中国第一区，开始卖房了！

▣作者：老船长▣来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi)

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楼市，可能要变天了。上周，《求是》发表了一篇文章——《当前经济工作的几个重大问题》，因为作者是重要人物，因此文章的内容相当值得重视。这篇文章其实是去年12月中央经济工作会议上的讲话，再次发表，自有其意义。尤其是对于房地产的表述，更值得关注：

房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。

要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。

上面这两句，第一句是点名了房地产的重要性，把“重大影响”几个字换成“重要意义”，恐怕才是正解。背后暗含的意思便是，房地产不能硬着陆。第二句则是说了怎么做，直白点讲就是：想方设法努力救市吧！但这两句话，在过去一年频繁出现在官方发声、公共报道中，并不意外。最重要的，是下面这一句：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

一段话，释放三个信号：1）房地产的供求关系和城镇化格局，都已经出现了重大变化，需要重新研究布局。2）根据宏观环境的变化，有必要研究长期“治本”政策。但它究竟是什么，尚未可知，目前也只是号召开始研究而已。3）过去多年来的“高负债、高杠杆、高周转”模式，存在很多弊端，新时代下已经不再适用，未来肯定要逐步退出历史舞台。也算是对“三高”模式，直接定了调。中国房地产将摆脱过往高增长的旧有模式，向新发展模式飞驰而去。

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2010-2019这十年，是中国房地产发展最凶猛的“黄金十年”。背后的秘密，便是高负债、高杠杆、高周转。2008年前后，万科提出了所谓的“5986”快周转模式，也就是“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。2010 年，万科运用高周转模式实现了千亿销售额的突破，在业内掀起一阵热潮。2010 年，也成为高周转元年。此后，碧桂园将高周转模式“发扬光大”。“5986”变成了“456”，也就是拿地后4个月开盘、5个月资金为正、6个月回笼资金。高周转模式也在全国房企间普遍推行。就是这种激进的狂飙速度，让碧桂园登顶中国第一房企。2012-2018 年碧桂园的项目数量增速均超过35%，在2017年达到了102%的峰值水平。2010-2017 年间，碧桂园销售额的年复合增速达到了54%，并在2018 年登顶中国房企销售排行榜首，高周转模式已经发挥到极致。快周转的目的，是为了快速获取现金流。而这样做的前提，是必须有充足的资金拿地和项目建设。高周转，必须有高杠杆的支持，也带来了高负债的结果。中国的上市房企，整体资产负债率由2005年的59.98%上升至2021年的79.19%，部分房企资产负债率甚至超过 90%。爆雷、破产的更是不计其数。直到2020年，“三道红线”、银行房地产贷款的“两条红线”、“两集中供地”三个杀招横空出世。房企融资渠道全面收缩，加上疫情影响，房地产市场开始长期低迷。“三高”模式逐步式微，房地产市场的运行逻辑开始出现变化。恰巧，中国房地产也到了需要变革的节点。高周转模式退出历史舞台，已成定势。

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那么未来中国的房地产新发展模式，究竟是什么样？雄安新区，最近给出了一个答案。作为中国的千年大计，雄安新区开工建设6年后，第一个商品房项目正式开卖。这个叫华旺城的项目，由中国雄安集团城市发展投资有限公司开发。一听这名字，妥妥的官方背景。那也说明这个项目并不一般，项目均价在13000上下，全部现房销售，吸引力十足。项目开始意向报名就非常火爆，七天内累计到访2500余人次。开启意向登记第一天，早上八点停车场就满了。但能买到这个房子的人，可是有严格限制的。一是限购严格，购买条件是“3+1”政策，下面这三个条件必须满足：1）有一二三类疏解企业(或雄安人力)签署的正式合同；2）在雄安新区无房，能开无房证明；3）一二类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一个月，三类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一年以上。 而下面这五个条件，满足一项即可：1）北京户口2）雄安新区积分落户3）雄安人才卡4）单位开具的人才证明5）雄安新区五年社保从限购来看，雄安的商品房或共有产权房，是定向给北京疏解企业员工的。雄安新区本地的居民，都没有资格购买。二是限售严格，商品房要房本满5年才能交易，共有产权房的时间则是10年。并且，在雄安新区一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房。可以说，雄安是是中国限购最严格的地区，也是真真正正践行房住不炒的地方。而目前雄安新区的房地产模式，大致是这个模样：商品房+共有产权房+租赁性住房（机构租赁住房+保障性租赁住房）其中，商品房所占比例可能在40%以下，整体市场将以共有产权和租赁性住房为主。也就是，租购并举。而所有的房子，都将是现房销售。或许，雄安的房地产模式，就是未来全国的样板。尽管所需要的时间很长，但中国房地产新旧模式的转换，时机已到。房地产的变革真的能如愿实现吗？又会需要多长时间？楼市正显现出回暖迹象，房价要开始涨了吗？今年买房，又该关注哪些城市？……今晚19:00，米筐投资视频号，我们来好好聊一聊吧！点击下方预约按钮，直播间不见不散！最后，给大家准备了几份资料，对于今年想买房的人来讲干货十足：1、《2022年中国304城房价及涨幅数据》看完之后，就能明白去年楼市的整体形势，哪些城市可以进场哪些城市要远离就会心中有数，你也可以直接查看自己所在城市的房价表现。2、全国38个风险城市名录一类有17个城市，建议大家先别着急买，因为还会跌；另一类有21个城市，风险非常大、非常大！短期内都不建议碰！添加下方微信，免费发送给你：