楼市眼下最大的不确定性！

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我看了一份中国房地产企排行榜，感慨良多。很多人说，这份榜单保真率并不高，但问题是这个行业，也没有百分百数据时候是保真的。我们姑妄言之，姑妄听之！归根结底，我们所看重的并不是销售金额多少，而是那些消失的开发商，为什么消失了？那些不断飙升的开发商，为什么飙升了？那些在逆境中，乘势反向崛起的开发商，是单纯的运气好？还是战略眼光深远？或者是有其他秘诀？那些消失不见的开发商，是因为过于投机？还是缺乏高屋建瓴？亦或只是运气不好？拨云见日，在表象之后的本象是什么？我们一层层来说。

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在排行榜的前四名，是保利、万科、中海、华润、碧桂园。

2021年，这个榜单的前五名是碧桂园、万科、融创、保利、恒大

2019年，这个榜单的前五名是碧桂园、万科、恒大、融创、保利

2017年，这个榜单的前五名是碧桂园、万科、恒大、融创、保利

结果显而易见，在之前很多年，这个榜单的前五名都非常稳定。在2021年，恒大掉到了第五名，2023年，彻底消失不见。与恒大一起消失不见的，还有融创。碧桂园则从很多年的宇宙第一大房企，掉到了此刻的第五名，但毕竟还在前五名。这时，万科的功力彰显无疑，哪怕在楼市危机最严重的年月，比如说2022年，万科也几乎是波澜不惊。这得益于万科刻在骨子里的危机意识，这种意识起源于王石，传承于郁亮；从白银时代到黑铁时代，再到赤裸裸的喊出喊出口号活下去。毋庸置疑，万科是将危机意识和底线思维刻入到骨子里的开发商。这其中，保利、中海和华润，他们的统一标签是央企。而这种房企的最大特色是，异常喜欢危机。在民营房企被三道红线紧紧束缚之后，被抽贷、短贷、资金流拦腰斩断之后，它们凭借央企的身份和更低的融资机会和更低的资金价格，拿下了海量的资金。所以，越是地产下行期，越是房企债务危机频频闪现，越是他们的狂欢时刻。可以肆意蚕食，可以迅猛扩张，可以横扫整个市场。所以，商业的世界从来都是分化的，有些开发商看似是巨无霸，其实异常脆弱，不过半年时间，就可以让十几、二十年积累，消失的无影无踪。但有些开发商，从诞生之日起，便被赋予了让同行羡慕不已的特殊定位，永远也不可能出事。

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排行榜前十名中，除了万科之外，龙湖应该是最让人有安全感的民营开发商。地产教父宋卫平不只一次夸过龙湖的吴亚军。而他们，都是创始人气质深深地影响整个企业气质的典型代表。但如今，绿城早已成为央企控股公司，宋卫平也早已退居二线。而龙湖，不仅历经周期，成功地撑了下来，并且一步一个脚印的越走越远。很多时候，特别是地产下行期，一个名词越来越流行，这就是长期主义者。到底该怎么理解，又该怎么定义这个名词呢？

做产品的人说，长期主义就是要用心打磨产品，用产品主义去赢得市场。

做神盘的人说，比如说北戴河的阿那亚和成都的麓湖，则定义为用运营思维，用长久的付出和时间做朋友，自能打动客户。

用港商的思维来说，比如说嘉里、新鸿基、新世界，则是用慢的精神，用颇具远见的规划来做社区，做产品。

但对于龙湖来说，这些都不是，龙湖对长期主义的定义应该是安全边界。如何建立护城河，如何活的更久，如何更慢的倒下去。针对安全边界，另一种叫法是第二增长曲线，对此开发商们各有门道，恒大的汽车，碧桂园的机器人，融创的冰雪世界、建业的旅游、合生创展做的电竞……这个名单很长很长，但是在危机来临的时刻，你会发现所谓的这些第二曲线没有一个有用的，不但没用，反而又反噬主业。这让一切都成了悖论。而龙湖选择的天街，却成了。天街不仅成了龙湖增长的第二曲线，还成为了危机时刻，给龙湖带来源源不断现金流的奶牛。类似的另一个案例，是新城的吾悦广场。这时我们明白，所谓的第二增长曲线，比如说恒大的汽车产业园和童世界；融创的冰雪世界；在更多的意义上，是用来圈地的，用来拿廉价土地的。而核心城区的商业，则靠的是费尽心力的运营，靠的是长久的投入和养商业。这就是长期主义者的核心要义吧！

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这份排行榜中最大的黑马，是滨江，位列全国第9，紧贴龙湖之后。滨江和其他前10最大的区别，是它只是一个区域开发商，除了个别项目在长三角之外，大部分都集中在杭州。很多时候，人们都会把杭州的滨江和郑州的建业放在一起比较，因为这是中国最典型的两家区域性开发商。但不同的是，建业早已经陷入危机的边缘，卖资产、卖股份，艰难自救；而滨江却在危机中逆势生长，第一次进入全国前10的门槛。可以对比的是：

2019年，在这份榜单中的排名建业是25，而滨江是35；

2021年，滨江前进至21，建业退至58；

2022年，滨江前进至12名，建业41；

而此刻，滨江第一次排名第9，而建业后退至74。

尽管我们可以质疑具体销售金额的准确与否，但至少这个排名的趋势是可参考的。滨江和建业的分水岭就在2019年，这一年，它们两个同一时间挤进了千亿阵营。不同的是，这一年是滨江辉煌的新起点，而对于建业来说，却成了顶点，之后便是一路下坡，直到地方国企入股救助。命运的不可捉摸就在于此。但为何会如此呢？为何会产生如此大的命运差异呢？当我们像剥洋葱一般，层层解剖两家企业时，我们发现，这是两家气质迥异的开发商。滨江有三大核心战略，成就了今天的滨江。这就是首位度、标准化、高品质。首位度，将杭州作为自己的核心大本营，并牢牢的掌控市场的主动权，这是滨江的第一大战略。我们只说2019年，钱江世纪城是杭州的网红新兴版块，滨江直接砸下重金拿下区域内能拿下的所有宅地。在这个被誉为杭州新市中心的区域，滨江土地储备高达37万平方米。在杭州市市所有土拍中，你永远会发现，所有的核心土地，最积极的身影永远是滨江。这导致滨江在杭州拥有着绝对话语权。标准化。4+2.5+1，这是滨江体系内通行的7个半月开盘战略。从拿地到开工用4个月时间；从开工到样板房开放用2.5个月；再加一个月用来蓄客。这加速了公司回款的速度，使得滨江可以有充裕的现金流，而滨江的净负债率，也一直非常，很多年份还是净现金。对于大多数中小开发商来说，现金流是比规模更重要的要素，它直接关系着生死存亡。如果再加上一个，那就是聚焦，聚焦于地产开发，聚焦于杭州，聚焦于住宅品质，聚焦于美誉度。这就是滨江的护城河。

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有意思的是，建业走的正好是滨江的反面。建业身上有着所有能让人警示和接受教训的素材。第一，彻底丧失主城郑州首位度，从而失去了对冲能力。很长时间以来，人们对建业的成为一直是河南老大，而不是郑州老大。这是因为，建业已经失意于主场郑州了。在建业身后，一干本土开发商甚至将建业在郑州的份额挤出了前五的位置。这和滨江和杭州的依存意义截然不同。而失去主场，丧失核心主场的首位度对建业意味着什么？我想今天已经很明白了。第二，激进的多元化，从而造成大量的短债长投违背商业规律。2015年6月，建业开始实施新蓝海战略。建业由地产开发迅速向外辐射，足球、商业、酒店、农业、旅游、电影、教育、文化……我亲耳听到胡葆森的挚友冯仑劝过一句话：

建业现在一直在做转型，但是这里我想对老大哥说一句话，就是公司不管怎样转型都好，但是一定好好抓住根本，这个根本是什么呢？就是房地产，盖房子。因为对于一个房地产公司来说，你一切都是建立在这个根基之上的。

这个善意而又委婉的规劝和提醒，老胡只是笑了笑，没有回答。但一切都已尘埃落定，就在2022年，在建业最危险的时候，建业新蓝海以来所有的明星项目都卖了。这成为建业对于2018年冯仑规劝的最悲痛的回答。第三，也是压倒建业的最后一根稻草，是无序扩张。建业地产2016年的整体规模是200亿，2017年实现了370亿规模，2018年规模是724亿，2019年则直接突破了千亿。在短短三年，建业几乎每年都是100%的增长率，这是建业地产最高光的时刻。但是如今看来，建业地产今天所有的结局，也许正来源于这个时刻。因为建业和国家政策背道而驰。建业继续向左走，走路径依赖的高杠杆、旗下分公司上市、高利息之路；而宏观政策则一直向右，淡化地产的路上越走越坚实。最终通过三道红线和一系列的资金端、需求端政策，将房地产彻底放血瘦身。最终，这造成了建业历史上最严重的一击。不仅是建业，很多开发商都是死在了这一条背道而驰的路上。如果你仔细对比，你会发现，现在所有的陷入危机的开发商，犯得都是建业的这三大错误，要么是其中一个，要么是三项全占。这时你会发现，所谓的企业战略和经营战略，其实都是来自于房企自身对国家政策走势的揣测，以及对于行业前景的揣测。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍而当国家处于巨大的变局中时，就算是集合了精英分子和众多高薪者，甚至是著名经济学家的开发商，在对宏观政策的预判上，其实也并没有比常人更高明多少，甚至一点都没有强多少年。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这导致一直到今天，开发商依然是买房最大的不确定性之一，大多数依然陷入在前期战略误判的泥沼里艰难前行，或者苟延残喘。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

眼下又到了地产外债的还款高峰期，如山的压力一点都没有比之前好多少，很多企业摇摇欲坠，而对新的购房者，增加了一定的风险。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

为了让大家更好的甄别房企危险指数，以及最大可能避免入坑，买错房企，我给大家准备了两份资料：‍‍‍‍‍‍一份是全国所有房企截止到最近的5月到期的债券余额；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍一份是全国各个房企2023和2024债务统计表。‍‍‍‍‍这两份资料，基本就是房企的生死令，一切昭然若揭，全部是在公开场合不能说的那些，如果你有需要，添加下方二维码，我私发给你。‍‍‍‍

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