房价，开始狂飙？

地产研究院统计数据显示，2023年2月13日至19日，北京二手住宅网签3761套，前一周成交量为3190套。

杭州新建商品住宅成交面积近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同环比均出现较大幅度增长。

深圳市房地产中介协会统计，上周深圳二手房交易录得881套，环比增长率为12.4%。

贝壳研究院数据显示2月上半月中国50个重点城市二手房日均成交量较1月上半月增长超70%。

根据国家统计局数据，1月份中国70城新房价格出现一年来的首次环比止跌。

最近，微信群，朋友圈的中介，开始热闹起来。

哪哪哪成交价加价200万成交的，什么再不买就来不及了。

咱先不论中介的嘴靠不靠谱，楼市到底是不是回暖了？

先抛观点，还远没有。

没有持续强刺激，楼市重现当初2015年的大涨，基本不可持续。

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很多人听中介说市场大涨，看了数据，觉得房价是涨的，就觉得可以了，但真正市场又是如何呢？

北京

2022年1月时候，北京成交11875套。

2022年2月时候，北京成交8260套。

2021年1月时候，北京成交17513套。

2021年2月时候，北京成交12900套。

现在才哪到哪？

在新房供应量不足的情况下，二手房交易规模也不过就是回到了22年同期水准，现在这个数据只能说比2022下半年特殊时期好一丢丢，最多算是恢复了个正常罢了。

深圳

上周，深圳二手房交易881套，环比增长率为12.4%。

没记错的话，之前深圳火爆的时候，二手房成交都是2K+甚至更高，如果以这个维度衡量。

这才800多套，就被中介说的楼市大火爆了？有没有点出息？

要知道深圳可是千万级人口的城市，一周二手房成交三位数 ，而且挤压这么久放开后还这个水平，真有点不够看。 

最多是出来一点市场情绪了而已。

上海

上海一月成交八千套创多年新低，估计二月能到15000套左右，恢复到一个相对正常的水平。

但未来不好持续，今年会入市的新房太多了，顶级地段的新房大量入市。购买力，肯定会被新房分流。

因为上海特殊的房产交易现状，二手房交易还是要靠中产本地人，但是现在的工作产业工资通胀以年后的工作情况和招聘情况、收入情况看，中产今年的生存环境并不理想，会影响600万房源的购买力。

未来可能就是高收入群体对应的优质新盘能够维持住，整体则并不看好。

现在中国一些城市的上涨，就是一种强刺激下的救市行为，在居民负债率这么高的情况下还要鼓励加杠杆。

现在最重要的，是拉信心 。

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很多人说现在就是2014年中国房价大涨的前端。

真多是这样吗？

14年，制造业下行，房地产横空出世，货币化棚改走起，要去推大城市房价带动中小城市房价。 

那时候的上海楼盘是什么样？

一天一个价，前后两天，一平差价就奔着三四千去了。

深层逻辑是什么？

靠着房价上涨把居民的存款拿出来，然后再去投资。

那现在基本面又是什么？

居民存款，很高了，实体经济你们也知道是个什么样，现在需要房地产发挥经济支柱作用，把居民的存款在支出来。

顺便在把未来杠杆再加上

都给我买起来。

这套逻辑，放在之前都没啥问题。

因为市面上有大量的钱不知道去什么地方。

大家都有钱，都有存款，再不济的，也还能贷出来钱，所以都愿意跟着上，

但现在有点不太好使了。

现在居民存款比之前多了几万亿，但是大家的负债同样很高。

日本房地产泡沫破碎时候，居民负债71%，而我们当下，你们猜猜多少？

已经62%了。

而且我们，还有2个多亿的灵活就业人员。 

对这些人来说，社保医保不说，再让他们负债，对他们意味着什么？

他们负不起。

所以，现在，未来的楼市回暖，只有两种人。

1 想下场的炒家

2 中产改善。

炒家想幻想2014年重来，借助低利率套利，中产想够一够更高的 。

刚需还想炒一炒想赚钱的，就真的比较难， 因为未来很多小户，是真的很难卖出去的。

另外再给你们说些掏心窝子的。

大城市房产慢慢回来，不代表二三线也能回来。  

一线城市除了房产本身之外，还代表了优质资源的集聚。尤其是某些东西还在，越不让买，越想买。 

资源的集聚是明晃晃存在的，是你看得见摸得着的。

而其它区域，那就房住不炒好了。

真指望能像之前一样，真能真的能杠杆套杠杆，像单田芳评书里面的轻功高手一样左脚踩右脚上天？

要让房地产市场健康的路径，其实只有压缩泡沫。

只是把泡沫=财富的这帮人不愿意看到。

从宏观原因来看，M2最近一年都很给力。

还有就是房贷利率也下调了。

很多顶级中产都是用公司买房，现在利率甚至能到3.X%。所以，刺激了这么久了，成交量起来一些也很正常。

刚需上车盘这几年别说涨了，可能还是跌的，不提高打工人收入，再刺激也没用。

当底部岩石无法继续承重时，山脉就要倒了。

房地产占中国GDP在2020年，中国房地产业的增加值为25.9万亿元人民币，占GDP的比重为6.0%；

房地产业相关的上下游产业的增加值合计为62.2万亿元人民币，占GDP的比重为14.4%；

房地产业相关的上下游产业共提供了5165万人次的就业岗位，占全国就业人口的比重为15.4%。

关键是这一部分大多数是农民工，其他行业根本无法承接这些’低端‘劳动力。

房地产是支持产业的根本格局10年甚至20年都无法改变的。

我们，一定要接受这个现实。

3

总结一下：

1 今年会有更多城市放开限购，但是放开，意味着是真急了，也意味着价值开始分化。

2  房子现在是供大于求，人口已经出现拐点，未来一定是有更多的房子只有自住价值而没有交易投资价值的。

3 所有刺激措施，都只能对冲下滑趋势，或者微微上涨，无法和20年大周期抗衡！

4 当大城市房地产市场开始火爆时，往往是在围点打援，醉翁之意不在酒，就是想捆绑销售。

5 未来楼市会越来越分化，基本80%--90%的房产，是没有投资价值的。甚至80%-90%的城市，更是没有投资价值的。

6 表象，永远都是表象

好了，不多说了，得罪人。

最后，祝大家发财。    

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