二手房的下限 深不见底

  

文/檀扒爷

 

8月15日时，国家统计局发布了一系列关于房地产的数据，非常感人，感人到了“如果有时光机，相信不少地产人都会赶着回去，给过去的自己一记大嘴巴子，警告不要干这行”的地步。

 

图片来源：国家统计局

 

7月房地产开发投资增速-8.5%，如果按这趋势继续，那就快和去年的地板水平肩并肩了；商品房销售额在挣扎了4个月后，再次转负，销售面积则是负得更厉害；到位资金情况，也重新回到年初的状态，一季度的热度彻底消散。

当然最悲惨的是景气指数，如果去年年底的94.36是地板的吧，现在93.78这个数字已经跌穿地板了（实际上6月就已经穿了）。

着实没啥好说的，非得找个词概括的话，那就是扑街。

不过这个主要是行业层面在说，只看这个多少有点片面，要看与我们关联性更强的，还得是70城房价走势。

如果这也非得找个词形容的话，那得是——深不见底。

重点城市们 已经扛不住了

有人可能要说，不会吧，6月70城二手房环比上涨的也就7个，7月虽然更少，但也就又少了一个而已，半斤八两，不至于不见底吧？

说的没错，比个数其实差不多，但我们要注意一个问题，70城的本质是为了比较全面地反映全国楼市走向，除去一般地市，直辖市、省会还有经济特区之类的城市也都被包含在内。

在这种搭配下，你觉得10个省会价格同时在下跌，和10个一般地市同时下跌，是一个概念吗？

显然不是！

那现在问题就出在这儿，6月环比上涨的城市分别是长沙、成都、兰州、西宁、赣州、三亚和南充，包含了4个省会+1个经济特区“组件”。

7月呢？太原、昆明、常德、惠州、北海以及大理，包含了仅仅俩省会。

这一对比就很明显了吧，连长沙和成都这种前几个月一直逆势而行的撑不住了，要知道，重点城市房价下滑的数量增加，这种结果靠小城市上涨数量上升是无法形成对冲的。

换句话说，其实7月下行的趋势，比6月要更加明显了。

如果这么看感觉还不够直白，可以回顾下1-5月的状况：

 

1月上涨13个，3个直辖市+6个省会+2个计划单列市+苏北一哥+山东三哥；

2月上涨39个，在防疫放开后明显回升，都不用列举，基本都在涨；

3月上涨57个，压倒性的优势，2月的pro max版；

4月上涨36个，一波爆发结束，3月就开始出现的颓势愈发明显，连上海都开始下滑；

5月上涨15个，北上广深全都在跌，南京、杭州、厦门、武汉、西安也没能顶得住，虽然常德、韶关、湛江等数量更多的地市贡献了涨幅，但明显没有办法挽回颓势，体量不够。

 

这样捋一下，大家应该能看出，虽然上涨个数差不多，但实际上下行程度在加剧，也应该能理解我开头扯的“不见底”是啥意思了。

新一轮“以价换量” 可能即将到来

当然往好的方向说，二手房目前的房价下滑实际上可能是在以价换量。

这一点在7月的新房环比增速第一的西安身上是有体现的，按房天下新闻中提到的西安住建的数据来看，7月西安二手房的成交量出现了罕见的止跌回涨，结合它下滑了0.6%的房价，很可能就是在以价换量吧。

说到这里，可能有人会觉得是不是资金都转到新房市场去了，我只能说如果从数据上来看，新房肯定混得要比二手房好得多，再怎么着好歹7月还有20个是上涨的。

但问题也很明显，就是下滑的太快了，6月可是有31个上涨的。

而21世纪经济报道在6月的消息中提到，天风证券地产研究团队发布的报告显示今年6-8月将会是房地产行业的偿债高峰期，这是不是意味着：

新房“以价换量”的时间，也快到了？

毕竟长实集团8月初香港推出的新盘销售火爆，据澎湃新闻报道，那是万人疯抢，一天就给售罄了，虽然每平方英尺的售价高达13810港币（按现在汇率相当于12849人民币，也就是一平米13万8......），但NB就NB在该楼盘的价格相当于是周边二手房打了七折的，相当于一下子打回了7年前的水平。

这其实就是在以价换量，而且高明的一点在于，和高昂的二手房价格作比较，还给了业主一个未来的预期。

这套国内很多城市肯定是做不到的，没法营造那种预期，也不一定有魄力一下子打个七折（尽管是相对二手房），但是可以看到的是，以价换量的操作，还是有空间的，至少比那些已经不痛不痒的楼市政策要大得多。

那么剩下的问题就是，很多地方肯不肯了。

不过，按这个趋势下去，好像也由不得肯不肯了。

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