存量房降利率，究竟在犹豫什么？怕什么？！

为什么央行两次发声过去整整28天，再没有任何动作？为什么存量房降利率，全国没有一个银行落地执行？为什么2009年存量房转按揭，就能很快全面兑现？为什么这次，执行起来这么难？症结在哪里？银行在担心什么？犹豫什么？怕什么？存量房贷降利率，还能实现吗？什么时候？怎么执行？——这是很多人的疑问，今天这篇，尽量给大家全部解释清楚。          

1

刚刚过去的一天，是全国存量房业主内心过山车的一天。月初至今，将近一个月里，关于存量房转按揭降利率这个事儿，大家从银行那里得到的回复，不是沉默就是否认。当大部分人都以为存量降利率已经无望时，昨天一连串的新闻报道满天飞，又让大家看到了希望的火苗。呐，起因就是源于这张图。          通知要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、公司部、个金部/消保部、网金部、办公室、财管部、合规部、服务中心，于2023年8月30日，召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议。就在大家半信半疑的时候，有媒体已经核实，该银行为国有六大银行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。这绝对算个大好消息了。一次项目启动会，可能并不代表这个项目一定会通过、会执行，但至少说明，已经有国有银行在为存量房贷降利率做测试、测算、做一些列的准备。这就意味着，给存量房贷降利率这件事，并不是口头上说说而已，并不是精神福利 ，而是真的在着手做了。真是可喜可贺！房贷利率在4.5%以上，5.0%以上，甚至高达6.37%的存量大冤种们，硬扛了几年的高息月供，终于要实质性减负了。          

2

很多人反馈说，这个事儿太慢了，没一点进展。如果不是因为刚好赶上半年报发布会，可能还要拖一阵儿。最近，各大银行都在陆续开展2023年中期业绩交流会，发布会上，关于存量房贷利率下调这个事儿，场场都会被记者们疯狂追问。但，细品各大银行的发言，你会发现各家银行的态度并不一致。来一起感受感受。招商银行行长助理彭家文——存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件。目前招商银行已经制定了预案， 但还没有最终的方案。现在很多因素需要兼顾好，比如“因城施策”和公平性、银行系统支持等问题需要兼顾，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样 ，都要考虑到。建设银行首席财务官生柳荣——“存量房贷利率按照市场化原则进行重新商定，确实会对各家银行产生一些影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，测算有一定的难度，总体上肯定会有一定下行压力。”中信银行副行长谢志斌——政策实施应该考虑不同客户差异和地区差异，地产政策是因城施策，因此存量房贷调整可能也不能一刀切。华夏银行行长关文杰——今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况基本一致 ，提前还款量同比有所增长，从7/8月情况来看，提前还款有所缓解，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定影响。综合以上发言，我们可以得出以下结论：1、存量房转按揭这个事儿，是大概率事件，有谱！2、各家银行的积极性有差异，但整体并不是那么强烈！3、具体方案都没有，还得等！4、大概率不会一刀切，主打一个差异化！          

3

房地产30年发展史上，给存量房贷利率下调，只有一次先例 。2009年，2008年全球金融风暴之后。当时怎么做？一刀切、存量房贷利率全面由85折降到7折，执行很顺利。          这次为什么这么难执行？银行在犹豫什么？纠结什么？怕什么？首先，这次房贷占比太重了，卡脖子的那种！有数据表示，现在房贷占银行贷款的比重，比2008年增加了1倍，设想如果突然把大量的存量房贷利率全面下调了，那对银行来说，犹如地动山摇，影响比2009年大多了。其次，兼顾差异化和公平化，太难太难！众口难调，每个城市、每家银行情况不一样，一碗水端不平，必定引起众怒，所以如何在一个大方案里，尽可能照顾到每一个环节里的人，本身就很难。最最关键的是，既要降利率，又要保持银行利润并防范风险，太难了！2023年二季度商业银行净息差为1.74%，与一季度基本持平，但已连续两个季度低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中银行净息差评分标准的满分水平(1.80%)。据估算，按揭利率每调降 10BP，对全行业净息差影响大概是 0.9-1 个 BP。但如果进一步压缩银行利差，银行利润空间被压缩，还有可能影响金融安全。          

4

最后，说说我个人对这个事儿的看法和落地推演：1、执行只是时间问题！既然央行已经下场“指导”了，存量房降利率执行，肯定会落地，哪怕先搞个试点，一段测试后，再全面铺开；2、绝不会像2009年一刀切！这次城市之间、银行之间、客户之间情况太不同了，一刀切带来的后遗症可能是本轮无法消化掉的，所以只能从执行方案的源头端，尽可能兼顾各方利益和情绪；3、首套、二套大概率会不一致！现在全力支持“刚需和改善用住房”，这部分人是重点，所以很有可能把最大优惠力度给到首套房、第一批给到首套房，二套房再往后靠；4、有部分人肯定享受不到！现在的房贷利率最低3.7%，而且是房地产有史以来的最低利率，比现在利率高的多了去了，不可能全部都降，重点在2017-2021年底买房的那帮人，这些利率都非常高，情绪都非常大，房贷还有很多没还。          5、非要问时间的话，今年年底能开始执行起来，就不错了！          

最后，大家务必领取一份《高房贷利率置换手册》

这是一套免费的视频课程，先存在手上，如果过了3个月存量房降利率还不执行，一定对大家有用。

另外，关于《垃圾资产盘整清单》、《快速卖房攻略》、《30+抛售城市清单》、《6类39城房价可能还要跌》、《35家房企‘债王’清单》，也可添加微信领取。

相信我，如果此刻你很迷茫，以上资料对你很有用 ！

推荐分享，点赞，安排一下呗~