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大湾区又又又开始集体喊涨了！？

作者：米宅 | 2023-03-14

为了给大家带来最为真实的市场一线情况，米宅一行5人，开启了大湾区调研。

这是我在百度地图标记的我们去过的地点，小星星上的数字代表我们在这个点看了几个盘，这还仅仅其中一小部分。

我们去了上百个销售中心，算了上百张算价单，厚厚的一大堆。

对，就是这样一个项目一个项目跑，一张单子一张单子算。

看市场就是这样。判断一个城市的市场真实情况，你要去看足够多的样本。

再一个，判断一个城市市场的价值，只看一个城市不行，你还需要几个城市对比，才能判断出这个城市房地产市场有没有价值。

再一个，就算这个城市市场有价值，你怎么判断哪些板块的房地产有价值呢？你是一定要把这个城市走一遍，才能判断。

最后，确定哪些项目可以买？哪些项目性价比高？这需要纵向对比板块内，横向对比板块外。而这就是我们的工作。

这个过程没有什么高大上的东西，其实全是无差别的人类劳动。

所以请相信我们的每一次项目推荐。

它一定是当时当下好的选择，至于适合不适合你，这需要一对一的置业咨询。

但推荐的城市、推荐的板块、推荐的项目和房源，一定是能跑赢80%房产的选择。

关于这次调研，我们也做了【大湾区核心城市调研笔记】，有想要在大湾区资产配置的，有三四线的朋友想要资产升阶置换到大湾区的，可以【长按识别二维码添加企微】，免费领取。

那么目前大湾区市场的基本情况是什么样呢？

1、外地人看房的比例越来越高。

比如深圳宝中、前海、佛山、东莞、珠海、中山马鞍岛、惠州等等，都出现了不少外地客户买房的身影。

为什么外地人看房比例越来越高？

一方面是限购限贷的条件放开始了，比如佛山、东莞、珠海、中山、惠州全部不限购，首套首付才20%。

这些城市对外地人购房友好，上车门槛低，40万就能买珠海、买佛山，60万就可以买到原来至少100万+的松山湖区域的核心位置。

另一方面就是抄底的心态，天下人都知道大湾区的房价跌了。

比如深圳，二手房基本上都是按照指导价卖的，而指导价基本上就是原来市场价的七折，有的甚至六折。

比如“深房理事件”里，他们主要买入的一个小区叫诺德假日花园，高峰期业主的挂牌价超过17万元/平，66㎡成交价在14万/平的，成交价基本在930万。

现在随便看一套66平米的成交价，如下图。

基本上是按照指导价10.6万元/平成交的。对比之前成交价是7-8折。

所以现在中国最有购买力的群体中，很多人都在盯着深圳市场，但深圳限购政策没有放开，挡住了很多有购买力的买家。（深户三年社保，非深户五年社保）。

这也就是为什么我们在深圳看到很多外地人看房子，但其实他们看完也买不了的原因。

除了深圳，广州去年也是普遍下跌20%的。

像深圳、广州这种一线城市，在跌幅如此明显的情况下，很多上一轮没跟上买，想要置业一线的，想要给孩子去一线铺路的，想在一线留个钩子的，现在都是蠢蠢欲动。

之所以这些人还没杀进去买，因为限购。

深圳、广州，都需要五年社保。

当然，一线城市对不同人才的购房政策不一样。

很多人对一线城市最新购房政策不了解，我花了点时间，把北京、上海、广州、深圳、杭州、南京最新最全的买房政策进行了汇总。有需要的可点击下方二维码免费领取。

2、成交量确实大幅上涨，尤其是热门板块的红盘。

比如某央企开发的项目，开盘清完了。

后来有一套房源被清退出来了，然后一群人等着买。

现在开发商的说法是，国企的清退程序很严格，本月走不完，下个月会调价，如果你可以接受按照下个月的价格买，就可以先交定金。

类似这样的事情，还在不断的发生。

3、二手房业主挂牌价喊涨确实是普遍存在的，但成交价还没有大的变动。

4、需要注意的是，以上这些现象仅限主城区，不包括外围区域。

总之，回暖是肯定的。

在消费回暖的带动下，经济预期向好，一定程度影响了楼市。

好像一时间，到处人气都很旺，购物中心、地铁、大街上、景区等等，直观感受是人忽然多了很多。

目前楼市回暖还停留在成交量上。因为目前开发商还在拼销量，毕竟缺钱还是房企的共性问题。

但回暖会不会体现到房价上，只是时间问题了。

这是我们看过大湾区市场之后一致的看法。

但是，并不是所有城市都涨。

因为每个城市的行情回暖支撑点是不一样的。

以一线城市为例：

北京，目前成交量屡创新高，但北京今年价格上涨的空间不大。

原因是两个：

1、已经涨了两年了，能涨、该涨的都涨过了，今年主要是补涨行情。

2、北京限购限贷政策不太可能放松。

想要维持住当下的成交量，需要政策再添把火。目前还看不到这个信息。

所以不出意外，4、5月份之后北京成交量大概率会回落。

但这并不影响，北京的成交火热的行情向外传导，目前环京量价齐涨，算是北方楼市上涨的领头羊了。

所以，北京上涨是补涨和外溢。

上海，目前主要表现为触底上扬行情，是政策和季节性行情推动。

而深圳，主要预期回暖。

二手成交量会持续上涨，但价格大概率不会有明显涨幅。如果限购限贷政策没有大的调整，仅靠预期，最多三个月，后续市场走向不明朗。

最后是广州，是豪宅无量上涨，行情严重分化。

比如珠江新城的豪宅嗷嗷喊涨，但实际成交价不会有太多变动。

如果广州的五年社保的限购政策不放开，二手次新的刚需、改善涨幅是乏力的。

二线城市回暖，表现也有很大不同。

比如东莞，是因为在售项目青黄不接导致的核心区新房被动上涨。

目前东莞主城四区中，整个东城区，没有一个在售新房项目。南城也只有三个。万江三个，莞城就一个。

因此，东莞，是新房项目不足，被迫上涨。

珠海，外地购买力进入刺激上涨。

我们这次去珠海调研，在销售部看到的客户40%来自湾区自己的客户，周边深圳的、广州，其他40%基本上都来自祖国各地，剩下的20%才是珠海本地自住、改善、投资客户。

所以你从这个比例也能看出，珠海是全国人民的珠海，珠海的房价不是珠海决定，珠海房价天花板也是珠海人决定的的原因。

佛山，购买力外溢上涨。

佛山目前市场回暖比较明显是临广市场，比如顺德伦教、北滘、三山、映月湖、千灯湖。

惠州、中山，则是趁火上涨。

具体城市如下：

深圳市场——

在几乎没有什么实质性政策的前提下，二手房成交已经开始回升了。3月有可能突破3000套。

本地人还畏手畏脚，但外地投资客增多。

深圳房价再跌的可能性也不大了，自住与置换需求不用等

置业建议：

2000万：选深圳湾、香蜜湖、华侨城

1000-2000万：选宝中、福田中心、南山科技园

800-1000万：选宝安碧海、龙湖中心区红山

500-800万：选龙光坂田、宝安沙井、光明和大运

500万以下：罗湖、坪山中心区等等。

广州市场——

目前广州还是处于量升价平的阶段。

目前成交多为价格低、户型紧凑的刚需刚改。

置业建议：

顶级配置考虑天河珠江新城、金融城、琶洲。

长持配置考虑番禺万博、老黄埔鱼珠板块、科学城区府。

东莞市场——

1、政策面非常积极。东莞已全市不限购，首付最低2成，二手房不限售。

2、2月新房来访量暴涨400%，是去年同期的2倍。

3、核心价值板块新房项目不足，被迫上涨。

东莞价值——

1、位置优越，唯一一个被三个世界级都市（香港、深圳、广州）包围的城市。佛莞城际广深港高铁，未来十年规划17条轨道交通线路无缝对接广州、深圳。

另外和深圳是前店后厂的关系，深圳小弟，产业有潜力。

2.基本面强，万亿GDP+千万人口，外来年轻人口多，经济活力强。

东莞的资金总量东莞 2.35万亿，可见东莞的创富和藏富实力过硬。

3.因为地少人多，镇级经济，商品住宅用地少。因此更要关注两大核心，南城+松山湖；

置业建议——

1、4万+预算够首选南城与松山湖，

2、3-4万环松山湖的大朗、寮步，以及长安、虎门；

3、2万以下勿入。

珠海——

1、全国人的珠海，稀缺的资源，环境宜居，度假养老堪比海南；

2、全国自住兼投资最完美的城市，没有之一；

3、珠海，东区价值大于西区；

4、两大潜力地，横琴十字门+唐家；

珠海置业建议，首选唐家北围。

原因如下：

第一，唐家北围是深珠通道接入珠海的第一个板块。

未来往来深圳通勤距离30分钟，可吃到深珠通道红利。

第二，有产业集群。

现有高新企业885家，上市企业24家，国家孵化器6家。主要包括人工智能及机器人、云计算、大数据、孵化器四大产业板块。

其它中山、惠州，地广人稀房子多，经济差，房价虚高好炒概念，灭啥价值。

清远、湛江、江门远离大湾区核心区，没价值。

在大湾区有购房资格的肯定还是要冲深圳、广州的。

除了购房资格，资金量也有门槛。深圳白户需要150万+，广州需要100万+，才能买到相对有价值的，如果没有资格，资金实力连最低门槛也够不到，没必要死盯这两个城市。

退而求其次，珠海、东莞、佛山，不限购、首付20，利率最低3.7，三四十万就可以上车大湾区。

珠海，单价2.3～2.7万，总价180万起。

佛山，单价2.7～3.7万，总价225万起。

东莞，单价3.5～4.2万，总价330万起。

总之，如果你换房。今年是一个非常不错的脱手劣质资产的时机，趁着市场的热度赶紧把手里那些好几年不涨的房子卖掉，买入优质资产。

尤其是三四线的朋友们，至于你手里的钱，能去那些城市，可以参考下表——

最后，关于大湾区：

80%的大湾区房产也是垃圾，能看的只有深圳>广州>东莞>佛山>珠海，其中东莞、佛山、珠海一定要选对板块。

另外，还有一点提醒大家，前年去年，美国撒钱的时候，股市涨了，楼市也涨了。

去年、今年，轮到我们发钱。

因此，我们不仅要看到楼市回暖大趋势，还要看到钱在以比你想象快得多的速度正在涌出来。

现在银行的钱已经水漫金山了，房地产作为资金密集型行业，今年重点刺激的对象，水势必会流向楼市，因为别的地方也容不下。

所以今年房价上涨的压力是巨大的。

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