大杀器要来了？！救援楼市 十万火急

  

文/顾天杰

     

全国降温

 7月15日，国统局公布了全国70城房价指数最新数据。 可以总结为一句话：全国降温综合来看70个中国大中城市里，有31个城市新房价格指数环比上升，相比5月份的46个明显减少。其中长春以0.5%的涨幅位列全国第一，北京新房上涨0.1%、上海涨了0.4%，广州跌了0.1%，深圳下跌最多为0.3%。 （来源：国统局） 新房之后再看二手房。一二线城市二手房销售价格环比下降0.7%，降幅环比扩大0.3%，二三线城市二手房环比下降0.4%。为什么会出现这种情况，一线城市的二手房下跌幅度，比二三线更多？主要是因为三件事： 1.过去一个月，北上广深的二手房挂牌量迅速上升；2.一线城市疫情后的复苏不及预期；3.由于租房市场成熟且发达，买房人在观望，租房的人更多了。过去三年里由于疫情和大家的买房热情提高，一线城市的优质资产涨价速度最快，同时又吸引了一批投资客在北上广深加码布局。二手房价格迅速上涨。现如今疫情之后楼市原形毕露，上涨预期没了，投资客们一回头发现也站在了高点，被套牢了。于是乎降低挂牌价的房东越来越多了。上海的下跌只是一场预料之中的削减溢价，毕竟每平米9万到14万的一梯队学区房，确实不是人人都买得起的。然而距离上海200公里以外的杭州，二手房市场正在经历着一系列微妙的变化。杭州已经从卖方市场，转变成了买方市场。财联社报道显示，当前二手房交易过程中，越来越多的房东开始愿意承担中介服务费与交易税费。 在三四年前杭州楼市火热的时候，房东自然拥有最强话语权，现如今连一线城市的挂牌价都在降，杭州也无法独善其身。于是大量的房东回心转意，只求在最短的时间内将手里的房子套现。房东们的愿望是美好的，残酷真实的杭州楼市并不这么想。根据克而瑞数据显示，2023年6月杭州二手房成交面积为29.9万平方米，环比下降26%，同比降幅达45%。成交量大幅度下滑，市场阶段性供过于求，中介带看量也大幅下降了。二手房洗牌的趋势，早就在全国范围内蔓延开来。易居研究院数据显示，2023年6月，全国22个重点城市二手住宅成交套数为13.7万套，环比减少17%，同比减少1%。另外高层也已经表态： 1.支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定2.新发放贷款置换原来的存量贷款 （来源：央行官网） 指导思想已经有了，接下来该怎么做，相信银行心里最清楚不过了。从过往历史来看，中国确实有过给存量房贷利率打折的先例，大约出现在2009年年初。当时主要的原因一是全球金融危机扩散，二是楼市有去库存压力，三是稳增长。房企们经过多轮淘汰，已经到了良币驱逐劣币的程度。但想要根治楼市顽疾，还缺少像“存量房贷利率下降”这样的杀手级政策落地。从目前情况来看，也不是完全不可能。复苏楼市 刻不容缓尽管“核弹级”托底政策还没出现，但已经有两座城市，开启疯狂去库存模式。深圳与宁波，分别用出了各自的杀手锏。深圳自7月14日开始，加大力度推进双拼房的双证合一。根据央视的报道，双证合一的办理速度很快、效率很高。 （来源：央视财经微博） 深圳双拼房是一个历史遗留问题，源头是70/90政策。也就是2006年5月，国务院办公厅发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。通知规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房占比，必须达到开发建设总面积的70%以上。双拼房就是开发商为了规避7090政策设计的大户型房子，通常会把两套房按一套的标准来设计开发，相当于最大两套90平米的房子拼在一起，作为一整个大户型销售。想要购买这种双拼房，也需要满足深圳楼市限购条件，必须有2个购房名额，买家除了拥有一套房两本产证以外，和普通房子没区别。从国家层面来说，7090就是一个惠民性政策，出发点是希望开发商建造更多的90平米以下小户型，增加供应套数缓解住房矛盾。有能力在深圳购买双拼房的业主，必然是资金实力比较好的高净值客户，唯一的遗憾就是当年买房的时候，为了一套房用掉了两个购房名额。所以这一次双拼房合并产证，对这部分业主来说是小利好，同时能辅助释放出新的深圳楼市购买力。既解决了历史遗留难题，也不影响当下深圳楼市价格体系，一举多得。宁波选择从另一个角度切入：房票宁波住建局联合多个部门，在7月14日印发《宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）》、《关于进一步深化宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）有关事项的通知》两份文件。宁波市明确，房票政策在各区政府，可列入年度征收实施计划的国有和集体所有土地上的征收项目中。然后由宁波各区县政府制定发行房票计划方案，确定发行房票的征收项目及房票发行规模。简单来说，房票是专门发给选择“货币补偿方式”的拆迁户的，选择了房屋安置，那就不能拿房票了。宁波市房票有六大要点： 1.市区房票可以在海曙、江北、鄞州、镇海、北仑、奉化六区及高新区范围内，跨区使用。2.原则上，房票用于购买商品住房，涉及到车位、商铺等情况则由各区自己规定。3.市级层面将建立房票房源展示超市，组织经营规范信誉良好的商品房预售、现售项目入驻，在其中选房可享受不低于4%的购房奖励。4.房票票面金额，可以包括额外货币补偿、签约搬迁奖励等等。5.房屋票面金额由区一级兑付，假设有购房奖励，则由所在地政府负责。6.不买房也可以按区内政策兑付成现金。举个例子：宁波小王一套住宅被征迁评估价为100万元，区内规定房票金额就是房子评估价，那么小王的房票就值100万元。假设在区内拿着房票去买房，可以计算为104万元的总金额。假设区内的政策规定，房票票面金额包括评估价、货币补偿补助、按期签约、搬迁奖励综合组成，并且奖励都是评估价的10%，那么最终房票可以抵消： 100万*（货币补助补偿10%+按期签约10%+搬迁奖励10%）=130万*1.04（购房奖励）=135.2万元 自2023年以来，宁波楼市经历了先热后冷的一个过程。有机构统计显示，宁波1到6月共成交26204套新房，环比去年下半年下降6.4%，同比去年上半年的28658套下降了8.6%。未来一年，一二三线的冷热分化将持续下去，都会出现类似的情况： 1.一二手房供应量持续上升，需求持续萎缩；2.刚需产品也越来越难卖；3.高品质豪宅内部分化，好的更好，差的更差。楼市托底，只是迈出了第一步。更关键的是，没人知道这次的底部在哪。  （免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。） 【直播主题】 面临重大决策我们如何做出正确选择？ 【直播嘉宾】 郑毓煌 哥伦比亚大学营销学博士清华大学营销学博士生导师    点击橙色按钮 立即预约