楼市又熄火了吗？

楼市又熄火了吗？恐怕是这两天很多朋友心里的疑问。

这几天各大城市4月的成交数据陆续出来了。总的来说，大家都知道4月楼市有点转凉，但没想到凉的这么彻底。先从2、3月领涨的城市（地区）说起。2、3月领涨的城市主要是，北京、通州、燕郊、成都。以北京为例——北京2、3、4月城市数据分别是15315套、22192套、13928套。对比3月，北京环比下降了8200套，下降幅度将近40%。所以北京过去三个月的成交数据就像一个大大的倒V形状。而这个形状也基本上是过去三个月整个中国楼市的基本面。当然也有很多朋友说，对比22年、21年20年、19年、18年北京3月成交数据，其实也不算差的。但是此一时彼一时，2018、2019年是上一轮行情尾声，调控全面加码的阶段。2020年、2021、2022年基本都是半封的状态。现在是什么情况呢？调控全面放松、经济全面刺激、货币还在持续大放水，在这这种背景下，作为本轮楼市回暖的北方领头羊城市，4月二手成交数据几乎腰斩说明什么呢？说明复苏是一波三折的，绝不是一蹴而就的。同时还说明一个更严峻的事实，楼市对大放水的信仰被打破了。这是很多人坚持看多今年楼市，看涨今年房价的基础。我们回顾历史，中国房价和M2是同频的，或者前后脚。也就是说只要每次放水推高M2，房价就一定会被迅速推高。比如，历史上有名的08年因美国引发的经济危机，我们09年释放了“4w亿”，还有2014年因为欧洲引发的金融危机，我们2015年来了一次大放水，棚改货币释放了天量的货币，以及19年因为疫情刺激的那一波。在这些年份的背后都是一轮房价上涨的大行情，09年、16年、20年。可是现在呢？自2022年4月我们的M2就已经再次突破10%，并且一路走高，现在已经接近13%。可以说，大水放整个一年了。按道理说，今年房价该有点反应了啊。去年还有人说水放出了传导到楼市需要时间，可已经12个月，再说还没传导到楼市，真有点说不通了。但为什么楼市行情只是出现了一个短暂的蓄积已久的反弹，马上就后劲不足。所以4月的数据基本打破了中国楼市以及房价对M2的信仰。那就是只要大水漫灌，只要M2一路上扬，房价一定会涨的这个信仰，现在已经开始被质疑了。当然也会有人说，今年的大招还没放呢。只要M2上扬趋势不变，在大水漫灌之下，楼市一定会涨，只是还再需要一点时间。毕竟现在又有了一个新的共识，那就是如果房地产市场在2023年不能重新兴旺起来，那么接下来一定会引发进一步的连锁反应，直接击溃地方财政维持平衡的底线，这种后果，根本就是不可能承受的，所以地方政府一定会想尽办法维持房地产市场的热度，在这一点上，地方政府没得选择。毕竟，现在政府财政负担很重、城投债市场风险很高，生育率也需要提振，如果这个时候房地产不起来拉动一下，反而走向反面那就极有可能成为压垮的最后一根稻草。但是，谁知道呢？共识就一定能成真吗？路径依赖就一定走的通吗？我相信，4月的数据出来之后，这也一定是很多人心中的疑问了。

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再看二线城市中成交回暖比较明显的城市。这类城市的主要有天津、武汉、合肥、杭州等以天津为例——天津2、3、4月成交数据分别是10108套、6781套、4700套。对比北京的到V的成交走势，天津是先猛烈冲高，然后成交量开始猛烈下跌。走出了一个大人字型。而这个形状也基本上是过去三个月广大二线楼市的基本面。比如武汉也是如此的。3月，武汉的新房成交量是1.46万套。4月份武汉新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，这个急转弯可比天津更猛。

另外，可能大家对武汉新房成交7487这个数字没有概念。可以对比一下武汉新房市场鼎盛事情，2016年月均成交量逼近3万套。哪怕是在2017、2018这样收紧的年份，武汉新房的月均成交量都在2万套左右。这样一对比，你是不是就知道武汉4月的楼市后劲有多不足了吧，也对武汉目前房地产市场冷暖有比较直观的认识了吧。再比如合肥——4月合肥二手房成交4000套左右，3月二手房成交是6000套左右，2月是8500套。从2、3、4月份的二手房成交数据看，合肥二手房成交量也是一路往下跌。迈进五月，合肥二手房日均成交已经跌破50套了，5月份二手成交数据会在4000的基础上再跌多少呢？这对于一个接近1000万人口的二手黑马城市，这个二手房成交数据只能说这个城市二手房价还有下跌空间。还有杭州——杭州4月份二手房成交7264套。对比3月10213套的成交量，也是直接跌掉三分之一的成交量，而且这个趋势和武汉一样，还在快速的奔跑中。所以5月的成交数据极有可能跌破5000套。

和武汉不同的是，武汉4月政策方面没什么大动。但杭州先后发布了两个救市政策。先是放松了钱塘区的限购，杭州外围区基本都不再限购。接着降低了落户门槛，将市区的落户门槛由本科降至专科，并全面放开了桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户条件。哪怕是这样，依然没能挡住杭州市场的转向。这一点合肥表现的更甚。4月合肥先后四次楼市新政，可最终依然是二手成交数据的腰斩。但得益于合肥控地，合肥新房供应一直严重不足，再加上限价，所以合肥市场虽没成交量，但情绪还有，价格还在极致拉扯。但杭州、武汉可就不一样了。从贝壳数据看，杭州、武汉二手挂牌降价房源已超过86%。这也是除个别城市，多数热点二线城市共性缩影。只不过杭州、武汉以及天津、重庆、青岛等表现的更极端一些。这些城市也再一次证明，救市也好，调控放松也好，对楼市的作用越来越小了。

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再看一直深陷泥潭回暖不明显的城市，主要以广州、深圳为代表。以广州为例——4月份， 4月份，代表广州楼市行情风向标的珠江新城仅卖出62套二手房。刚刚过去的五一黄金周，甚至创下“零成交”的记录。从珠江新城看，就知道广州其它板块和区域的成交情况了。当然有广州当地的朋友讲，广州3、4月份有收紧经营贷政策，应该影响比较大。但我觉得核心原因还是房价太高了。同等级地段，北京核心区大量15-20万+的房子，上海黄浦江两岸改善次新大量18-25万+的房子，还有深圳前海、富田CBD甚至还有10万左右的新房，但是广州珠江新城很一般的都要15万起，而高端豪宅甚至都飙到30万了。横向的对比一下城市能级，这肯定是不合理的。广州的珠江新城其实也是广州市场的缩影。所以这也是为什么广州从去年上半年房价开始下跌，一直到今年4月依然没止住的原因，就是房价涨的太高了，可能涨得时候购买力比较上头，一股脑冲上去，一旦市场冷静了，购买力肯定撑不住，房价自己就下来了。所以目前整个广州11个区二手房房价是全线下跌，而且这个趋势还在继续。和广州情况比较类似的是西安、上海。上海的情况要相对好一点点。但上海的政策面确实不太给力，给了一些希望，但又不大，反而有点利空了。比如多子女家庭，购买首套房，公积金可以多贷款20%？这个政策着实有点面太窄，太鸡肋了。再看深圳——4月深圳二手房成交量是3192套，对比3月份成交量是下跌了19%。表面看下跌的不多，主要是深圳的基数太低了。按照目前的趋势，5月份深圳二手成交极有可能再次跌回2000套。4月，深圳政策端也给市场留下了很大的悬念。那就是关于指导价的放松。只不过政策没有官宣，那么对市场的作用一定会打折的。所以市场端的反映也很分化。比如有些房东连夜涨价，但深圳二手中介Q房网却在此时宣布关闭所有门店。这也是目前深圳市场的另一种声音。接下来的5、6月份，中国楼市行情大致怎样呢？各大主要城市又会有什么不同呢？长按识别下方二维码，进群，我会把答案发群里。

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