当年抢房流的汗，如今脑子进的水

这是一篇复盘稿。复盘一下，从2017年超级火热的市场中，非常抢手、各自分散的3个楼盘，如今的二手房行情到底如何？我相信一定能给大家非常深刻的思考：选择价值，板块价值，房企价值，产业价值，时间价值。

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最近在深度研究武汉市场。专门研究了一件非常神奇的事情，3个楼盘、6年周期，当年价格相差不大的楼盘，如今却呈现出完全不同的二手房市场行情。2017年为市场提供了一切可能大火的基础，国内大热、武汉大热、限价倒挂，于是呈现了非常火热的抢房热潮，捆绑装修、千人抢房、开盘日光，这简直太正常不过了，开发商前天拿证、第二天开盘，甚至出现了凌晨开盘、不通知客户的楼盘，个别楼盘甚至在一年内8开8罄，非常热闹。2017年3个楼盘的价格：青山区，绿地香树花城，精装11500。汉南区，汉南绿地城，精装8500。光谷东，绿地国际理想城，精装13500。这是2023年3个小区的二手房价格：

为什么可以对比？

1、全部绿地开发。

2、几乎都是区域最低价。

3、倒挂，限价。

4、2017年武汉超级火热。

5、抢房。

6年之后，市场已经翻天覆地。2023年，青山区，绿地香树花城，二手房1万-1万2。2023年，汉南区，汉南绿地城，二手房5000-8000。2023年，光谷东，绿地国际理想城，二手房1万8-2万。对比一下：绿地香树花城，6年涨幅几乎为0。汉南绿地城，6年跌幅20%-30%。绿地国际理想城，6年涨幅100%。震惊吧？我也震惊了。你以为又是一篇嘲笑远郊的落井稿？NO，NO，NO！其实这些板块全部位于远郊，这些板块全部都有大量的需求，甚至在购买需求上，光谷的投资比例甚至远高于汉南和青山，毕竟这两个板块就是传统的自住区域，最关键的是，汉南有汽车产业，青山有武钢产业，光谷有高新产业，同样都是千亿产业链，不至于很弱鸡。那，为什么？

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2017年，武汉市场到底多热？我先说几个非常热门的关键词：拿证就开盘，根本不蓄客；一年内最多8次开盘，月月开盘；凌晨12点，甚至凌晨2点开盘；捆绑装修包，必须全款；多人抢房才是最其次的；……聚焦到这3个楼盘，更是非常典型。1、青山区，绿地香树花城，刚需抢房。这不是绿地香树花城第一次开盘，之前多次开盘，全都非常火爆。2017年6月，首次捆绑精装2000。2017年10月，更猛，27日才认筹，28日凌晨12点直接开盘，精装11500，含精装包2000。也就是说，绿地几乎没有蓄客，直接开盘，硬气！424套，售罄，刚不刚？所有人都知道青山区投资一般。所有人都知道绿地开发品质一般。所有人都知道位置一般，不挨青山公园，被铁路阻断，直接挨着武钢大片的工业厂房，环境非常差，但没办法，绿地给的实在太多了，加包才1万1，刚需觉得香，投资客觉得香。2、汉南区，汉南绿地城，精装8500。你知道这个项目有多么牛逼吗？从2017年4月底开盘，到11月26日开盘，7个月内，8开8罄，每个月都开盘，推盘速度非常快，放在现在市场中完全不可想象。每月都开、每次清盘，只有一种可能：市场太火了，等着抢房的购房者太多了。于是，就连不限购的汉南都疯抢。2022年，不可想象；2017年，理所当然。为什么连汉南这么偏的地方，都八开八罄？

1、不限购。涌入了大量的刚需和投资客。

2、单价极低。精装才8500，含1600精装修。

3、推售房源适中。此次推售300套。

3、光谷东，绿地国际理想城，抢疯了。最猛的还是光谷，绿地国际理想城。2017年8月，绿地国际理想城五期，光谷东核心。2016年1月，绿地以总价19.9亿拿下，楼面价4048，光谷东地王。2017年，毛坯限价13000，精装15000，板块内单价最低。这是绿地理想城的开盘进度：一期毛坯小高11000→二期、三期毛坯高层10000→四期高层精装12000→五期精装高层13000-14000，这一次，直接干到14500，但依旧是板块最低。几个关键词：1、2016年11月开盘，一月一开，全部售罄；

1、最高5000人认筹，N个人抢一套房，一房难求；

2、27日拿证，当然认筹，28日凌晨2点开盘；

3、459套售罄，一口气怼了7个亿。

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为什么市场这么热？

1、全国热，武汉热。

2、2万光谷毫无优点，1万3光谷毫无缺点。

最关键的是，这三个楼盘折射出来的价值，非常值得研究：板块价值。光谷、青山、汉南，如何选？产业价值。高新、汽车、武钢，如何选？投资价值。8500、11500、14500，如何选？绿地理想城为什么涨幅这么高？东湖区向东，再加上高新产业加持，但价格暴涨暴跌，21年大涨，22年大跌，风险非常大，都知道有价值，但踏入的时间很关键。绿地香树花城为什么6年没涨？最关键的是，青山区稳如老狗，看似板块一般，实则自住非常舒服，大涨的时候涨幅居中，大跌的时候跌幅居中。最关键的是，沿着和平公园、和平大道、滨江沿线，自住非常舒服，环境配套也非常不错，自住完全没问题。汉南绿地城为什么不涨反跌？不是因为没产业，不是没地铁，军山有产业、有地铁，但是太远了，距离汉阳足足有30公里，即使是经开永旺也有25公里，太远了，过度稀释了价值。还有一点，板块内的价差也很明显。汉南绿地城8500，周边1万以上。经开万科彻底突破了2万，成为整个汉阳板块中几个最高的小区；15公里的汉阳四新，毛坯限价13500，加上2000精装，两倍价差；7月，华发未来荟精装15000，1000多人抢870套房源，上期1100多人抢600多套房子。青山香树花城11500，周边1万5。虽然位置差，虽然品质差，但是挡不住价格实在是太低了，比青山公园附近至少便宜了5000块钱，比青山滨江商务区至少便宜了1万块钱，比南侧的杨春湖的金茂府至少便宜了1万块钱。招商一江璟城，青山总价地王，2017年12月开盘，1.85人抢1套房，售楼部开放仅10天就首开售罄，210套房源389人参加抢房。光谷国际理想城，周边1万6。光谷也非常热，联投驿园、光谷188国际社区加上精装修16000，国采洋房部分备案价突破20000。绿地、朗诗之后，光谷东不会有15000以下的楼盘。

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当四新的光明悄悄将精装包的价格，从1800提高到2500；当光谷东彻底告别了15000以下的时代，当单个楼盘单次认筹超过5000人的时候，当开发商不得不用凌晨开盘、不通知客户的时候，当中建光谷之星的销售直接对客户说：你们根本买不到！买到房成为了一种奢望。所有人都被时代催促着往前走。2017年的武汉，所有人买房全部需要流汗抢房。2023年的武汉，所有人买房才可以带脑子思考。但，6年已经改变了很多。

风险无处不在！房企、城市、楼盘。

你知道如何选筹吗？

你知道如何选对好城市、好板块、好楼盘吗？

你以为深圳全部都是好板块，你以为杭州打新全部都是好的，你以为合肥所有板块都能无脑进？

NO，NO，NO！

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