先买房 再吃烧烤？山东小城 逆袭第一

文/顾天杰淄博 被架在火上烤 

过去一个月，全国最火的是哪个城市？

毫无疑问是淄博。

数据显示光是3月，淄博就接待了480万人次的外地游客，同比增长134%，旅游收入增长60%。

有机构预测五一假期，淄博游客将超过12万人。

数十万人在长假期间涌入这个山东小城，带来的衣食住行爆发式需求，确实巨大。

也有人说，上次淄博这么热闹，还是在齐国时期。

（来源：B站 SuperB太）

旅游和烧烤成功出圈，还顺便带火了当地楼市。

甚至出现了这样一个段子：

一位网友去淄博吃烧烤，订不到酒店，于是付了首付买了一套房。

 

真是令人意想不到的神操作，以后这位网友每年都能来吃烧烤了。

官方数据显示，2023年一季度，全市新建商品住宅网签面积120.6万平方米，同比增长61.9%，网签均价8020元一平米，同比增长3.1%。

同时二手住宅网签面积35.2万平方米，同比增长59.1%。

淄博出圈，成功在一众三四线城市里脱颖而出，赚到了口碑与流量，还顺带将其转化为真金白银的吃喝玩乐。

可谓是一举多得。

从山东全省来看，淄博也是少数既不限购也不限售的城市，二手房均价在8千到1.3万一平米之间。

实际上，在这一波烧烤热潮之前，淄博和大部分三线城市一样，面临着楼市下行的压力。

中指院百城价格指数显示，当地新房已经连续3个月环比下跌。

为了刺激楼市，过去两年政府采取了一系列补贴措施，同时积极引才，加强产业转型。

2021年年底，淄博全面放开落户限制，购买公寓、租房均可落户。

随后一年全市发布多条购房优惠措施，比如2022年5月，淄博购买二套房首付比例，由40%下调到30%。

2023年4月14日，当地住建局发布通知，自2022年6月1日至2024年5月31日期间购买新建商品住宅的二孩家庭，以商品房买卖合同成交总价款1%的标准给予补贴，最高不超过2万。

三孩家庭以商品房买卖合同成交总价款2%的标准给予补贴，最高不超过3万。

尽管确实有很多游客前来吃烧烤，但真正买房的还是极少数，当地楼市一直是一个本地刚需改善为主的市场。

这一波烧烤热潮，带来了两批游客。

（来源：微博 齐鲁晚报）

第一批是微博上淄博烧烤话题最火爆的时候，大学生们纷纷前往当地打卡旅游，时间更富裕，购买力并不高，也不会在当地买房。

第二批是周边城市的居民，被吸引到淄博旅游，对当地楼市兴趣也不大。

易居研究院的一份报告显示2023年1月到4月16日，新房住宅套数为10417套，成交面积为133万平方米，同比2022年同期分别增长75%和77%。

总的来说，因为疫情后的放开、看房人数增加，2023年一季度淄博的成交主要是前期积压需求，以及当地2月举行的房交会带来的，不能持续。

楼市 从成熟到稳定

就在淄博火爆出圈的同时，核心城市土拍和销售都回暖了。

4月21日，上海完成首轮土地拍卖。

这次土拍合计出让19宗地块，成交金额高达518.76亿，近80%的土地溢价成交。

从拿地的数量来看，保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地分别获得2宗地块，过去一家房企拿下3块地以上的奇景不再发生了。

再仔细观察一下，会发现大部分拿地的企业，都是国企央企。

为了提高中签率和不确定性，房企高管除了烧香拜佛，还采用了联合拿地的形式，减少资金压力和开发难度。

上海卖出去的19块地有8块是由联合体竞得，占比近一半。

同时2023年第一轮土拍，有超过50家房企参与，创下过去一年里的新纪录。

一批次土地的数量并不多，但土地质量明显提升，对于房企来说几乎都是有利润的，这样拿地的积极性也大幅提升了。

可惜的是绝大部分曾经的民营巨头，几乎都被庞大的债务和利息压得喘不过气来，只有央企国企有资金拿地。

上海楼市领衔一线回暖。

成交38079套，较2022年第四季度上涨2.57%，较2022年同期上涨9.39%。

二手房市场表现也很不错。

上海中原地产统计数据显示，2023年3月，上海市二手住宅成交23991套，环比上涨24.43％，同比上涨86.12%，成交量达到近20个月以来的高点。

连千人认筹都再次出现了。

杨浦滨江板块的缦云嘉苑首次开盘就在两个半小时售罄，成交额43亿。闵行区的建发璟院开启认购后，出现排队买房盛况。上海内环的天汇玺，认购前两天就有了450组买家，认购率达到207%。

房地产经过这一轮大洗牌，民营房企都没钱了，国有房企大手笔拿地。

要特别注意的是，火热的土地拍卖背后，是大量曾经的千亿集团，集体降本增效。

过去一年，一大批房企集体撤离大虹桥地产一条街。

早在2010年，虹桥商务区被规划为上海重点发展的城市功能区域。

2015到2020年间，总部经济、平台经济和数字经济成为主推的重点，虹桥商务区数次扩容，截至目前面积超过151平方公里，是早期规划的两倍，并且延伸到周边多个城区。

据不完全统计，2016年不少于7家房企在虹桥设立总部，包括融信中国、正荣地产、绿都地产、中梁控股、禹洲集团、协信控股和东原地产。

上海虹桥商务区在巅峰时期，聚集大大小小房企超过30家。

（虹桥国际中央商务区 来源：网络）

长三角大量未开发优质土地，加上上海及周边的优秀人才，撑起了数家千亿房企成功上市。

比如新力集团迁入大虹桥后，喊出“保800亿元争1000亿”的目标。

中骏集团，2017年确立了“2018年500亿元、2019年800亿元、2020年破千亿”的目标，并在当年把总部搬入大虹桥。

2018年，融信、正荣、新力、中南，从各地搬迁入大虹桥后，同年实现千亿目标。

可惜的是，自2021年之后，房地产调控的形势急转直下，再加上疫情的严重扩散，让很多刚刚从区域迈向全国的开发商，还没圆梦就撤回了大本营。

民营房企的策略，在一两年内从激进扩张全面转变为精打细算、降本增效。

时代周报统计显示，光是2021年，中庚集团、奥山集团、蓝光发展、锦艺置业等房企将总部搬离上海。

土地火热，以及部分一二线城市销售不错，其实只是表面现象。

本质上还是这些城市的优质地块、优质楼盘的热销，从全国范围看，三四线依旧在挣扎过程中，一线核心区依旧稳定。

任何行业都会经历起步、增量竞争、存量竞争、饱和、衰落这样的周期。

楼市依旧逐渐从成熟期的底部往上爬，然后回归新常态。

淄博依靠旅游火爆，带动不了楼市。

换个角度看，其他三四线小城市，如果能像淄博一样，找到一个大众记忆点，将其打造成城市名片，已经是非常幸运了。

一二线城市，最重要的还是稳住核心区最优质的资产，做好规划，引入更多人才。

认清现实，放弃幻象，稳步走下去。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）-- END --

叶檀财经微信矩阵号

声明：由叶檀财经运营并管理的微信公众号有且仅有叶檀财经、叶檀股市、叶檀楼市、叶檀学堂、叶檀财富、叶檀放心保，上述六个账号，请用户认准上述微信账号。但凡与上述微信账号不一致的公众号均非叶檀财经注册，也并非由叶檀财经负责运营管理，叶檀财经对其任何行为不承担任何法律责任。请檀香们小心识别，谢谢！

作者：顾天杰 编辑：始末

图片：来源于网络，侵删

叶檀财经作品 | 尽情分享朋友圈 

转载合作、成为会员、课程咨询等

请联系微信：yezikaibai

喜欢，记得点个赞/在看哟