上海的“老破小” 明显缩水了......

  文/檀扒爷     

今年6月28日时，每日经济新闻报道过，由于学区等政策调整（五年一孩等）以及楼市行情变化的影响，导致一些家长眼中的楼市“白月光”，也就是学区房，体验了把价格上的“过山车”——从超高的单周涨幅，到一路跌回5年前，好似挤了一轮泡沫。

而现在，“认房不认贷”政策礼包的热度已经退去，10月二手房交易能不能达到荣枯线还是个问题。这种情况下，不禁让人想问：

已经“瘦过身”的上海学区房，现在咋样了？

“老破小”缩水明显

根据每日经济新闻当时的报道，2021年初的时候，第一梯队的明珠小学A对口的朱家滩小区，出现过“单周涨幅40%”的壮举，惊为天人。

朱家滩小区建成于1990年之前，过了“而立之年”了，用现在的眼光看肯定属于老破小了，但架不住对应优质学区，周边设施齐全，离商圈也近，所以价格居高不下。暴涨四成后，朱家滩小区的均价到了13万一平（最巅峰时接近15万），甚至超过了旁边的世茂滨江。

然而，这个香饽饽的价格在之后两年时间里持续下滑，到了2023年一季度均价已经在10万一平徘徊。

那现在呢？

根据链家上提供的数据，现在该小区挂牌的房源是34套，过去90天中仅成交2套，带看33次。

在这34套中，挂牌单价在10万及以上的只有14套，最高的面积为33平，均价还保持了2年前13万多的水平。而在低于10万均价的房源中，要价最低的已经到了8万4一平，不难看出房东心态受近期市场的影响很大。

简单对比下，目前的最低价比起2年前的均价，已经下跌了35.7%，此前的涨幅已经缩减到了10%一下。

不得不说，缩水明显。

次新房的“稳定” 形成了对比

这样的现象不仅仅出现在这一个小区，同样是明珠小学A对口的东欣小区（93年建），按照链家的数据，24套挂牌，近30天131次带看，但近90天却0成交。价格上的话，2022年1月的成交单价还有9万8，结果今年2月的成交就成了8万6。

到了3月更好，只剩7万2一平了......而这个价格，也是3月到现在最近的一笔成交了，目前挂牌单价最高和最低分别为9万6和7万4。

举个例子50平的房子，去年1月买，今年3月卖的话，已经损失120万的房价了。

而换一个校区，明珠小学C，它对口的小区是万科金色里程（公寓），2010年次新房，它的价格就相对稳定得多，2021年5月成交价在11万2一平左右，而到了2022年6月，成交价依旧有10万7的水平，而今年6月，成交价还能保持在10万2的水平。

虽然在2年的时间中也出现了下滑，但即便是现在挂牌最低单价99989一平，与2年前的成交价相比，下滑幅度为11%，没有蒸发得那么离谱。

 

图片来源：百度地图

 

地理位置上看，朱家滩小区在内环内，金色里程则在中环内，位置上前者其实更好些，但很明显前者跌幅要远远高于后者。

那对于这样的结果，比较合理的解释，就是尽管同为名校学区房，但“老破小”的保值程度，明显大打折扣，尤其是在学区政策变化和房产市场走低的大前提下，劣势更加明显。

当然不得不说，即便如此，在之前低点买入的话，到现在依旧是有收益的就是了，只是不知道还能保持多久。

以上，学区房的事说完，最后来看看上海二手房的整体情况。

 

图片来源：信义房屋

 

从成交套数上来看，9月的上海二手房也算是引来了一个小高潮，根据诸葛找房数据中心显示，9月上海二手房成交16899套，环比增长25.4%，高于荣枯线，虽然没能达到一季度的高度，但走势很明显。

不过可惜的是，即便如此也不及预期，同比下滑6.5%，且三季度与之前相比，依旧在下滑，而与此相对应的，是创下历史新高的单月成交均价。

同为一线的北京在10月的二手房市场表现并不怎么样，据青瞳视角10月27日消息，10月的北京二手房成交放缓，截至26日，二手房成交8478套，同比下滑3.5%，环比更是高达28.6%！

这个数字可以看出上个月政策大礼包的威力巨大，但也可以看出热度消散的也真是快，现在上海面临的其实也是一样的问题，那就是：

热度消散后，手上还有什么牌可打。

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