实以美元或黄金计价，它涨幅甚微（2023年略高是因为地缘冲突导致人和钱流过去）。

真实房价只取决于地均产值（及其预期）。

印度经济自从90年代实行自由化改革之后，地均产值开启了趋势性上行，最近几年尤其有加速态势。

4

那么印度未来空间有多大？

很多人并没有get到印度的关键点。

印度经济现在高速增长， 跟我们十几年前差不多。但是展望未来空间的话，印度其实也有忧虑。

这个忧虑并不是多数人看到的种姓制度、阶级分层、基础设施落后、人们还比较愚昧、比较懒散，工人素质不高等等。

都不是。

这些都可以随着经济发展和开放而逐渐改变的，就和以前的大清一样。

真正影响它的前途的是什么，其实是它的土壤。

要知道，印度以前也是计划经济，从1991年才开始推行市场化改革，大家可能想不到，直到2014年，莫迪上台之后，才彻底废除了存在65年之久的计划委员会。然后直到现在还残留着很多“计划部门”，比如纺织部。

就是说，印度是有集中的土壤的。

在这种土壤之上，很容易沉渣泛起。

现在的莫迪，就很会玩这种东西，他在玩两件事：

一是干掉反对党，自己独揽；

二是大玩民族主义。

就在上个月，超过140名反对派议员被停职，这个数量占整个反对派队伍的三分之二。而且重要的是，他通过这种干掉反对派的方式通过了很多重要法案，比如印度刑法，还改了独立选举委员会的选择方式，都是有利于现任者莫迪的。

再说民族主义，其要领是：

用排外来凝聚人心，用凝聚来握实权柄。

现在印度的“排外”已经声名远扬，印度素来对外企有杀猪经验，任性的立法、随意发挥的税务，都是拿捏外企的法宝。这几年，像我们的小米、vivo在印度都遭遇了挫折。你过去投资创业了，却把你给逮起来。

这才是真正决定印度未来空间的最大的两个问题，一个是权柄，一个是民族主义。因为这直接会扑灭企业家精神和生产积极性。

现在还看不到终止的迹象，反而越玩越溜。

目前基数低，还可以保持较高增速一段时间，但终究是隐忧。

经济这东西啊，就怕造。

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