再差的楼市，也有“学霸”

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2017年4月，我来到了大连，写了两篇稿件。第一篇稿件叫做《请注意！北风来了，大连房价已经开启加速度上涨模式！》第二篇稿件叫做《我为什么从大连50多个房地产版块中只挑了一个半版块推荐？》现在这两篇文章在米宅的平台上已经找不到了，感兴趣读者可以自行百度一下，还是能够找到全文的。应该说两篇稿件，还是对于本地市场产生了一点小小的影响。2023年3月，6年之后，我又来到了大连。          

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2017年，对于大连房地产的板块，我有两个基本判断。第一、中心城区（中山、西岗、沙河口）普遍无库存，应该关注的是中心城区边缘的主城区（甘井子、高新、经开）；旅顺、金州可以暂时放弃，本地企业可以放弃。第二、对于整个大连市场投资潜力：甘北＞甘西＞高新区·泛星海·沙河口 ＞ 西山＞旅顺＞东港＞经开，推荐的版块一个是甘北，推荐的半个版块是甘西。七年后，我们回顾这两个判断，很显然有对有错。图：图片来自新峰地产比较正确的是对于甘北的判断，的确这几年，沿着东北路和二号线的华南板块，体育新城涨幅都不低。以米宅在2017年搞得那次团购为例，当年九千多团的远洋荣域项目，现在同样的房源可以卖到20000到21000。体育新城更夸张从原来的6000到了现在的16000上下。图：当年的开盘照片、图：现在贝壳二手挂牌价明显低估的就是高新区，当年我去高新区，赶上的是龙湖星海彼岸项目，当时我清楚地记得它的价格是16000，而现在二手房价格应该在26000到30000。现在正在该区域销售的华润两个项目也能达到32000到35000。必须承认，当时我是没有预见到他的潜力，所以实际上高新区应该排在和甘北相同的座次，要放在甘西之前。另一个需要特殊说明的就是东港，东港当年我是不看好的，当年的理由是这样

——首先版块库存极大，如果是论建成面积，该版块可以消化4年以上，如果论已经完成的土地供应面积，该版块需要消化10年以上，就凭这一点任何想在该版块有投资想法的人都应该慎重。

——其次是版块产业定位是金融，是整个“东北亚的金融中心”，但是整个东北经济都在下滑，金融不振，中心地位自然受到冲击更大。

——另外该版块还有填海造地对居住的影响问题。种种问题都说明，该版块现在已经错过了发展的最佳时期，已经陷入了高房价，高租金，极低出租率的死循环之中。 

     而现在东港的情况是这样：1、新房住宅的库存确实已经剩余不多，只有一个招商的项目，然而问题在于商业用地形成的公寓项目，以及二手房库存巨大。2、有大量二手房住宅出货，造成大家都压价的问题。3、板块建设速度不慢，但始终处于一种人气不足的问题，而且约靠东越冷清，在地铁东海站和海之韵站几乎没啥人上下车。图：2023年的东港城区，主干道上缺乏人气。我举个例子，我当时从一二九街拦了一辆出租车说去保利天禧项目，那个司机一听目的地，很有点不情愿的说——哎，又得空车出来了。

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实际上，如果你把大连的主城区，除了中山、西岗、沙河口传统核心排除之外，实际就剩下几个区域。向北走的是刚需路线，华南是刚需1.0，体育新城是刚需2.0，现在大连湾变成了刚需3.0，他们的客户是面对全大连的，虽然购买力不强，但是数量巨大。和向北居住功能不同，东港和高新区则带有强烈的产业性质。东港想走的是金融路线，我记得很早之前大连市对他的定位就是东北金融中心的定位。上图是我在大连城市规划馆中照片，很显然东港第一功能就是商务金融。东港这样定位也不是没有道理，大连在整个东北金融是最强的，而且中山区中山路上也有极多的以金融为主业的写字楼和各类机构。按照当时的规划，政府很显然是想把这些老城的金融机构迁移到东港，形成大连新金融商圈，同时形成高端商务，高端住宅，再配合无敌海景，形成一个大连的豪宅圈。然而，想法很好，但是落地却出现了问题。规划做了，新区划了，土地拍了，配套有了，地铁通了，甚至开发商住宅都卖了，然而有一个环节却出现了问题，就是老城的金融机构迁不过来。这就造成了所有问题都落地了，但板块产业导入不行，没有产业就没有正常的人流，剩下的就变成纯自住。然而和甘北自住不一样的就是，当初规划的多是看海豪宅，面积偏大，这就注定了和广大刚需客户无缘，于是就形成东港人气冷清。同时，开发商一看写字楼也没有公司租赁，只能把商业地块改造成公寓项目销售，到处都是公寓项目，产业规划被更加的打乱，这就是东港现在问题。

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反观高新区，这几年房价增长几乎拉平了主城，其主因实际也恰恰是产业和人口。大连人都知道，高新区发展的起点在于三个大学——大连理工，大连海事，东北财大，每年从这三所大学毕业的年轻人就达到5万人，现在其中这里面很大比例都留在了大连高新区。为什么？因为高新区的产业依托软件专业已经充分的发展起来，以东软为代表的软件行业，这些年获得了日本和韩国的大量订单，产值很大。更重要的是软件行业的高利润，让高新区的年轻人有了较高的收入，可以支撑起来这里的较多的楼市供应和较高房价。图：大连高新区你会发现，虽然高新区核心区的房价不是大连最高的，但是它的租金价格却是最高的，也是上面产业兴旺，造成人员就业充分，从而拉动居住消费的另一个侧面。当然，随着房价的上涨，年轻人也越来越买不起高新区的住宅，不够高新区由于特殊的地理状况，在较远的位置也龙王塘和旅顺南路附近也形成了15000左右的低价住宅，让年轻人能够上车就业，从而留在了该区域内。

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今天给大家讲了两个例子，目的还是分享了我的一个观点。对于中国城市，尤其是非权力型城市，高利润产业对于楼市板块影响是巨大的，甚至是决定性的。东港和高新区说实话都不错，城市界面干净，政府规划到位，配套落地较好，然而为什么一个变成了空区，一个变成了旺区，其关键的环节就是产业的真正落地。另外，重庆照母山、成都的高新区，合肥的蜀西湖，杭州的未来科技城，武汉的光谷，当年都是属于主城之外的较远板块，然而他们能冒头，无疑产业是决定性因素。招商能力带来企业，营商环境带动产业，产业带动就业，就业带动收入，收入带动楼市，才是未来中国房地产行业可以持续的正循环。说的再多，中国楼市未来核心还是中国的经济，城市楼市的核心在于城市的经济。今天给大家带来二份资料，能够帮助大家清晰的认识中国产业和城市的关系。第一份：《2011到2021中国内地3222个城市GDP排名和变化》从这份文件中，你就能明确判断中国众多城市，哪些在快速崛起，哪些在一直衰落。第二份：《中国2012-2022年中国内地298个城市房价涨幅排名》

两份材料对照来看，你会发现在长期来看，绝大部分城市都是遵循着房价跟着产业走的道理，房地产永远是城市财富的映射。还是那句话，从长周期看，人会骗人，但数据不会，开发商会骗人，但是房价不会。如果，需要这两份资料，加下面米宅工作人员微信，我们免费传给你。          

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