买房人集体抢入的第一个城市出现了！

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现在对于楼市的判断，真的是五花八门啥都有。有人劝此刻一定要冷静；有人说眼下正在涨价的前夜；又有人说这是各地政府在联合媒体和开发商，一起操盘烘托市场，一切都是假的。这个社会对于楼市的情绪，从来没有这么混乱过。在过完年后的整个2月份，我基本都是在外面调研，先去了海南和云南，接着又飞到了珠三角，进行大湾区整体考察。以下写的所有文字，都是我亲眼所见。客观地说，就我所看到的情况来说，市场确实在好转，因为这些能直接反映在案场的销量数据上。从这一次的楼市周期上来说，海南和云南的西双版纳，应该是第一波销量迅速增长的城市。在疫情结束后，开始迅速有大量中产进入了这些地方。这直接导致了海南和云南的文旅盘销量迅猛上涨。万宁的石梅湾最多的一天能卖40套；西双版纳的项目一个月卖了910多套。

因为总价低，所以西双版纳显得特别夸张，很多项目都是一个月时间几乎完成了2023年全年的销售任务。最终只能不断加推，交房时间在2025年底的项目都能卖空了。

而大湾区的核心城市，数据也明显好了起来。以深圳广州之外，珠三角最热的城市东莞来说，东莞泛松山湖版块的大朗中海松湖云锦，2月份截止目前的成交量，能抵得上过去四五个月的销量。珠海十字门的华发，一个月卖了220多套房子，而在之前，这个数据是月成交20。在珠海金湾航空新城的一个售楼部里，十分钟不到，敲了两次锣，砸了两次彩蛋。这让我很吃惊，回来询问才知道，是一个穿红衣服的女人，一次性买了两套。事实上，在珠三角，在我们看的大多数售楼部里，从东莞到珠海，都能在案场恰巧遇上成交的客户。现场彩纸飞舞，喊声震天。售楼部里那些蜂拥而至的人群，和忙得吃不上饭的置业顾问，也许是对这个行业在这个时刻，最好的解答。而这些，是我们坐在家里的人所看不到的，也不敢相信的。大多数的人还沉浸在去年沉重的阴霾里。不过，这也可以理解，因为对于大多数的北方城市和中小城市来说，他们所看到的这些阴霾，正是延续至今的最真实现状。

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这一波楼市在慢慢启动，虽然有早有晚，但一定是在动的。这一点，不用再怀疑，也不用再讨论，你甚至可以一点都不相信。但我们要思考的问题是，这一波楼市的原动力，到底是什么？作为参考，我梳理了过去15年来，三次上涨周期的楼市原动力：2009年的行情，是因为经济危机之后的放水，M2增速猛然提高。

2015年到2018年，原动力是棚改货币化安置，是货币放水定向输入房地产市场；这一波行情导致了长达三年的全国楼市轮涨行情。2020年6月到2021年6月，这一波行情的原动力是疫情之后的放水刺激经济，2020年上半年，M2新增15万亿。这一波行情覆盖的城市并不广，远远比不上2015年的棚改货币化，导致很多人都没有感觉。

但这一波刺激的高度，却远远超过了过往任何一次大周期。

结果是，楼市在2021年迎来巅峰的18万亿成交金额，这是楼市历史上史无前例，将来也不可能再有的数据。具体到城市细节，会夸张到什么程度呢？北上深广，深圳和上海楼市能翻一番，这只是最基本的操作。就连因为库存巨大、竞品太多，已经成为开发商资金重担的郑州北龙湖，都开始了疯狂出货。有的项目1000万的豪宅一天能出12套，连5000万的豪宅都能一个月一套了。

而实体经济重镇的东莞，更是放水重地。所以，2020年，东莞楼市一年平均涨幅29%，超过深圳，冠绝全国。

东莞33个镇街，涨幅超过50%的有4个，涨幅30%-50%的有9个，涨幅15-30%的有14个，涨幅15%以内的有6个。这就是大放水的魔幻效果。这也是东莞在2022年的疫情中，会不断回调的根本原因，因为2020年到2021的这一波行情，真的是涨的太猛了。而这一波，来自于2023年的行情，原动力会是什么呢？放水，依然是源源不断的大放水！2022年中国M2的余额为266.43万亿元，全年增长了28万亿。而1月末的M2余额增长为273.81万亿元。也就是说，1月份单月增加了7.38万亿。       2023年会是怎样的一个放水盛况，也许只有三峡大坝知道。这些，是你一定要慎重思考的问题。不要听一些人胡说，放水已经没有用了，刺激不了经济，也刺激不了楼市了，这些都是胡扯。放水是永远的发动机，这是人性决定的。但也确实有不同的地方，这些不同的地方，正是来自于2021年的行情给我们带来的思考。为什么2020年的行情这么猛，但很多人却没有感受到？答案其实很简单，是你的城市没感受到，你自然不可能感受到。但是，为什么深圳、上海、东莞、佛山、苏州、无锡、合肥等等，这些城市却可以感受到？因为他们的产业基础足够的厚，他们是托起国内经济的基石，也是放水的主要目的地。这告诉我们的一个事实是，所谓的城市分化，其实是产业的分化，而所谓的楼市行情，不过是这些城市分化的最外在表象。有产业→有资金→有行情无产业→无资金→无行情这个简单粗暴的传导逻辑，是眼下你对楼市分化和城市分化最好的理解。说得更直白一些，如果国家这么大规模的放水，你都接不住，那你的城市里的楼市要怎么起来？到这里，我觉得说得已经非常清楚了。

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以上这个逻辑，也是我为什么第一时间要去海南调研的原因。因为这里是全中国所有的有钱人都会来的地方，结果已经晚了，海南可售房源已经接近空仓。这也是为什么海南云南调研结束后，第一时间马不停蹄的飞往东莞的原因。因为2020年的东莞行情，已经给了我们足够的见识了。如果这一波行情快速到来，东莞一定会是第一波最先启动的城市。我们在东莞调研了整整两天，看遍了核心三区所有在售的楼盘，结果却让我很吃惊。中心城区：包含南城、东城、万江和莞城

南城，最新出备案价的华润悦府精装61421一平，户型是218到222；总价是1172万到1404万。直接将东莞主城房价又上了一个新时代。

东城，传统的豪宅区，没有项目在售。

莞城，传统的老城区，只有一个在售项目，均价5万。

万江，主城的外溢区域，核心区域也只有两个项目在售，均价在30000-32000。

滨海湾新区：而整个长安镇，只有一个项目在售，均价40000。虎门是项目最多的，有四个项目在售。但有价值的项目只有两个，一个售价37000到43000；一个均价36000。松山湖：松山湖核心区，两个项目在售，华侨城松湖原岸，均价5万到5万5；华润松湖润府，均价5万到5万2。单价都超过了5万加。泛松山湖，有价值的项目也只有两个，一个在大朗，靠近松山湖核心区；一个在寮步，靠近松山湖北部CBD版块。你发现了什么？东莞核心区在售项目非常少。从价值的角度来说，东莞最有价值的版块其实就这些。南城是本地人的核心市场；松山湖是深圳人、华为产业链和外地人的主要市场；滨海湾是本地人和赌10年机会的市场。而东莞的三大价值区域，加在一起，可以销售的项目，竟然不超过15个，并且有的项目已经接近尾盘。所以，核心区域没有供应，这是东莞市场的第一个特征。第二个特征是，量在恢复，而价格还没有起来，至少还没有完全恢复到2020年的价格。东莞整体市场尚处在启动前期，本地的悲观情绪并没有彻底扭转。深圳从年后开始，业主的反应是撤牌、涨价，二手房挂牌数量少了将近5000套，而涨价的房源多如牛毛，洼地基本被抹平。东莞市场则比深圳要稍微滞后，成交量在逐渐恢复，量在价先，而价格还没有普遍大动。这是市场启动期的最典型的特征。第三个特征，是政府的积极救市。全国所有万亿体量的二线城市中，东莞是第一个彻底放开限购，外地人随便买；并且只需要两成首付的重点城市；这是东莞最近很多年来，购房成本最低的时刻。这就是东莞政府的魄力，也是南方政府的魄力；而很多北方完全依赖房地产的城市，却不敢这样做。这就是差距所在。所以，核心片区严重供应不足，加上史无前例的大放水，政府的强力救市；当这两者碰撞在一起时，东莞楼市一定会给购房者一个交待的。目前的优势在于，东莞本地人依然沉浸在过去一年市场下行的悲观情绪中，还没有意识到量变已经在发生。而反而是来自外地的投资客，比如说深圳人、北京人都比本地人进场要早，用去年的下行时期的大折扣价格在抄底。楼市经历过这么多轮的周期，一些规律性的逻辑是：第一步一定是一部分外地人先进场；然后是本地人觉醒，进场，接着热销、涨价的新闻出来。也就是说，东莞的行情，只处在萌芽阶段，大多数人还没有意识到。所以，在这个关键节点上，米宅在进行了详细的考察后，在松山湖大区内选了两个项目：一个项目靠近松山湖北部CBD，精装起步价格2万9；而附近的新房毛坯价格卖到了2万8。另一个项目靠近松山湖核心区，是链接深圳的东莞地铁1号线的地铁盘，这个项目的品质非常棒，是目前为止松山湖大区域品质最好的项目，没有之一。精装起步价格在3万4。

这两个项目来说，不差钱的话一定要选第二个，因为品质、地铁、也更靠近松山湖和华为基地。将来的升值也好，出租也好，一定会更有保证。

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