去过才懂，这是被“误解”太多的城市！

△手机原图直出继续泰国调研的系列稿件，聊聊被“误解”太多的芭提雅。人们经常对城市留下认知上的固有印象，这种固有印象大都来自于网络上口口相传。但固有印象是建立在牺牲准确评价的基础之上，某些情况下对城市的固有印象是有“误解”的。比如芭提雅。PS：米宅主编团队已进行了几轮的泰国调研，准备了一些泰国的城市解析、选筹建议，有兴趣的欢迎扫码进群了解。

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芭提雅，泰国的一座海滨城市，距离曼谷大概有150公里。本身自然景色不错，再加上地理便利，吸引了不少的游客，素有“东方夏威夷”之誉。△芭提雅位置示意图提起芭提雅，大多数人了解这是一座旅游城市，有海、有沙滩、有人妖、有小姐姐，绝对的度假胜地。的确，来到芭提雅极易被芭提雅的美景吸引。△手机原图直出整个城市一面被大海包围，有夏威夷同款的明媚阳光，有海盐味的清风，更有一望无际的海景湛蓝到让人流连忘返。日常都市里那些见不到的风景，芭提雅触手可及。△手机原图直出海风的吹拂下，芭提雅的节奏仿佛比其他城市要慢上半拍。这里的时光格外温柔，让人想停下忙碌的工作，听着海潮醒来，枕着海浪睡。芭提雅的人口不到100万，每年却有1200万的人到芭提雅旅游或养老，数据全球前列。特别是这两年经济不景气，芭堤雅被作为夏威夷、威尼斯等高消费旅游目的地的平替。这些人中有的冲着美景、有的冲着消费水平不高、有的冲着霓虹闪烁的红灯区，目的地通通是芭提雅。随着旅游的倔起，芭提雅渐渐催生出了旅居需求，涌现出了不少的项目。有这样在家坐着看海的。△手机原图直出有这样卧室推窗即是海的。△手机原图直出有这样在楼顶躺着看海的。△手机原图直出海景不仅仅是芭提雅的标签，还是芭提雅项目的标签。越是靠近海的项目，越是难得越是贵。讲到这里，芭提雅是一个非常传统的旅游城市，旅居属性明显，符合人们对芭提雅的固有印象，可以当做消费品理解。但这样的理解是片面的，是有“误解”的。

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到芭提雅旅游的人，基本上仅仅围绕着核心沙滩玩耍。好比到厦门旅游的人，基本上都是打卡鼓浪屿、曾厝垵等热门景点，软件园、四大新城鲜有人踏足。这就导致了对城市的认知，一直困固有印象里。把地图放大，重新认识下芭提雅。距离芭提雅不远的地方，有两大非常牛逼的项目。一个林查班港、一个乌塔堡国际机场。△芭提雅周边示意图林查班港是泰国最大的港口，全球前15的国际贸易港口，每年有300万的车辆来往、1800万的集装箱货物进出口，是东南亚物流运输的战略要地。下图中海对面若隐若现的港口便是林查班港，非常之大。△手机原图直出乌塔堡国际机场是刚刚提高到国际机场的，正在进行扩张，被授予了“空港新城”的特许经营权，未来可以比肩素万那普国际机场。北有中国、南有印尼、东至越南、西临缅甸，特殊的地理位置决定了泰国是链接亚洲经济体的中心枢纽。于全球供应链转移的背景下，地理位置绝佳泰国无疑是大多数国家选择的新出口通道，林查班港、乌塔堡国际机场正是泰国进行国际交往的重要港口。有港口，意外着有产业，与产业靠得更近。有港口，意味着有城市开放的载体，将对区域经济有显著的带动作用。泰国这几年汽车制造业飞速崛起，全球举足轻重，而泰国最重要汽车生产基地、出口基地都在芭提雅附近。比如上汽已建成的汽车工厂、新投建的新能源产业园，都在春武里府。比如长城在罗勇府建设了长城汽车工厂，投资200多亿泰铢。比如刚刚在罗勇府奠基的比亚迪工厂，预计年产能15万辆。比如宝马亚洲的三大整车生产基地，罗勇府有一个。不难看出，芭提雅的角色不单单是旅游城市，其周边制造业密集，可以说是泰国的工业园区、出口基地。这一切都来自于得天独厚的海运、空运，说白了就是运输成本低。凭借这一大优势，未来的芭提雅大概率将引起大规模的产业聚集，进而崛起成为港口的经济带。这才是芭提雅的真正逻辑，旅游城市背后的港口城市、产业城市。

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泰国这两年一直在进行“东部经济走廊”计划，即在东部沿海的北柳府、春武里府、罗勇府三府设立经济区。△泰国东部经济走廊示意图这个“东部经济走廊”计划有些“粤港澳大湾区”的意思，用特殊的经济政策、特殊的经济管理体制，创造良好的投资环境，打造泰国经济发展的新引擎。其中，芭堤雅是整个“东部经济计划”中的唯一特别市(相当于中国的直辖市)，绝对的重点城市，未来在国际舞台上担当重要角色。如果忘掉旅游城市的固有印象，芭提雅是一座非常有想象空间的城市，让人激动的机遇城市。真正的芭提雅在旅居属性之上，还有强烈的投资属性，可以理解为三亚与苏州的结合体，这是全球非常特殊的一个城市。过去常说，旅居是城市生活的补充，是消费品，万万不能用投资的角度去买。芭提雅的特殊在于有出色的宜居环境，又有产业、规划支撑，城市价值突出，是兼顾旅居和投资的均好型城市，不适合暴击，但永远是有需求的。想直白的投资，又想享受生活，整个东南亚只有芭提雅，这正是芭提雅全球购房者占比过半的原因。关于芭提雅的楼市，非常简单。△芭提雅板块示意图芭提雅不大，有六个小板块。

① 北区

距离工业港口近，附近居住人群大多为企业中高层，消费能力强，算是芭提雅的富人区，项目大都有私家沙滩、一线海景，整体均价居高不下。

② 中心区

芭提雅的市中心，开发最早、最发达，餐馆、酒吧、购物中心、国际学校等配套丰富，出租率、租金回报率非常高，不过中心区没什么新项目。

③ 帕山

芭提雅的后花园，依山傍水，整体环境非常不错，适合度假养老。△手机原图直出同时帕山是芭提雅新老城区的交界地带，有老城区的便利生活，还有新城区海边慢生活的舒适惬意，均价不低。

④ 南区

其实南区的整体界面跟中心区比较相似，但是配套相对弱一些；对比同地段帕山，又没有海景加持，整体不突出。

⑤ 中天

芭提雅的新城区，是在建楼盘最多的板块，产品规划、城市界面比老城区好一些，适合度假休闲，但是生活配套还不完善，要依靠于社区自己的配套。

性价比高，对于预算有限的购房者来说是一个不错的选择。

⑥ 那中天

更新的新城区，大片空地待开发，这里有未受污染的海滩，环境清幽，不足的是距离市中心较远，需要等比较长的时间。比较推荐北区、中心区、帕山、中天这四个板块，目前购房者认可度是比较高的。需要注意一下，以投资角度去选的话，100万人民币是个分界线，超出100万人民币的项目更适合度假、养老自住，难兼顾投资。

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浅总结一把！

① 芭提雅旅居属性明显，景色迷人、生态宜居、生活成本低，养老、度假都可以。

② 芭提雅有显性的投资属性，旅游城市带来的高租金回报率是一方面，制造业强悍带来的城市崛起是另一方面。

③ 芭提雅兼顾旅居和投资，且40万门槛不高，对购房者友好。

④ 100万人民币以上的项目更适合度假、养老自住，等于消费品，投资谨慎。

⑤ 目前芭提雅以海景做价值标准，尚不成熟，轻视了地段的价值，存在一定的洼地项目。

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