“住得好”需求助力对抗周期波动，贝壳三季度营收178亿

“让行业变好”是核心驱动力！作者 | 观韬编辑 | 小白在我国，每个月有超过5000万个家庭在深度关注地产行情。这并不是风云君信口诌来的数据，而是贝壳（BEKE.N、02423.HK）三季报明确披露的，其三季度平均月活用户数量达4,920万，这仅是贝壳平台的数据。风云君应该也是其中的一员，有事没事就打开链家，看看自家老破小的市场行情，顺便憧憬着能换个大房房。通过分析龙头企业，我们往往能够了解整个行业“正在发生的”和“将要发生的”。2023年第三季度，贝壳总交易额（GTV）为6,552亿元（人民币，下同），单季度营收178.11亿元，同比增长1.2%，净利润11.70亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润21.59亿元，同比增长14.4%。这份业绩含金量如何呢？行业又有哪些变化呢？

地产经纪业务：跑赢波动，韧性足目前，贝壳的营收主要来自房产经纪、家装和租赁住房管理运营三大块，首先要介绍的当然是公司的立业之根房产经纪业务。01 跑赢波动，数据健康房地产经纪业务又分为二手房和新房。第三季度，贝壳二手房业务GTV4,390亿元，在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，在全国二手、新房市场都在三季度同、环比下跌的大背景下，这个数据不难看。第三季度新房业务GTV为1,921亿元，同比下降26.5%，对比二手房，跌幅确实很大，这基本是新房市场的真实写照。此外，三季度新房现金收入比进一步上升至1.21，新房回款连续9个季度超过新房收入，前三季度应收账款周转天数52天。新房业务数据健康。优良的客户结构是新房业务数据持续保持健康的基础，三季度，贝壳新房业务中国央企开发商佣金收入占比保持在46%，开发商预付佣金的“快佣”项目占比保持在54%的高位。02 持续链接更多优质产能客观来说，今年的地产行情如何，大家的感受是最直观的。虽然贝壳二手房业务GTV同比仅下跌2.2%。但从具体数据看，第三季度，自有链家门店平台GTV同比减少13.0%，达1,912万元，贝壳平台贝联经纪人GTV同比增长8.1%，达2,478亿元。二手房业务之所以依旧坚挺，贝联经纪人贡献尤为突出。这也是公司从链家升级贝壳的战略意义，通过互联网平台的链接效应，持续接入更多行业优质产能，将触手伸向更广阔的市场。三季末，贝壳活跃经纪人数量达399,048人，同比增长7.1%。03 经纪业务仍是核心利润源由于贝联经纪人贡献的收入采用净额法核算，三季度二手房业务营收63.07亿元，同比下滑11.9%，新房营收59.02亿元，同比下滑24.3%。值得一提的是，即便有三季度的波动纷扰，贝壳前三季度累计GTV仍同比增长23%。受此带动，前三季度二手房业务营收219.04亿，同比增长16.2%，新房业务营收230.02亿，同比增长12.9%。房地产经纪业务基本盘稳固，韧性十足。另一方面，房产经纪业务虽然三季度营收下滑，但二手房单季度贡献利润率仍保持在48.7%的高位，同比提升2.6个百分点，环比提升3.1个百分点；新房业务贡献利润率同比微增至25.1%。压力之下，贝壳展现出优秀的成本控制力。与此同时，风云君发现，第三季度房产经纪业务的营收贡献已经由去年同期的85%下降至68.5%，其背后是家装业务的快速增长。

家装业务成长快，更多城市跑通模式2023年三季度，贝壳家装业务营收31.77亿，同比增长72%，环比增长21%。前三季度累计实现营收72.09亿。支撑营收高速增长的是签订的装修合同。第三季度，贝壳家装业务合同额33亿元，同比增长66%，前三季度累计合同额94亿元，可比口径同比增长90%。分城市看，第三季度，上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月家装收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速均达到50%以上。再看盈利数据。北京、上海、杭州等10城连续二、三季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个，这也使得三季度家装家居业务贡献利润率保持在29.1%。在经历二十多年高速增长后，国内房地产市场已进入存量时代，房地产市场正在从“有没有”向“好不好”过渡。从市场看，家装是规模万亿级别的蓝海市场，且并不完全依赖于地产周期，欧派、索菲亚、美凯龙等都在加快布局，意图分得一杯羹。对贝壳而言，其核心是线上线下流量优势和品牌美誉度，三季度末线下门店数量43,013家，同期增加3.9%，9月单月非北上新增联网门店近1,300家。过去，大家相信贝壳有真房源，找房上贝壳，未来，“装修也要找贝壳”同样会是共识。

在管房源升至16万套，租房业务同样成长快三季度新兴业务营收24.25亿，同比增长202.7%，前三季度累计实现收入54.57亿，同比增长210.6%。家装业务和新兴业务的增长也是贝壳三季度实现178亿营收，同比增长1.2%的主要原因。从数据看，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。青年是城市可持续发展的重要力量，如何让他们体面、快乐地在城市长出根系不仅仅是政府层面需要解决的问题，还需要社会力量的参与。见微知著，11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。

盈利能力稳固，现金储备充足三季度营收规模与去年同期基本接近，但贝壳三季度单季度净利润11.70亿元，同比增长63.4%，前三季度累计实现净利润52.20亿。经调整后净利润（Non-GAAP）21.59亿元，同比增长14.4%。三季度单季度毛利率27.4%，同比提升0.4个百分点，Non-GAAP净利润率12.1%，同比提升1.4个百分点，盈利能力还是不错的。贝壳的盈利质量和现金储备也不错。剔除客户备付金影响，贝壳三季度经营性现金净流入26.58亿元。截止9月末，贝壳账面现金及现金等价物达604亿，剔除客户备付金的广义现金余额高达798亿，环比增加4.4亿元，这还是建立在三季度斥资1.62亿美元回购股票和进行约2亿美元分红的基础上。自2022年9月回购启动以来，截至9月末，贝壳累计回购的股票数量占回购启动前公司已发行总股本的3.91%，累计耗资超7亿美元。二十多年前，链家横空出世，只做真房源。五年前，链家升级贝壳，把自己和其他经纪品牌都变成平台合作方，最大程度链接行业优质产能，旨在让行业变得更好。当房地产迈入存量时代后，贝壳开始关注你住得“好不好”，宣布“一体三翼”战略升级，无论你是想要在城市安家，还是刚进城漂泊，抑或已经在城市长出根叶。从外部环境看，随着政治局会议定调，一线城市“认房不认贷”等一系列政策出台，三季度末市场明显反弹。至于房地产未来怎么走，每一个关心房市的人最有资格做出回答。正如贝壳财报所显示的，三季末，贝壳平台活跃用户数4,920万名，同比增长16%。免责声明：本报告（文章）是基于上市公司的公众公司属性、以上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告、定期报告和官方互动平台等）为核心依据的独立第三方研究；市值风云力求报告（文章）所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，市值风云不对因使用本报告所采取的任何行动承担任何责任。以上内容为市值风云APP原创未获授权  转载必究