广州放开、上海放开、苏州放开 何时全面放开限购？

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文/青城桢楠

索罗斯在《金融炼金术》中提出过著名的“历史的鞋带理论”。

人们认知的过程是从结果到预期，而参与的过程却是从预期到结果，两个过程持续向不同方向起作用，因果关系的方向交叉往复于结果和预期之间。

对于当下的楼市来说，多数人是从当下看未来，弱势的结果，带来弱势的预期。

扭转弱势预期，意味着要让投资者感受到实实在在的好处，见底、反弹、回暖……越来越多的正能量措施打破预期坚冰，打破从亏损结果看预期的窘境，让市场进入从好的预期到光明的未来的新征程。

信心比黄金珍贵，我们现在需要乔布斯身上著名的“现实扭曲力场”。

对于14亿人的中国，每年十万亿级别的超级房地产市场来说，能够提供信心，提供现实扭曲力的，只有一种力量。

苏州全面放开  广州、上海走出关键一步

中国政策出台素来有节奏感，每年1月，各地大多在总结、在策划、在筹备，不会有太多实质性政策出台。

但2024年，很特殊。

1月底，从广州开始，头部城市早早动手，政策应出尽出。

1月27日，广州率先提出进一步给楼市松绑，主要放松120平米等非刚需户型的限制，让更多有钱、却被限购的人，可以痛痛快快买房。

据广州市人民政府网站，1月27日，广州市发布《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，涵盖住房保障、支持房地产项目融资需求、优化调整限购政策和加强房地产监督四个领域。

有两条格外引人关注：

1，在限购区域范围内购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

2，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

在广州给高净值人群松绑之后，上海紧随其后。

1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

非户籍单身人士，有钱刚够买一套房，是本次调整最大的受益者。

据一份上海楼市专家调研记录，本次政策放松后，预计上海有数十万在沪非本市户籍且社保缴满五年的单身人士，拥有购房资格。

这是2023年9月份以来，上海第四次出台松绑政策。

半个月前，1月13日，上海刚宣布奉贤、青浦人才安居政策；

2023年12月14日，上海优化信贷政策和普通住房标准，不再看总价，首付降到三成，利率全线下调；

更早，2023年9月1日，上海落地“认房不用认贷”政策，大幅降低非首套房购房成本。

上海宣布楼市新政的同一天，环沪最重要的城市——苏州，全面解除限购。

据澎湃新闻，1月30日，网传苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数。对此，澎湃新闻致电苏州市住房和城乡建设局，工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。

限售还在，但限购全面解除，这不仅对于苏州，乃至对于全国楼市，具有风向标的意义。

兹事体大，不少媒体致电苏州市住房和城乡建设局，后面打电话的很多表示，部门电话无法打通。电话被打爆了。

客观的说，苏州所谓全面解除限购，有一定的歧义。

据《澎湃》采访苏州市住房和城乡建设局相关工作人员给出的反馈：去年（2023年）9月，苏州的限购政策就已放松，对于购买120平方米以下的商品住房，非本地户籍享受本地户籍待遇，无需社保和个税。

换言之，去年已经开始落地执行全面解除，2024年算是补一个宣示。先上车后宣告。

如果把1月25日，国新办举行金融服务经济社会高质量发展新闻发布会上，金融监管总局提出的进一步降低首付、降低房贷等金融和信贷政策都算上，1月份，从部委到城市，关于刺激楼市的政策有一大把。

内行看门道  广州、上海有路数

深广两地，互动频繁，常常一个先动，另一个紧随其后。但这次广州调整之后，深圳没什么动静，上海倒是风风火火紧随其后。

细查之下，是有原因的。

2024年1月份，上海和广州表现不如人意，尤其在四个一线城市里，落差感十足。

根据中指研究院的统计，1月楼市成交量同比、环比全部下跌，环比跌幅显著，为28.06%，同比下跌12.51%，各线城市同环比均下降。其中，二线城市成交面积环比降幅显著，为42.73%，南宁跌幅最大，为73.77%。

一线城市整体成交面积环比下降16.23%，广州降幅显著，为45.6%；上海次之，环比成交面积下滑23.4%，和去年同期相比，广州和上海的成交面积下滑明显。

同为一线城市，北、深似乎更有韧劲。

广州日子不大好过。根据国家统计局的数据，2023年12月，在70个大中城市里面，无论新房还是二手房价格下滑幅度排名靠前，其中新房环比下滑1%，二手房下滑1.5%。

看中指研究院的数据，以成交看，广州楼市下滑的趋势延续到了2024年1月份，且有进一步扩大的苗头。

这时候如果不大力干预扭转预期，未来想力挽狂澜，付出的代价更大。

那么，广州为什么要选择放松120平米的购房限制？

这个政策的针对性很强。

下面这张图，很能反应政策目标。根据广州房产的汇总，2023年四个一线城市中，广州千万级豪宅的增长幅度最大，同比增长56%。

另外，根据克尔瑞的统计，广州千万级豪宅的成交套数，创出历史新高，有史以来第一次突破4000套，直奔5000套。

豪宅市场的旺盛凸显了广州楼市的特色，相信广州房地产主管部门也看在眼里，让更多高净值人群入市，是当下有迹可循、最有价值的政策选择之一。

上海楼市新政，同样有着鲜明的脉络。

据克而瑞观察，2023年12月14日，上海和北京同步出台政策，下调降低首付、利率，短期脉冲之后迅速趋于平淡。从周度数据看，新政后新房成交出现“五连跌”，且探底持续到了2024年第3周（1.15-1.21），上海商品住宅成交面积6.8万平方米，同环比分别下降48.59%和26.31%。

四个一线城市2024年一月份的成交情况，反映出上海楼市在此前政策调整后，后劲不足。

“中原报价指数”显示，2023年10月底至12月初报价指数约为19点左右，这是2004年有统计以来，第二次跌破20点。

在这个节骨眼上，上海和广州一样都需要用非常规政策手段，打破不断下滑的市场预期。

上海新政的着力点是外环区域，这一点和上海楼市特点关系密切。

根据克而瑞的数据，从成交量上看，外环供应和成交绝对是上海楼市主力。但从2021年开始，外环占比持续回落，主力疲软，让外环成为上海楼市的软肋。

另外，上海很早就进入了二手房时代，二手房流动性在某种意义上决定了上海楼市的繁华度。

据某些专家统计，上海二手房成交量的荣枯线是15000套。2023年，上海二手房成交量刚好卡在荣枯线上，一共成交18万套，每月15000套。

供需曲线有时候很玄妙，荣枯线好像有生命力的植物激素，开花结果，成熟衰老都要看这条”线“。

据机构调研，上海的二手房指数，从2021年7月调整算起，高点下滑接近17%，两年半以来，二手房价格多数回到了2020年底的水平。

对当下的上海楼市来说，二手房守住15000套，至关重要。

打蛇打七寸，政策重在快准狠。

给外环买房松绑，让单身人士提前释放购买力，是希望立竿见影，对症下药。

苏州的情况，又有自己的独特性。

2023年苏州楼市的特点是，二手房成交量不俗，但价格不行，新房则是量价齐跌。

据克尔瑞的数据，从成交量上来看，过去一整年，苏州二手房一共成交了65049套，同比大幅上涨40.56%。

量是上去了，但是代价巨大，是牺牲价格换来的。

据诸葛找房的统计，2023年苏州二手房价格从年初跌到年尾。实际情况可能比统计意义上的下跌更真实。

新房方面，克而瑞数据显示，截至2023年12月27日，苏州市区新建商品住宅的供应面积为511万平，同比增加了1%，成交面积为564.2万平，同比减少21%，成交量创近十年以来的新低。

量上去了，价格还是上不去，到这个份上，苏州肯定是不留余地了。因为，关键时刻，留着几发子弹，没有任何意义。

扭转预期  需要更多大政策刺激信心

在《心理学与生活》中，有段关于预期的描述很精彩：

重要的人类动机不是来自于外部世界的客观实体，而是来自于对这些实体的主观解释。如果一个人没有意识到自己的行动会获得奖赏，那么这种奖赏的强化作用就不存在。你现在所做的常常是由被你认为造成过去成功和失败的因素所控制，被你认为自己能做什么的信念或对此行为可能的结果的预期所控制。认知取向解释了人类为什么常常被对未来事件的期待所驱动这个问题。

为什么人们喜欢追涨杀跌，这其实是一种奖赏心态，是一种对未来潜在预期的行为反应，一种对过去一段时间结果的心里延续。以前这么做有糖，现在也得这么做。

这和索罗斯的看法类似。

当前楼市和过去不一样的地方在于，处于有史以来最长的一次调整周期，导致人们对于宽松政策带来的改善，越来越持怀疑态度。此时，需要的是强刺激。

上海新政出台之后，上海本地地产号魔都房房房这么说：

新政后两周，成交量出现短暂的上扬，但这也只是一时的繁荣，元旦过后，二手房成交量的增加又开始乏力起来，前后半个月的时间，成交仅相差了118.8套。

同策研究院在1月23日做的关于上海楼市何时筑底反弹的投票里面，有62%的人选择了“仍会下行”这个选项。

大家担心，政策威力像过去几轮的新政一样绵软无力，没几天就烟消云散。

预期不足，信心不够，最终就会传导价格上，这就是凯恩斯的预期理论里，很精彩的部分，价格作为一种信号，本身就是预期的体现。

恢复信心，非一朝一夕之功，历史上遇到这种情况，宜早不宜迟，宜重不宜轻。

最近回看一本老书，在2013年，日本人自己在探讨日本经济怎么样才能走出低迷，作者们身处经济低迷的大环境下，担忧货币政策力度不够，也担心过度的刺激会带来资产价格的过度膨胀。

除了自然之物，人类社会似乎很少有既要又要的平衡和完美，牺牲一些，获取一些，注定要取舍。

此时，需要的是强刺激，与其扭捏不如下定决心，什么时候能彻底放开限购，让市场的归市场呢？

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：青城桢楠 编辑：王小王

图片：来源于网络，侵删

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