他们在边缘化中逆袭！

作者：米宅 | 2023-09-07

这几天，关于房企的消息越来越多：保利：上半年销售额同比翻倍，并且净负债率大幅优化，三条红线改善为黄。上半年新增的项目，分别在上海，昆山，南宁，广州和苏州，总土储中一线城市占比提高。朗诗：轻资产转型进入新的阶段，代建销售占比超过8成。从“三条红线”指标来看，净负债率为222.2%，扣除预收款项后的资产负债率为85.8%，仍处于“红档”。众安集团：销售同比增40%，无拿地减少支出过冬。债务结构有所优化，非受限现金短债比为0.40，未能全面覆盖短债。港龙中国：营收同比上涨36%，短期流动性告急。仁恒置地：营收同比增长30.6%，三道红线保持绿档越秀：营业收入321.0亿元，同比增长2.6%。……看完年中报，不得不说，有人欢喜有人愁！

这不，碧桂园，又传来了消息：

碧桂园发布公告称，将拥有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海。

在爆出一系列问题后，开始化解流动性压力。一提起房企，就牵动着每个人的心。未来，关于楼市，它依旧是躲不过的关键问题。毕竟这是最直白的也是最简单的答案：房企危机是能否安全交付的关键点。在它开始小作文的时候，我跑了几个碧桂园的楼盘，碧桂园西湖，碧桂园云顶，碧桂园云湖天境等。每个楼盘面临的现状不一样，有些工地热火朝天，有些工地人少的可怜，所以，一些楼盘不得不面临延期交付的问题。

努力自救，等待它的还有漫长的路要走。越看数据你会觉得：越秀，保利等国央企的数据与民企是两条不同的道路。压力给到了民企，有些民企越来越边缘化。首先，重点一二线城市土拍中，很难见到身影。比如众安集团，上半年没有公开拿地，而储备可开发货值大约500亿，只能满足企业未来2-3年左右的发展。那么2-3年之后呢？要怎么办？不拿地等于要卡住自己的脖子，想要拿地又凭什么去拿呢？最典型的就是上海的土拍，上半年表现不错，毕竟抢占一线城市成为不少房企的选择。国央企，外地国资、民企都想分一杯羹。但是你看某次土拍的结果，民营房企拿地只有3宗地：

龙湖和建华的嘉定江桥

安徽新华的金山亭林

天和的奉贤金汇

按照竞拍的规则，参与土拍的资金就要达到5000亿，而国央企占比达到了9成。资金的不足，让不少民企参与度下降，并且能够选择的地块位置也不是很好。抢占不了好的城市，也就意味着，未来不管是否拿地都艰难。再来看房企销售额的变化：

这是近五年1-7越国央企以及民营房企销售额占比的走势。在2022年之前，你会发展，国央企和民企的对比是碾压性的存在，国央企的占比只有20%-30%，其余是民企。从2022年开始，国央企的优势开始凸显，并且两者的差距开始缩小。就拿2023年来说，销售额比去年同期上升10个点，率先扭转了去年同期下滑的局面。于是你看到了2023年1-7月房企销售排行榜的房企：

保利，万科，中海，华润，招商，碧桂园，龙湖，绿城，建发，滨江

而在2021年1-7月房企销售排行榜的房企：

碧桂园，万科，恒大，融创，保利，中海，招商，金地，华润，绿地。

在2021年碧桂园的销售金额是以5008.1亿元领先，而2023年保利的则是2678.2亿元。最后，民企的高光时刻显然已经散去。

然而，在国央企的霸屏下，有些民企还是强势逆袭的：比如：龙湖，滨江，卓越，伟星、星河等。特别是滨江，是民企的一个代表，在今年前7月份销售排行榜中，挤进前10名。今年上半年，虽然4月份楼市数据有些下滑，但却不影响滨江拓展的步伐。杭州5月份土拍中，一共9块地，滨江以52.1亿元的总价夺得乔司（摇号）、小和山（摇号）和江干科技园（6.89%的溢价率竞得）三宗地块，占本场土拍总金额的38%。

巩固长三角的市场份额，一直是它在做的。去年底，滨江的总土储中有66%位于杭州，26%位于浙江省内其他城市，省外则仅有8%。

再比如卓越：聚焦珠三角、长三角等重点城市，2022年深圳、北京、南京、东莞业绩贡献率达52%。在扩充土储方面，2020-2021年间，卓越集团在此四城投资金额占两年内总投资金额的53%。如果你复盘这些民企，发现抢占城市是非常重要的，特别是一些本地民企。到底哪些城市的民企相对好过些？答案是长三角。2022年长三角41城中总土储货值超过1000亿的房企就有35家。

除了一个规模性房企，还有浙系房企。滨江，2022年长三角的土储就占比总土储的98%。在别人收紧的时候，滨江深耕杭州的意图更加明显，2021年杭州新增的土储占年度新增的39%，2022年杭州新增占比达到了95%以上。除此以外就是众安集团，2023年上半年销售金额是74.5亿元，业绩增幅是比较高的，销售金额和面积分别是同比上升41.4%和29.0%，超过百强房企的增速。他主要的贡献就是杭州的业绩，2022年上半年拿地的杭州的几个项目贡献了28.1亿元，而去年杭州的销售额同比上升了185%。除此以外就是温州、绍兴、义乌和丽水。你会发现，即使是长三角城市，城市选择也会更加的聚焦。上海的总货值占比了27%，江苏的土储超过39%，浙江的总土储占比27%，而安徽省的则是比较低的。房企的土储根据也分化严重。具体城市如下：

进驻长三角的房企不一定过的好，但是没有进驻长三角城市的房企是万万不行的，就像恒大，在长三角的项目有多少？其次、多元化发展。龙湖除了地产，还有其他的上半年龙湖已经开业商场建面为762㎡。整体的出租率是95.4%，冠寓出租率为93.7%。代建总建筑面积超过900万方。多元化业务拉升毛利率。仁恒自持物业租金以及酒店运营收入8.8亿，酒店入住率的提升也为营收贡献了理想，就像珠海，三亚这些酒店来说入住率超过了40%。并且还不断在扩大仁恒酒店商业版图，未来还会在深圳，苏州、沈阳等城市扩张。然后，土储的收缩，不盲目扩张。龙湖在2023年上半年没有在三四线拿地，新增的地块是20块，不管是拿地规模以及金额同比有所增长。但是基于同期数据比较低，二线新增土储占比是84%，主要集中在西安，苏州，长沙，成都等地，其中西安是比较多的。为什么持续集中这些城市？上半年成都的合约销售达到了117亿元，合肥，北京、西安，苏州销售规模突破了50亿，贡献的力量是比较大的。集中核心城市，核心区域，保持谨慎的态度。最后，不少民企开始转向走代建模式。朗诗在上半年新增9个项目，都是代建，截止到6月底，开发代建服务已经73个了。在这段时间内，开发代价服务收入2.1亿元，亏损收窄。这是2023年上半年房企代建综合能力top15：

绿城，蓝城，金地，华润，招商，龙湖龙智造、中原建业、蓝绿双城，万科，兴元建设、旭辉建管、建发建管、国贸地产，新城建管、朗诗。

看看这些房企，基本上民企比较多，在30名中，民企代建企业数量达到了67%。在民企减少拿地的情况下，为了保持品牌和运营能力，开始布局代建，通过代建获取收入。在这波行情中，你发现，城市对房企来说是非常重要的。一旦选择不对，房企的日子也不会好过。你看看2019年上半年在三四线拿地的房企：

建业，碧桂园，荣盛等等，谁的日子好过？

最后，房企一直在救的过程中挣扎，熬过去就是天亮，熬不住就躺下。在楼市当下，房企依旧是我们需要考虑的问题。房企成千上万个，要如何判断，有哪些标准？1、开始降价，疯狂甩卖自己的楼盘，打5折等等，打破底价的房企你要注意了。2、债务直接展期，已经构成实质性的违约，到了这一步基本上都确定了。3、找靠山，引进国资，这是不少房企做的事情，一旦找不成功，请尽量谨慎4、出售项目股权卖各种资产，酒店的，写字楼的，物业的等等出售多元化业务，证明房企已经走到了自救的阶段了，单纯的楼盘降价已经不行了。5、多家房企大股东增持公司股票6、债务重组，到这一步就不多说了。7、是不是2017至今有疯狂的加杠杆扩张，比较激进？8、重仓三四线城市的房企以上几点，你能在躺平的房企中，多多少少都能看到影子，所以，我们要谨记教训！

最后再次强调一件事儿：避坑，需要如何做？

下面资料包不可错过：

1、最新的房企销售，融资还有房企票据违约情况，到底哪些房企违约量比较多？哪些城市比较多？一目了然

楼市比较大的风险依旧是房企问题，接下来，会更加的严重，关系是否安全交付。

2、存量房利率下调多少？3种情况是不能调整的，一次让你清楚存量房转换流程和方法。

3、逃跑的城市清单，血亏也要换，不要成为负担。

4、一线城市已经转向，厦门，青岛，苏州等重点30城，在这波政策的刺激下，哪些城市会先起来？哪些城市会一直起不来？何时能起来，直接看清单。

5、最新地方zhai以及隐性zhai等的解读，如何化解等，比较敏感的内容不多说。

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