大行情突然结束了?
作者:
米宅
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2023-03-26
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这一波疫情之后的楼市动能,在经历了一二月的成交热潮之后,在三月下旬开始进入到迟缓时刻。 很显然,这一刻市场在犹豫和观察,不知道下一步该如何发展。 但我们要思考的问题是,这一波楼市起飞的原动力,有没有发生根本性的改变。作为参考,我们曾经梳理了过去15年来,房地产三次上涨大周期的起飞原动力: 比如说,2009年的行情,是因为经济危机之后的放水,M2增速猛然提高。 2015年到2018年的行情,原动力是棚改货币化,将货币大水定向输入房地产市场;从而导致了长达三年的全国轮涨。这是典型的大盘普涨类型,从核心到远郊,全部触及历史价格高点和成交高点。 但是此次普涨,也导致了国内市场的加速分化。导致在接下来,更猛的一波从2020年6月到2021年6月的整整一年的大放水所导致的大行情中,反而覆盖的城市并不广,远远比不上2015年的棚改货币化的全国普涨,甚至导致很多人都没有感觉。 但这一波刺激的高度,却远远超过了过往任何一次大周期。 强悍的数据揭露的最真实的真相。国内房地产在2021年迎来了巅峰的18万亿成交金额,这是楼市历史上史无前例的数据,也是未来也不可能再有的成交数据。 有人声色犬马灯火辉煌,有人节衣缩食灯下暗伤,财富分化的可怕之处,在之后的两年内,越来越彰显出来。 具体到城市之类的微观细节,则更显夸张。 东莞楼市一年平均涨幅29%,超过深圳,冠绝全国。 佛山在2021年平均涨幅,也超过了20%,千灯湖、北滘之类的核心个别版块涨幅超过30%。 这就是大放水的魔幻效果。这也是东莞和佛山在2022年的疫情中,会不断回调的根本原因,因为2020年到2021的这一波行情,真的是涨的太猛了。 而当我们知道了2021年的行情来自于疫情之后的15万亿大放水时,则能给我们带来很多思考。 为什么2020年的行情这么猛,很多人却没有感受到? 为什么深圳、上海、东莞、佛山、苏州、无锡、合肥等等,这些城市却可以感受到? 答案已经非常清晰和明白。 因为这些城市的产业基础足够的厚,这些城市正在或者已经是托起国内经济的基石,与此伴生的则是,这些城市也注定是放水的主要目的地。 所谓的城市分化,其实正是产业的分化,而所谓的楼市行情,不过是这些城市分化的最外在表象。特别是在这一刻,当出口和消费集体萎靡不振时,产业投资带动的经济活力,正在成为最大的增长马车。最终,这些产业大省和强市,终将凭借产业转型的风口和货币放水的强力催化,强势崛起,并最终有可能占据国内未来20年的发展最大红利。 这也许是我们对于眼下城市分化最好的理解。 不管是城市,还是楼市,2016年快速城市化时的狂飙红利,已经戛然而止。而接下来,注定是有人灯火下楼台,有人伸手摘星辰。 正如这个世界上从来不会有公平。2
所以,如果2023年有行情,那么这一次行情的原动力会是什么呢? 注定是源源不断的大放水! 我们早已熟知1月份M2单月增加了7.38万亿。 而这个三月,在突然降准之后,单月新增货币超过2020年2月以来的最高值已成事实。 不一样的是,随着硅谷银行的暴雷,我们此次迎来的是全球大放水。美联储一周内扩表3000亿美元,紧急贷款计划提供的流动性资金高达2万亿美元。 当两大经济体同时开足马力大放水时,这时,你就一定要谨慎了。 宏观经济学有一条颠扑不破的真理是,合理的通胀,永远是经济发展的最有效动力。 想想日本,安倍经济学通过接近于0利率的大放水,强行制造通胀和民众涨价恐慌,一举刺激了消费,在2012直接将停滞了20年的国内经济拉了起来。 还是那句话,不要听一些人胡说,放水已经没有用了,刺激不了经济,也刺激不了楼市了,这些都是胡扯。 直白地说,货币放水和制造通胀是永远的发动机,这是人性决定的。这也是两会上,将国内通胀目标直接定为3的核心原因。 刺激消费,刺激动能,已成重中之重。 这就是这一波国内楼市的原动力。这也是我们持续看好长三角珠三角产业重镇的根本原因。 在调研完珠三角市场之后,我们写了东莞,也写了珠海,这一篇写佛山。 身为工业城市,佛山的确定性非常明确。 就是下面这张图。 这是佛山城区的功能布局图,你会发展整个佛山遍布产业集群。佛山万亿GDP正是靠着这些产业集群在支撑。这带来的一个结果是,佛山完全没有产业中心。 苏州的产业集聚在园区、无锡在新吴区、武汉在光谷…… 这些都是确定性的产业中心,但是佛山的产业均匀的分布在每个镇里。 乐从家具制造集群、南庄的陶瓷卫浴集群、张搓的纺织集群、狮山的汽车产业集群、北滘的家电产业集群………… 当一个片区产业很强强的时候,这个片区就会被公认为城市高地,比如苏州园区。 但是当所有片区都强的时候,就是满天星斗,没有谁照亮谁,大家相互烘托。 这就是眼下佛山市场的真实情况。 这是一个全城有20多个新城的城市,你在佛山开车,经常是界面非常脏乱差,就像一座四线小城。 但是,当你拐弯上了一条新路,忽然发现高楼林立,现代化接踵而至,直接进入到了二线城市的观感。 这种现象的历史原因其实和东莞一样,都是市镇经济过于强大,导致了政府职权的减弱,从而缺乏宏大的城市新区规划。 最终,这又导致佛山的价值逻辑非常清晰。 就是摒弃所有新区、所有概念、回归到一个核心点:定价权。 定价权的意义,在于城市价值的天花板。 这是配套、规划、环境、产品力等等各种因素综合之下的最优选。佛山价值逻辑的最大共识是临广。 而临广的定价权在千灯湖。 其次是三山新城。关于佛山一个最大的误区是,临广的价格是靠广州人炒起来的。 根据2021年的数据,佛山资产超过600万的富裕家庭、资产超过1000万元的高净值家庭数量,均位居全国前十。富裕家庭7.4万户,位居中国地级市第一。 在佛山,平均每17户家庭中,就有1户资产超过600万元。 他们才是临广楼市的主力军。 广州人决定了佛山楼市的定价权一定是临广; 佛山人又跟着这个定价权集中到了千灯湖。 在千灯湖成熟之后,三山新城逐渐崛起。 这就是佛山楼市的底层逻辑!4
一个不争的事实是,佛山政府将产业转型的希望,全部都寄托在了三山新城。 这是在金融中心千灯湖之后,佛山倾尽全力打造的高新产业新城。 从重点实验室,到新材料,再到芯片;以及从广州迁移而来的虎牙全球研发总部和欢聚的产业互联网总部,无一例外全部放在了三山新城。 可以说,佛山的产业升级和产业转型的希望,全部寄托在了这里。 毋庸置疑的是,所有高新产业必须依赖于高端人才,所以当在这些总部从广州迁移来时,自然会落到通勤更为便捷的三山新城。 毕竟,向西一桥一河之隔就是广州番禺,向北两站地铁就是广州的热门版块广钢新城。 这让三山新城处在广州几大核心版块接壤区域,这是所有的临广版块都不可比的优势。 这也是与广州番禺一河之隔的中海文锦国际;与广钢新城隔了两站地铁距离的万科璞悦山异常热销的根本原因。 在一二月份的行情中,广州所有的新盘,从刚需到改善,全部迎来了成交量暴涨。 这也变相带动了彻底放松限购的三山新城的成交量大增。 源源不断的广州客户和全国客户入场买房,最终带来了本地客户的恐慌,这让本地人紧跟着入场买房。 三者叠加,最终导致三山新城最早迎来了今年第一波小阳春,也保持了最持久的热销态势。 我们说过,楼市是城市的表象。在那些持续火热的楼市背后,则是不断走高的城市预期和城运红利。 国内楼市的希望,在四大一线,长三角和珠三角。这是不争的事实,无论从宏观政策还是资本流动,它们都是无可争议的第一梯队。 珠三角的希望,第一层在广州深圳,第二层是产业重镇的东莞和佛山。 而此刻,行情正在爬坡,经历过2020年到2021年的暴涨之后,在2022年全国楼市普遍重创之下,价格也回调了不少。 而此刻,行情在逐渐启动,但尚未达到2021年的高点。 所以,全面放开限购+两成首付+2.5万起价格+4.1的利率,这正是买入最好的时机。我们在三山新城找了很好的两个项目,米宅独家房源,如果你对珠三角充满期望,趁着春日想来佛山寻找黄飞鸿的古迹,或者想找一个城市占住未来的城运,对佛山感兴趣,就加下方二维码,我们一起去佛山考察游。
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