李嘉诚，“超低价”卖楼？

作者：米宅 | 2023-08-23

最近，一条消息就刷屏了香港和内地的舆论场：李嘉诚正在“超低价”卖楼。事情的起因是：李嘉诚家族旗下企业长实集团以低价推出位于九龙工业区油塘的一处新盘——亲海駅二期，打折之后的平均呎价为：14997港元（约合14.868万元/平米）。这一价格比近两年附近地区的新盘均价低，甚至是过去7年以来香港市区（港岛及九龙）均价最低。一时间，这一超低价的新盘吸引了大量看房客，有大批准买家排队参观该新盘的售楼处。据市场数据，两天内就有超过5000人登记购买意向以便抽签，以实际供应量计算，超购了19倍。亲海駅的低价策略，也引起香港楼市震荡，香港九龙区21个指标屋苑预约看房量应声跌去了4.4%。虽然上半年，随着与内地全面通关，香港楼市曾迎来一波小阳春，一手新房的成交量上升35%。但环球同此寒气之下，以价换量，也属于正常策略。今年以来，李嘉诚的长实系低价售楼也不是第一回。先是2月，以最多18%的降幅出售了香港长沙湾爱海颂最后18户单位，到了3月，长实及新地合作发展的屯门飞扬二期，售价较2022年6月推出的一期单位均价低17%，引发已购买一期住宅的业主不满。

“代理听到价钱开心到喊（哭），老板听到价钱伤心到喊”。舆论鼓噪之际，长实集团执行董事赵国雄出面。不过，其实这个盘的价格远算不上“超级价”，而长实也给自己留足了利润。熟悉香港的人都知道，虽然号称“市区”新盘，但油塘算不得什么好地方，亲海駅二期距离最近的地铁站更是还要走上近10分钟，而且周围到处是混凝土车的工业区，以及专门宰游客的鲤鱼门海鲜。实际上，这个楼盘前身就是工业用地，李嘉诚家族多年前购入该地皮时花了约2.86亿港元，之后工业转住宅又缴付了22.1亿港元补价。以该项目可建楼面约41.83万平方呎计，每呎楼面地价接近6000港元，再加上建筑成本及利息开支等，粗略估算该盘的开发成本约每呎1.2万港元。也就是说，这个楼盘看似卖的便宜，但净利润率估算还有15%以上。凭借以价换量的营销策略，向来以“快、狠、准”闻名的李嘉诚家族，仅仅在亲海駅二期，就冻结了大批二手购买力，一周之内就收到了超过2万份订购意向支票，超购31倍，回笼资金约40亿港元。辗转腾挪之下，截至6月底，长实拥有现金的数字是438亿港元。低价销售不仅可以加速资金回笼，也可以把市场信心“打垮”，然后再低价拿地。低买高卖，这是李嘉诚经商70余年仍屹立不倒的秘密之一。实际上，过去两年，长实集团仅在香港就花费300多亿港元，增加了4幅政府地块及两个重建项目。去年12月底，长实以较市场估值下限低约23%，每呎6138港元、总价87亿港元投得启德住宅用地。也是在去年底，长实以11.61亿港元总价，投得西营盘皇后大道西的重建项目，每呎楼面地价约9554港元，较早前估值下限1.03万港元低约7.2%。“应该在逆周期买地或置业。”8月6日，长江实业中期业绩分析员会议，深得其父真传的李泽钜在说完“我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售的低价策略”之后又表示。姜还是老的辣。

老辣的营销之外，李嘉诚家族也在低调回归国内。十年前，李嘉诚逐步从内地撤资，由于抛售速度太快，以至于有媒体质疑其动机，喊出“别让李嘉诚跑了”的口号。然而，从2020年起，李嘉诚逐步减仓英国资产。同时重新在香港和内地土拍市场出手。当年11月，李嘉诚旗下公司以100亿欧元出售其在欧洲市场的电信基础设施业务，其持有超过34年的赫斯基能源也拱手让人。去年3月，长江实业出售了公司持有的英国伦敦办公楼5 Broadgate的全部股权，作价约合60亿人民币，还把估值高达150亿英镑的英国配电公司UK Power摆上货架。在抛售英国资产的同时，李嘉诚重新进入国内的土拍市场。2019年，李嘉诚斥资24.2亿元收购上海浦东三林地块，去年他又斥资上百亿港元在香港囤地。一组数据也很能说明问题。截至6月底，长实集团仍然拥有可开发土地储备约833万平方米，这其中，内地的数字是711万平方米，而海外只有约44.4万平方米位。最近，李嘉诚又盯上的“猎物”是前香港“地王”，豪宅项目凯玥。7月，市场传出消息，李嘉诚拟从汇丰处收购龙光与合景秦富联合打造的香港豪宅凯玥项目的债权。根据测算，该项目总货值约超300亿港元。当下，当国内众多企业苦于偿债高压未解之际，长实集团的资金却十分充裕。去年，长实集团的银行及其他借款总额同比减少479亿港元，其中于1年内到期借款仅25亿港元。到今年6月，而一年内到期借款仅约92亿港元，加上此次“甩卖”回笼资金，手握重金的李嘉诚正在伺机而动。李嘉诚家族，只是港资房企的代表。太古地产在去年披露了千亿投资计划，其中将有50%投放于内地的投资项目。2020年初就曾在上海徐汇滨江豪掷超310亿拿地的香港置地，在2022年6月份上海土拍中，联合招商蛇口、徐汇城投，再竞得徐汇区斜土街道地块，总地价约47.33亿元；2021年12月，香港置地还分别在重庆、成都摘地。Cusson Leung等该行分析师在一份报告中写道，在开发商和业主的资产净值与总市值相比平均低63%之际，现金充裕的香港地产大亨们可能会抓住估值便宜的机会购买资产、进行股票回购或踢掉少数股东。经济规律类似海洋潮汐，而李嘉诚就像在全球经济潮汐中寻找机会的猎人。实际上，李嘉诚穿越周期的方式并不复杂：现金为王降低风险，低买高卖获得利润。

香港是大陆的一面镜子，地产领域尤其如此。上世纪50年代，香港人口翻倍增长，吸引大量资本涌入香港房地产市场，到1958年，全市场供过于求，最终导致地价、房价下跌了 70%。1965 年春天，香港爆发银行信用危机，大量地产公司倒闭，整个行业陷入危机之中，并且持续了四五年之久；1974 年，刚刚从上一轮危机中复苏没多久的香港楼市，又遭遇了石油危机，香港股市应声暴跌，房地产更是跌去了40%。1982-1983 年，香港市场再度全面崩溃，楼价比1981年下跌了60%，其中最主要的原因是世界性的经济波动，以及中英香港问题的谈判。上世纪90年代，“东方之珠”的鼎盛时期，国际游资和各路炒家蜂拥而至，使香港房地产价格不断攀升，1997年房价相比1985 年时涨价10 倍左右，泡沫最终在回归的歌声中破灭。到2003年几年的时间里，香港地价、房价累计下跌超过 70%。发生在香港的这一次次腰斩，几乎是人们能够想到最惨痛的局面。但穿透这些残忍而真实的历史现实，经历多次周期轮回，如李嘉诚家族等香港房企却70余年仍屹立不倒。论穿越周期的经验，港资房企比国内房企经验更丰富，保守和稳健便是他们的秘诀。落到具体业务上，便体现在“现金为王”的策略上。摩根士丹利曾在一份研究报告中称：“长实相比竞争对手更愿意采用低价策略来加快销售。”而克而瑞曾在一则报告中指出，港资房企经历过市场多轮风波，更具有忧患意识，在财务策略上更加审慎稳重。香港的房地产市场是大陆的一面镜子。在港岛百年发展历程中，累计发生的地产危机大大小小不计其数。但对于国内房地产市场，此前的大多数人从未真正经历过房价巨幅下跌的痛苦。经过多年的模仿、发展、创新，大陆房地产市场也经历了几次波折，也产生了自己规模庞大的龙头企业，但相对历经时间考验的香港李嘉诚们，却仍有差异。美国房地产专家霍伊特经过多年的研究之后发现，在他所调查的 103年地产行业的波动变化过程中，从繁荣到衰落的起落一共经历了5-6次，也就是说，大约每20年，地产行业就会经历一次比较完整的轮回。20年并非是一个放之四海皆准的标准数字，各个国家和地区的具体情况各有不同。但不论是香港、中国大陆的地产行业，其发展进程都并非毫无章法，而是在千变万化的表象背后，隐藏着清晰明确的模式规律。最终的结果，就是每一次产业的轮回，都会导致产业集中度波动式提升。可以确定的是，只有很少的企业能够多次战胜并且利用这种行业波动的规律。周期的考验并不可怕，看清迷雾，驶向对岸，才是关键。最后，送大家几份资料：1、2010-2020年全国353个城市人口增量排名2、当前经济面临的问题：贫富分化的危害和如何打破这种危害？急需改革的收入分配制度。3、中国247城罚没和税收排名，对你选择城市很重要！信息敏感，加下方二维码，免费领取吧！