潘石屹还没跑，但这个行业却站在了悬崖边

8月18日，SOHO中国发布了一纸公告，说公司去年9月收到了北京税务局通知，要求他们北京望京写字楼赶紧还欠下的税钱和滞纳金，但直到现在，还有19.86亿没还上。从公告上看，好消息是，公司和税务机关达成了一致，可以继续租售还钱。坏消息是，什么时候能还上，不知道。要命的是，一旦税务机关等不了要强制追缴，SOHO中国就可能出现更大范围的违约，整个资金规模大概有42.32亿，但他们的账上却没什么钱。为了不暴雷，潘石屹他们与一家银行与其他贷款人签了补充协议，修改还款计划。总结一句话：写字楼卖不动了，只好延期还钱。

1

正如李嘉诚一样，潘石屹对市场的不看好由来已久。早在2007年，潘石屹就曾表示，房价两大隐忧已出现，下跌现象已有表露。2015年，他又预言房价还要降，呼吁年轻人不要买房。2018年4月，又在微博表示，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，不过，该微博很快被删除。从2010年开始，他开始“转售为租”，并且放弃住宅和二三线市场，坚持做商业地产，坚持做一线城市。2014年后，潘石屹开始抛售国内资产，去买美国的资产，从此，有关他“”跑路”的声音隔三差五就会出现。2017年，有媒体问，这些年来抛售资产的钱都哪去了？潘石屹说，绝大部分钱都还债了，“我们还了贷款，负债率降下来了。尤其是境外的贷款，大幅度地降下来了，我们不想承担更多的汇率风险”。那一年，是SOHO中国至今的十年间，负债率唯一一次突破50%的一年。也是那一年，身家一天涨10亿的许家印，登顶中国首富，他负债2万亿的恒大负债率罕见下降了八个百分点，从近80%降到了72%。还是那一年，“房住不炒”才提出半年，距离三道红线落地，疫情爆发的2020年，还有：三年。其实，从偏僻甘肃的一介农家子弟到呼风唤雨的地产大佬，潘石屹一直是中国地产界“老辣”的少数。而近些年，他大约也是真的想“跑”了。2020年1月，他创造了在短短一个月时间里注册7家境外公司的“潘家速度”。去年中秋节前，他辞去董事会主席职务，更有人在 4 个月后的美国纽约偶遇潘石屹聚会，他却还是说，“不要相信谣言，我不会离开，我还是中国籍”。口嫌体真实，除了继续卖卖卖之外，他加快了在美的资产配置速度。不过，抽离中国，并不容易。最接近“成功”的一次，其实是在去年，他想把公司控股权卖给国际巨头黑石集团，作价约195亿元。2022 年中秋节前，潘石屹也辞去了董事会主席职务。一时间,，“潘石屹跑了”的议论声四起。但，这笔备受关注的收购，最终因立案调查而失败。自那之后，大家都明白，SOHO中国恐怕再难找到接盘侠了，只能他潘石屹自己继续经营，彻底“跑路”是不可能了。到现在，不管卸任了多少职务，他潘家夫妇和他们子女的家族信托，依然还是SOHO中国的最大股东。潘石屹，还跑不了。

2

既然潘石屹还跑不了，他就要想法子还钱。但，SOHO中国在过去的10个月里，卖出去的商业数量是多少呢？25套。按照这个速度，想要还上19亿，当然是诸葛亮的借条——遥遥无期。诚然，潘石屹在国内的剩余资产，不存在烂尾楼的问题，但他在北京和上海的写字楼却面临难卖又难租的困境：

2022年，SOHO中国的租金收入17.45亿元，物业平均出租率76%，卖房收入0.3亿元；

2021年，租金收入17.42亿元，物业平均出租率85%，卖房收入没写，实际就是0元。

这是一个危险的信号。实际上，相比住宅，写字楼这个行业现在也站到了悬崖边上。一般所说的商业地产，主要有两大业态组成：写字楼和购物中心。前者反映着B端企业的活跃度，后者说明了C端居民的消费能力，是承载实体经济的主体，观察经济动态的重要窗口。但2023年以来，这两类业态都在低谷中徘徊。从数据上看，由于餐饮类业态单兵突进式爆发，购物中心有企稳复苏的迹象。反观写字楼，市面所见的现象反而是——空置率持续上升，且位于历史高位，商场租金则持续下探。低迷市况之下，企业正在大面积退租。就拿北京的中关村来说，2022年之前，这一区域的写字楼空置率常年低于5%。但这两年，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米，爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平……随着互联网行业的持续“降本增效”，至2023年二季度末，中关村写字楼空置率已大幅攀升至13.9%。不止北京。整个二季度，国内甲级写字楼存量最大的上海，空置率环比继续上升到了16%，存量面积高达1600万平米的市场，大宗交易却只成交了区区的12笔。广州和深圳的写字楼市场也好不到那里去，深圳上半年的净吸纳量更是仅相当于2019年的四成。更加危险的是，在供应端，仍有大量新增商业物业入市。一位商业地产的老朋友说，现在是“老楼的业主想尽各种办法协商更多优惠以留住租户、增加续租率，而新楼业主则不惜代价、绞尽脑汁争取租户，基本面疲软的情况下，后期将有更多的业主将加速出售资产”。原本，相比“快进快出”的销售型住宅业务，经营性商业地产相对回报周期长、现金流更稳，受政策干扰较小。但在房地产市场大幅下滑之际，商业地产受宏观经济拖累也难以独善其身，现在已经成为房地产市场的另一重风险。商业地产，站在了悬崖边。

4

结尾“现在把我、李嘉诚、王健林三个人并列在一起，说我们抛了资产要跑了，往哪儿跑？”2017年，潘石屹曾这样回应外界的质疑。六年过去了，虽然商业地产市场惨淡，但王健林的万达商管还在屡战屡败，6月底第四次向港交所递交了IPO招股书。而李嘉诚时隔近10年，在今年5月重新“杀回”内地土拍市场，回归国内。“潘石屹跑了”并不重要，重要的是他的判断与决定已体现在行动中。只要公司还在，真的能抽离中国吗？故土情，能割断吗？最近，我一直在看关于罗斯福新政拯救美国大萧条的资料。大萧条不会自己过去，需要无数人的努力求生，需要从上到下，心往一处想，劲往一处使，才可能走过去。过去几年，中国房地产以坚韧和勇气应对危局，他们中有人被众星捧月，有人成成众矢之的，这是他们的荣耀，也是时代变局中的失光。有人辞官归故里，有人星夜赴科场，这世界从不停止流动。2015年，电视剧《平凡的世界》热播时，53岁的潘石屹大哭了一场，他读过7遍《平凡的世界》，每当人生跌入低潮或心情沮丧时，他都会拿出来翻看。路遥在小说里写道：

命运总是不如人愿，但往往是在无数的痛苦中，在重重的矛盾和艰辛中，才使人成熟起来。

很多人也知道，当下已经不只是单纯的经济问题，而是到了必须深度改革的时候。

比如说贫富分化的危害和如何打破这种危害？

比如说急需改革的收入分配制度。

比如中国降息的内在逻辑

以上话题，我整理了一些资料免费送给大家。

长按识别下方二维码→添加好友→领取资料包→选择资料包全国即可。

如果你也认可，点赞分享哦~