澳洲人口第一城，租金两年涨了23%！

1开宗明义今天要聊的是墨尔本房产。但，它并不是适合所有人。净资产=资产-负债。净资产<200万，真的不需要关注墨尔本房产。净资产>500万，真的有必要关注一下墨尔本房产。200万<净资产<500万，一半一半吧，看你真正的需求和家庭规划。毕竟，澳洲房产属于资产配置。澳洲没有遗产税没有房产税，但没有资产，何来配置。话糙理不糙，咱说实话，做实事，不能忽悠。毕竟，澳洲是发达国家，一套房也得400万元人民币起步，虽然房价一直涨，但毕竟也是高福利国家，高福利也对应着高税收。所以，如果交房后计划持有周期低于5年的，也不建议购买。澳洲房产适合配置、传承，但真的不适合短期炒作，真没必要，都是摩擦成本。澳洲房产配置的背后是澳元、澳洲人口、澳洲经济、移民社会、澳洲教育。所以，本篇文章适合以下有共识的人，一、家庭净资产>200万元。二、中长期持有计划。三、了解澳洲，也理解澳洲房产配置的意义。2墨尔本今天讲的是墨尔本。何为墨尔本？过去50年，常年霸屏全球宜居城市排行榜前几名，甚至经常就是NO.1。何为宜居？就是适宜居住呗，居住需要啥？就是吃喝拉撒、玩逛、治安环境、教育人文、就业等。反正，肯定是综合方面不会差。这方面，就不接受反驳了。何为墨尔本？全球宜居城市前三名。何为墨尔本？澳洲人文教育文化之都。何为墨尔本？澳洲人口最多的城市，超过悉尼。目前人口530万，正在向千万人口的大都市迈进。3墨尔本房产为何要在2023年7月的时间点来关注墨尔本房产？最关键的三张图来了。所有的内容可以不看，但这三张图不能不看。1、第一张图。这张图只看最后一行。说的是澳大利亚全国平均房价在2020年3月到2023年6月这三年三个月时间的变化。2020年3月到2022年4月澳洲房价上涨到顶，涨幅是26.2%。2022年5月澳洲央行加息，引发房价下跌，从2022年5月到2023年2月，累计澳洲全国平均房价下跌了9.1%。从2023年2月开始，澳洲房价再次上涨，到6月份累计又上涨了3.4%。涨涨跌跌，我们可以计算出。从2020年3月到2023年6月，澳洲全国平均房价上涨了26.2%-9.1%+3.4%=20.5%。20.5%，我们可以先记住这个数字。先体会一下全球资产配置的重要性、必要性。先体会一下什么是澳洲房价。2、该看第二张图了（其实和第一张一样，只是强调这张图的重要性）。这是截止2023年6月份最新的数据图，这张图很重要，帮我们去理解今天的墨尔本非常重要。划重点，1、大流行期间墨尔本房价最高涨幅只有10.7%，低于41.8%的布里斯班和24.5%的悉尼（澳洲房产建议只关注悉尼 墨尔本 布里斯班，不解释）。2、自2022年5月澳洲央行开始加息，墨尔本房价又回调了9.6%，悉尼回调13.8%，布里斯班回调11%。3、自2023年上半年房价回调到底后，三大城市均开始温和上涨，悉尼领涨6.7%，布里斯班上涨3.1%，墨尔本上涨2.3%。4、也就是说，涨涨跌跌，自2020年3月到2023年6月，悉尼房价上涨了17.4%，布里斯班房价上涨了33.9%，墨尔本房价只上涨了3.4%。墨尔本的3.4%，远低于全国平均数据20.5%。3、第三张图。3.1，澳洲首府城市别墅租金上涨图。这只是2023年6月相比2022年6月的数据变化。墨尔本的别墅租金涨幅10.6%，高于悉尼的9.4%，高于布里斯班的8.6%。3.2，澳洲首府城市公寓租金上涨图。这只是2023年6月相比2022年6月的数据变化。墨尔本的公寓租金涨幅15.5%，略低于悉尼的18.8%，和布里斯班的16.3%。4摆了一堆数据，其实就是想告诉大家真相，告诉大家真实的数据和市场。我来划一下重点，1、墨尔本毕竟是澳洲人口最多的城市。2、但墨尔本在本轮澳洲房价涨幅几乎没有涨，房价和疫情之前差不多。3、但墨尔本的租金涨幅却和全国涨幅同步，甚至还要高于其它城市。4、那么，你会如何考虑这一现状？5、准确的说，过去两年，墨尔本租金涨幅是23%，但房价几乎没涨，那，租金涨完房价呢？所以，这是我们在2023年7月来关注墨尔本非常重要的原因和逻辑。问题来了，为什么会这样？其实原因也很简单，人口。在2020-2022疫情期间，墨尔本人口是减少的。为什么？因为墨尔本封城时间最久，因为墨尔本纬度最高、气温最低，狗日的新冠病毒的最适宜温度是8.2度，温度偏低。墨尔本是在疫情期间封城时间最久的澳洲首府城市。天性自由的澳洲人，肯定是受不了的，所以，纷纷逃离墨尔本。那为什么现在墨尔本的租金又上涨23%这么多呢？因为疫情过去了，因为疫情过去了，因为疫情过去了。因为人们回来了，因为人们回来了，因为人们回来了。又赶上澳洲加息，房价还没反应过来。5以你的智商，我想，这个底层逻辑已经完全明白了。那，如果想关注墨尔本，该如何买呢？买别墅还是买公寓呢？首先，咱要承认，肯定是别墅住着舒服，土地永远涨。我们知道，澳洲人也知道，澳洲政府也知道。所以，澳洲是如何房住不炒呢？不收房产税，收地税。以墨尔本为例，土地估值5万以上的部分要交税，交多少？本地人交0.3%左右。海外投资客要交4.3%左右（中间有4%是海外投资客缺席税）。所以，可以炒房，不鼓励你炒地。如果你买的一个公寓，就是一栋非别墅住宅，可能一块地上盖了100户，分到每户的土地估值可能是4万多澳币，你是不用交土地税的。所以，我的建议是，有澳洲PR，建议关注别墅>公寓。没有澳洲PR，其实，公寓>=别墅。更为重要的是：选对！很关键！6又该如何选择墨尔本公寓呢？先来说一下墨尔本公寓四大坑吧。1、CBD公寓。2、西区公寓。3、CBD10公里之外的公寓。4、任何地方品质很差的投资性公寓住宅。那，什么是对的选择呢？也是常识。好地段+好开发商+好产品+好价格。什么是好地段？找到墨尔本的北京海淀西城、上海浦东、深圳南山、杭州滨江。对标什么？就是有钱人聚集居住的片区。如上图，墨尔本收入层次分布图，颜色越深，收入越高。所以，墨尔本的黄金地段，就是CBD向东、向东南延伸的5公里之内的片区，沿海边可以延到近10公里。其实，也是常识。什么是墨尔本的好地段？1、离CBD有多远？别墅不能超15公里，公寓不能超6-7公里。2、离海边有多远？越近越好。3、离第一富人区TOORAK有多远？越近越好。仅此而已。如果不想听太多分析，其实，有一句话。在墨尔本买公寓，买st kilda road上的品质开发商好项目，就是整个墨尔本的上策之选。就是这里。CBD、富人区TOORAK、海边。三个重磅因素，夹角之地。周边全是公园，又是好学区。再放几张图，感受一下。7项目来了。今天推荐的，也是一个不错的好项目。也有米宅独家优惠。离CBD距离4.8公里。离海边距离900米。离公园200米。没有一房，全是两房三房。西侧是3层的保护建筑，不能拆，四楼以上可户户看海。在窗口上看海的照片：项目外立面照片：内部装修照片：共17层，实际面积，永久产权，带装修，送车位。全球性大开发商，在墨尔本有多个品质项目。关于两房的价格参考：关于三房的价格参考：8如果此刻下定，2025年底交房。此刻下定，锁定2025年底的房价，锁定2025年底的贷款利率。首付只需要10%，2025年底交房才办贷款，可贷款70%。美国6月通胀降到3%了，降息已是大势所趋，澳洲也不例外。2025年底的贷款利率，一定很香。如果你认同全球资产配置的必要性、重要性、紧迫性。如果你认同澳洲房产的稳定性、保值性、长期增值性。如果你认同澳洲房产的配置、传承属性。如果你认同墨尔本当前的底层逻辑。更为重要的，米宅全球独家优惠，相当于房价1%以上的优惠幅度，只有三天时间了，急急如律令。动心了，有兴趣，不妨了解一下，说一千道一万，不如实实在在做一件。今天晚上7点，视频号 米宅澳洲房产 直播间，我的同事们和你一起聊聊澳洲、聊聊墨尔本、聊聊房子、涨幅、租金……点击 预约，不错过。长按二维码，加群，私信，了解开发商、户型、价格、学区、配套、租金、税费等等更详细信息吧。也可电话/微信联系米宅君佳：133 9115 6837