卖房人着急了

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五一期间，在老家买房的表哥，提起房子，满脸愁容向我哭诉：

自己在2018年买的房子单价在8000多，当时买的这个楼盘价格还不是区域内最贵的，大开发商，性价比高，当时真的觉得像捡到个宝贝。

而自从房子买了以后，房价竟然都到7字头了，而有些楼盘甚至是6开头，120平的房子，这几年什么都没有干，有些钱都白白没了。

关键是现在，同样的价格，竟然还能买到省会城市的四环外，所以，现在表哥一时间拿不定主意了。

到底是卖掉还是继续留住，或者置换到省会？牵扯到钱的事儿，表哥犹豫了。

知道表哥的困惑后，我给表哥的建议是置换，为什么？

1、我们所在三四线城市能坚持抗跌的理由几乎没有。

产业+人，对中部的一些三四城市甚至是二线城市都是一个大问题，这些并不是一朝一夕完成的。

虽然房价在之前跟随省会城市的外溢涨了一波，但是不好稳住这个高标准。

不妨给你看一张图，我几乎一直监控的楼盘的价格：

现在的价格，我就不写了，基本上7开头的比较多，不过多刺激了，有些甚至要等待很久的。

2、确实，一二线城市的政策放开，买房成本和政策也更为友好了。

随着一二线城市政策的放开，让不少人有了扎根能级更高的城市。

最典型的就是，原先首付30万基本上在某些城市只能买四环沿线，现在可以往三环边上看看了，资金进驻成本再次减少。

         

其实，这不止表哥的一个案例，很多人都在后台留言：

我在北京，在某二线城市买了一套房，现在不住，想要留在北京要怎么置换？还有人，发出疑问，几乎差不多的价格，我到底是要卖了三四线的新区还是去买二线城市的四环外？

表现在数据上就是一系列的挂牌量的增长。

一时间，卖房成为关注度很高的话题，卖房置换，有些是卖房止损等等，在当下，总会有一个理由能让你动这个心思。

2

为什么会有这么多人，其实，你不妨总结下，你身边人或者自己卖房人的特征：

买了一些城市新城，远郊，空有概念，没有落地配套的区域。

买了一些三四线城市，在当下经过这一轮，不少人受了教育。

……

商铺，写字楼，公寓等等，总结一句话就是：

没有买对的人，特别是三四线城市，满怀期待，失落而归！

很简单，你回顾下三四线楼市在这波城市的变化，你就会很清楚：

为什么有些城市的卖房人要着急了？

为什么我建议尽量置换了？

为什么会有人会买不对了？

首先，24%城市土地成交规模回到2016,2017年，并且连续三年下滑。

我们不妨看两张图：

第一张：

         

比较典型的就是这些城市，像大理，阜阳，葫芦岛，济宁等。

从表格中轻而易举的就能看到，他们的数据变化，基本上从2019年以后开始下降，不止连续三年，而是连续了四年。

为什么在这波周期中，2017年-2018年这个阶段并没有出现负值呢？

1、有些城市依旧是棚改的红利延伸。

棚改基本上是三四线城市的救命稻草，而2018年几乎是棚改的高光时刻。

到了2019年棚改规模缩减严重，计划开工大约285万套，于是有些省份开始腰斩，就比如黑龙江开工量减少了82%。

2、还有些是受到全国的市场情绪的影响，在2018年土拍比较热以后，由于各种因素开始冷却。

就以河南为例来说，2018年，漯河，许昌，安阳，商丘，三门峡，濮阳等等都曾经拍出过地王。

再往前看2017年也是异常的热闹，所以可以看这张图

棚改+市场外溢，没让一些城市的土拍市场一直趴下。

再来看第二张：

楼市的分化是深入的，有些三四城市其实也有涨，但是扛不住，回到了2017年甚至之前。

就比如，新乡、衡水、德州、烟台、宜昌等城市，2020年有过涨幅，但是达不到高峰期，并且之后连续两年，成交也回到了这波周期的起点。

除此以外，还有江阴、开封、常德、海宁、日照等城市，在达到顶峰后，土地市场创下了10年新低。

香河，梅州，大庆等这些城市，关注度更弱，基本上在三四线中划分梯队的话，属于末尾了。

不过你会发现，有些城市表现的相对好些，但是不管从土拍热度和成交规模来说，其实都透漏出难这一个字。

有些三四线城市还算好些，整个周期中，还能波及到那么一段时间，而有些城市压根都没有任何变化。

3

其次、房企的撤退与收缩。

从2018年，2019年之后，房企在三四线的身影都比较少了，2022年拿地建面比2021年直接下降20%，只有31%。

在如此情况下，一部分城市要靠城投支撑。

就比如下图，虽然成交规模变化比较少，但是背后有人支撑。就比如萍乡，2021年，还有一定民企的身影，而2022年95%都是城投。

所以，艰难依旧是他们要走的道路。      

那么，哪些相对关注比较高呢？

长三角和珠三角，就以无锡来说，关注度相对高些，能达到20%左右，参与的房企也更多元化一些。

最后、投资金额从2018年以来首次在50%以下。

最近这几年，从成交金额占比来说，三四线是所占的比例也是在下降的，从53%，50%，再到48%，占比不超过一半了。

反观核心二线城市以及一线城市，特别是一线城市，上涨的幅度是很明显的。

         

土地成交，房企，产业，人口，未来对一些三四线城市来说，真的是一把利刃，用好了走出来，用不好可想而知。

在当下，又有多少城市能走出来呢？

         

4

其实到头来，三四线无外乎两个结局：

一个是长三角和珠三角，一个是其他。

在现金流没问题的情况下，能级比较不错的城市才是房企以及大家争夺的对象。

就比如最近这几天的土拍新闻：

4月份以来，上海、广州、成都、重庆、杭州、合肥、长沙、无锡8个城市土拍成交金额超过1300亿元人民币。

今年，已有多家民营房企重新拿地，其中，杭州、成都的土拍中出现了较多民营房企的身影。

至于三四线收缩的只会越来越严重，而鹤岗又将成为一类城市的代名词。

所以，当下给你四条建议：

1、不要买1万以下的房子，1万，是一个城市房价涨跌很重要的判断标准，因为意义不一样，如果你们老家房子，基本上达不到这个标准，那你需要重新考量了，当然，有自住需求的除外。

2、不要去买配套不全的房子。只告诉你一句话，哪怕是一条实实在在已经落地的公路也比远期的大概念强。

3、房企是你判断城市的标准。房企愿意去哪里是一个很重要的风向标，如果你的老家，房企纷纷撤离，也就意味着价值是在递减的。

4、没有产业加持，没有持续人口流入，果断一些，该卖就卖，该置换置换。 

那么问题来了，买房一直是个纠结的问题，到底要如何选择？

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