挽救楼市的最后一次机会！

作者：米宅 | 2023-12-06

几天前，我们讲过今年楼市的三个阶段，和古代兵法非常契合，这就是一鼓作气，再而衰，三而竭。一鼓作气，对应的是二三月的行情；再而衰对应的是九十月份的行情，三而竭，就是现在。所以，在这个时刻，最应该做的是什么呢？是统一共识，少打嘴炮，少些精神刺激；用实际可落地，可执行的方案，及时的去挽狂澜于大厦将倾！但是，问题就在于，目前这第一步都还没有做到，连最基本的达成危机共识都没有做到。房企和销售都成这样了，但核心决策部门的判断却是这样的：

用脚指头想也可能知道，楼市远远没有见底。但怕的就是决策部门会认为楼市已经见底了，因为救市的核心政策是需要他们出的。我们经常说，认知决定一切。年初的时候，决策层认为民间的楼市信仰坚不可摧，只要彻底放开人员的流动性，一切都会卷土重来。结果，第一次救市，也是最好的一次救市机会，一个半月就凉凉了。8月的时候，决策层又认为，是政策制约了市场，政策放开就好了，结果所有二线全线放开，一线大尺度放开，谁知道，又是一个月就凉凉了。这反而让我们看清了一个事实：在几年前行情好的时候，并不是政策不够多、不够严、不够全，但依然挡不住疯狂；而此刻，在行情下坠的时候，并不是政策不够松、不够放开、不够少，但依然挡不住下坠。所以，当所有人都在寄希望于政策的时候，可能没人意识到，也许根源并不是政策的问题。政策唯一的作用，就是向市场释放决策层对于地产这件事的认知和判断。这种认知和判断，又能迅速的带来一种情绪，将极强的干扰底层市场的判断。比如说，有了前两次的救市失败，市场底层已经极度看空。此刻最需要的是决策层态度决绝，排除万难的态度。而不是释放市场已经见底，可能不会再有进一步的救市政策的信号。什么是见底？是利空出尽，是触底反弹。而此刻市场告知我们的一切，都在和这些背道而驰。

有意思的是，就在行长说楼市已经见底的前天，万科被评级机构下调为负面。这是在半个月前被抛售之后，万科遭遇的接连而至的再次做空。

而做空的原有也很简单：销售金额持续下降，债务集中到期，流动性持续衰减。简单说，就是资本不再信任万科。有深铁站台背书也无用。此刻，对于房企来说，在利润和流动性之间，他们只能一个选择一个，就是流动性，而放弃利润。简单说，就是先活下去。不挣钱没关系。之前是不仅能吃饱，顿顿还得有澳龙；现在是顿顿腌萝卜也不错，只少能活着；比那些萝卜都没得吃，喝西北风的强。这是中国房企的《一九四二》，只有活下去的，才有机会重新当地主。在此刻，是顿顿吃腌萝卜，还是躺平喝西北风的关键因素，是绝对不能债务违约，也就是俗称的暴雷。因为所有人都在关注这个信号。在基层的认知力，暴雷就是没钱，没钱还债，也等于没钱盖房，没钱盖房基本等于烂尾。大家都被烂尾这个词吓怕了。最典型的案例是碧桂园。8月份，碧桂园暴露债务风险。而在7月没暴露的时候，还卖了200亿。结果8月的销售额就直接降到了79亿，9月降到61亿。这种在最缺钱的时候，资金回流大幅降低，终将铸成恶性循环。看到这种情况后，金地非常还怕自己暴雷。11月，金地有一笔21.42亿的境内债，为了如期兑付，金地甚至超过万元的供应商付款全部都停了。根据财新的报道，金地的月资金刚性支出是50亿工程款，20亿到期债务，10-20亿销售税费。算下来，月销售额130亿，是金地的资金压力红线。而坚持不暴雷，金地9月的销售额是131亿，10月是110亿，已经入不敷出，如果胆敢暴雷，参考碧桂园的直接打五折的销售额，后果不堪设想。而万科被做空，也基本和金地的逻辑一样。万科的资金压力红线是300亿，也就是说，每月的销售额达到了300亿，才能基本维持万科每月的支出。而7月和8月，万科每月只卖了220亿，入不敷出，9月回到320亿，10月是318亿，勉强覆盖每月刚性支出。正是因为销售萎靡，前三季度，万科现金流出了331亿，9月底账上可动用资金600亿，而万科一年到期的债务511亿，刚好覆盖。但如果，万科销售持续萎靡，现金不断流出，不断入不敷出，那万科的结果也只能是注定的。很显然，资本及时的发现了这些，万科才会被抛售和降级。

正因为连万科都成这样了，所以，我们在最近又看到了一波救助房企的政策潮。

所有的这一波关于房企救助的新闻我都看了。但看完之后，也只能是感叹，这三大问题依然难以突破：第一、银行绝对不会无差别贷款。最终，依然是只会像少数头部集中。第二、只让银行放贷，却没有债务违约赦免，最终依然只能是无所事事。

第三、此刻，资金对银行只是次重要的，最重要的是现金流回正，是销售额覆盖刚性支出的结余，这是核心。这一点看不到，再多的资金，也只能是苟延残喘。

综上，决策层无法形成救市共识；销售端持续萎靡下沉；银行端处处被制约。楼市远没有见底！属于地产的好日子，也远远没有到来！关于经济、关于货币、关于房价，下一步会如何走？背后的逻辑是什么？我又找了几份重磅的资料，可以和上文一起结合理解。添加下方企微，发给你。