这些海外购房的坑，希望你们不要再踩了！

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大年初三，受疫情的影响，全家人决定再看一次釜山行，因为真的是很忐忑不知道这次的疫情会发展成一种什么态势；

突然老客户宇哥，连续发来几条消息。

宇哥是属于非常爽快干脆的那种客户，打交道三年多，平时没事不打扰，感兴趣新项目就直接出手转款那种。

第一条消息问：日本的房产能投资不？大阪怎么样？

紧接着又问：年租金60万，整栋楼买下来才540万，能出手不？

70年代的房子但不是太旧,看着还可以，一整栋大宅，4层16间公寓，加两个一户建的商铺,体量也可以吧？

北面是高楼，南边是小公园，西边是寺庙，东边是矮的一户建不会遮挡采光，未来做民宿咋样？

随后是具体位置、大小房间内的照片，视频等等；

我知道，以他的性格，是被这11%的租金收益打动了。达到宇哥的级别，他们更看重的其实在于，这究竟是不是好资产，能不能好租好售好融资？能，哪怕千万也入手，就好比2019年初他一出手拿下了四套黄金海岸的别墅。

说实话，我们米宅暂时没有日本项目的推荐。

没有，并不是不推荐，只是投资角度考虑，现阶段全球有比这个国家更好的选择，当然，我们知道日本经历过90年代的房地产泡沫，所以现在来说，日本房产是很安全的。

我先回复他别着急，我找日本的专业人士给详细分析下。

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其实我们米宅2016年就开始考察日本了，但是没有具体到每个街道都有看过，而且由于近半年没去，所以我还是谨慎一点找到了几位在当地做地产十余年的朋友；

因为专业人士都知道，每个市场，可能三个月都会发生很大的变化，就好比2018年国内的大多数城市。

然后，当地朋友结合视频和位置，给到了以下建议：

1.70年代的房子，不是新耐震基准，无论是自住还是投资对外出租，是有一定安全隐患的，毕竟日本常年地震不断。后期转手也是会受影响的。

2.旁边有寺庙，要看这栋楼能否看到墓地，因为在日本，寺庙里面基本都是有墓地的。如果能看到，未来转手也是不利因素之一的。

3.做民宿的话一般都是交通比较便利的会有优势，但是这个位置走到主干道需要十几分钟，到地铁站什么的也不是很方便，，所以民宿不是特别合适。

最最关键的是，当地朋友说500万的预算，他是不会推荐这个年代的建筑的，新耐震基准也是很重要的考虑因素。我把房源的信息发给他的时候，540万打错成500万了，居然还不值这个错误的价格！！！

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而后，我把平时汇总的关于投资日本房产持有和出售的税费笔记拿了出来，毕竟买入才是开始，持有期间是关键。

一、购置日本房屋时候需要缴纳的税费：

1.中介费：交易价格的3%+6万日元+消费税

2.登陆税(国税)：房产的产权名义变更时所需的税。其中土地评估价格×1.0％、房产评估价格×0.3％

3.房产取得税（地方税）：买房时所发生的税。（购房后半年左右收取）。其中土地评估价格×1.5％、房产评估价格×3％（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）

4.印花税（国税）：贴在房屋购买契约书上的印花税票。1000万日币以上的房产需要支付1万日币的印花税，1000万以下房产支付5000日币印花税。

5.产权转移登记手续费：代办以上所有手续的司法书士人工费，5万-10万日元不等。

6.5年间地震火灾保险：每年的价格一般为房屋价格0.5%~1%不等。

即：最终购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的6%-7。

二、房屋持有阶段每年需要缴纳的费用：

1.固定资产税：评估价格的1.4%（土地和房产通用）

2.都市企划税：评估价格的0.3%（土地和房产通用）

3.物业管理费：无固定，一般为7000/月~16000/月。一户建不需要缴纳

4.修缮基金：无固定，一般为5000/月~15000/月。一户建不需要缴纳

5.房产托管服务费：月租金的5.4

三、房屋出售时产生的费用：

1.中介费：交易价格的3%+6万日元+消费税

2.增值税：居住和非居住需要缴纳的增值税是一样的，只有持有时间长短之分。简单来说房屋购买5年后再次进行交易，增值税低。

增值税：分为居住用和非居住用两个类型。计价标准一样但是成交时候要表明居住还是非居住，因此单独标注。

居住用持有：①5年内：所得税30%+居民税9%②5年以上：所得税15%+居民税9%

非居住用持有：①5年内：所得税30%+居民税9% ②5年以上：所得税15%+居民税9%

然后，宇哥回复一条消息：幸好认识你，了解你们米宅，不然这信息不对称完全不知道，一冲动就入手了，以后宁可错过也绝不再盲目出手了。

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跟宇哥聊完，《釜山行》也进入了结尾阶段，而这几天国内的疫情也开始有了转机，多了很多的思考时间；

今天选择把和宇哥的这次沟通写下来，是因为回想起来和客户沟通的这两年，工作号上五千多的客户：

时不时都会有买了XXX项目的客户说看了你们的分析文章我不知道该怎么办了？

买了XXXX一号的客户说想退，有没有把损失降到最低的办法？

买了墨尔本CBD公寓的客户问该交付了，我是不要10%的首付还是买下来再转手？

买了贷款只能贷50%，尾款比原计划的有缺口怎么办？有能提高贷款比例的办法吗？

甚至有客户首付已经两年了，工地居然还没动工！！！

他们的苦恼我懂，原本海外置业想锦上添花结果给自己添了堵，真想出手又怕被信息不对称化，从而被割了韭菜；

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大家总是怕被收割！

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