伦敦豪宅业主噩梦解除，泰特美术馆败诉！英国律师解读来了

*本文为英国专业律师来稿，更新了法院对The Neo Bankside Apartments新河岸豪宅公寓业主和伦敦泰特现代美术馆新馆纠纷的判决。这个判决极具争议，开发商和土地所有人将受到冲击，未来开发项目中有关采光权和规划都将产生深远的影响。

本文作者：李颖(Albert Li)  律师 

英国CMS纳华律师事务所合伙人

Und wenn du lange in einen Abgrund blickst, blickt der Abgrund auch in dich hinein. 当你凝视深渊的时候，深渊也在凝视你。——尼采《善恶的彼岸》看过《唐人街探案》电影的朋友，应当对第2集里末尾宋义对秦风说的这句话印象颇为深刻吧。当那些买了The Neo Bankside Apartments新河岸豪宅公寓业主们透过家中的落地窗欣赏伦敦泰特现代美术馆（Tate Modern）新馆Tate Modern Blavatnik Building（以下简称“泰特”）美景的时候，殊不知来到泰特的游客们也在凝视着他们。

2016年，伦敦著名美术馆Tate Modern开放了可以让游客俯瞰伦敦全景的观景平台，然而，游客们在这个平台上也可以看到对面好几层公寓的内部。

据悉，Tate Modern美术馆和旁边的Neo Bankside公寓楼相隔只有34米，而该公寓的一个装修特色就是采取了玻璃幕墙。

根据Rightmove网站上的最新介绍，该公寓楼单元售价在75万英镑至250万英镑之间。

因为感到个人隐私受到侵犯，Neo Bankside公寓里的5名业主于2017年联合向英国法院申请，要求Tate Modern美术馆限制观景平台的范围，以阻止游客望向他们所居住的单位。

2020年2月，英国法院驳回了这些业主的申请，并称他们如果感到隐私被暴露，就应该“放下窗帘”。

不过，在业主向英国最高法院上诉后，英国最高法院于本月初做出了对业主有利的裁决。

2023年2月1日，历经5年3级法院的审理，英国最高法院对本案做出最终判决，由5位法官组成的审判庭以3:2的微弱优势判决业主方胜诉。莱格特勋爵（Lord Leggatt）在做出判决时表示：“这个观景平台让住在对面的居民们感觉自己像在动物园里被展览的动物。不难想象，生活在这样的环境下，会使任何一个普通人感到多么压抑。”法庭认为：1. 法律上并没有限定何种行为构成妨害（nuisance），任何严重影响业主对土地享有权利的行为都可以是妨害行为。然而，相邻业主间权利出现冲突时必须要维护一定的平衡。只有在该行为从客观上是非法，严重地影响了另一方土地所有权人正常使用时才能提起诉讼。基于普通法上妨害的核心原则，普通人会认为美术馆游客从观景平台上近距离、持续的视觉侵扰（visual intrusion）严重地影响了公寓业主们对物业的正常使用与享受。吸引游客到观景平台并不是美术馆一般或日常用途。2. 一审法院错误地提出了泰特对土地是否存在不合理使用的问题。泰特以不正常的（abnormal）和超出预期的（unexpected）的方式使用其土地，所以声称如果改变公寓的外观设计或建筑，业主们即不会遭受妨害的说法是无稽之谈。3. 二审法院尽管认识到一审法院的错误，但其决定纯粹的观望并不构成对私人生活的侵扰是错误的。在本案中，此类持续的视觉侵扰应构成妨害。基于在一审时，法院并未对救济做出判决，在二审时也未提出，最高法院裁定如果双方未能在该问题上达成协议，将发回一审法院进行认定，以决定为业主解决问题的办法。目前，Tate Modern美术馆的观景平台处于完全被关闭的状态。

对于这个案件，有一些美术馆的参观者对公寓业主表示同情——

“业主选择那栋公寓很有可能是看上了玻璃幕墙带来的好景色，所以我明白他们为什么会生气。他们的隐私应该得到尊重。”

“住在那里的人一定感觉自己也是展览的一部分”。

但与此同时，也有美术馆的参观者说：“因为是美术馆先存在的，所以这样的判决并不公平。”

据英媒整理的信息：公寓楼Neo Bankside的开发项目在2007年被批准；Tate Modern美术馆在2009年获得建造观景平台的规划许可，但Neo Bankside项目并没有对该规划表示反对；2012年，Neo Bankside公寓楼竣工。

接下来，我们也来完整回顾一下泰特新馆和公寓的规划史以及之前一审和二审法院的判决依据。该案在2020年入选了英国地产杂志（Estates Gazettes）当年的十大案件。泰特新馆以及公寓的规划2006年，泰特开发规划完成。规划里明确提出将在美术馆10楼建造一个观景平台，与此同时，新河岸公寓开发商取得规划批文。当时无论是泰特或者新河岸公寓的开发商并没有意识到会出现现在这个问题。

新河岸公寓和泰特新馆Blavatnik Building几乎同时开工，双方在开发上达成了合作方案。公寓开发商彼时已经知道观景平台的存在，但没有提出反对意见，相反的，他们还支持泰特的做法。当然了，他们并没有意识到会发生当下的窥视事件。这在日后一审和二审法院进行心证时占了很大一个权重。规划许可的批准在庭审时并没有起到太多的证据效用，因为在规划许可里明确提到了观景平台的存在。案件的开始公寓C栋的5户业主，Giles Duncan Fearn、Gerald Kraftman、Ian McFadyen、Helen McFadyen和Lindsay Urquhart（分别位于C栋的13、18、19和21层，其中18和19层大致和观景平台同一高度）向法院申请禁制令，希望禁止来泰特参观的游客使用该观景平台，因为这令他们的生活变成了“公开的展览”。尽管泰特采取了一些措施减少游客们对业主的窥视，但游客们仍然用各种方式不时地“凝视”甚至拍摄他们的住宅。

业主的诉求主要基于三个方面。第一，《1988年人权法案》。业主声称他们的隐私权受《1988年人权法案》保护，因为泰特是一个“混合”性质的公共职能部门。请特别注意，1988年法案规范的对象是公共职能部门（public authorities）的行为。第二，隐私权。泰特允许每天不超过300名游客在特定开放时间来到观景平台。尽管美术馆方面张贴了书面提醒，要求游客尊重邻居们的隐私。美术馆同时也要求安保人员制止游客拍摄隔壁公寓以及住客。泰特除了接待一般游客之外，还承接不同的商业以及内部的活动，每年会吸引成百上千的人来到美术馆里。公寓外层安装的是玻璃幕墙，游客们可以用肉眼轻易地看到公寓内部，有些游客甚至用望远镜窥视或者拍摄业主们的日常生活。

第三，《欧盟人权公约》第8条（Article 8 of the European Convention on Human Rights）有关保障隐私以及家庭生活的权利。业主们认为，游客们从观景平台上基本上看不到除了他们豪宅之外的任何景色。游客们用相机、手机拍摄照片后张贴在各种社交媒体，业主和他们的家庭成员无时不刻地受到监视，令他们的生活变成了“公开的展览”。2019年2月12日，一审法院做出判决，法官驳回了业主的诉求。首先，一审法院认为泰特并没有行使公共职能部门的职权，开放观景平台并不具有公共职能的性质。因此法院不支持业主们提出的泰特侵犯他们在《1988年人权法案》下的权利的诉求。其次，法院认可游客们的行为的确严重侵犯了业主们居住的隐私权。然而，泰特位于泰晤士河南岸，每年都会吸引大量的游客前来参观游览。在这样环境下的居住者应该有这样的认识以及心理准备，即他们享有的隐私权要比住在郊区的人要少一些。当然，这并不意味着新河岸公寓的住客会预料到边上会有个观景平台。泰特开放美术馆以及观景平台非常受到当地政府的欢迎，邻居们无权反对这样的运营。当然，如果泰特开放观景平台主要是为了让游客窥视公寓业主们的生活，这当然将另当别论。公寓的开发商在建造时特意选用玻璃幕墙取代一般的墙体，在选材时已经为侵犯隐私权创造了更多的条件。法院经过取舍，认为这是开发商自己为外部妨害创造了条件。

It would be wrong to allow this self-induced incentive to gaze, and to infringe privacy, and self-induced exposure to the outside world, to create a liability in nuisance. 请注意，一审法院的这个观点在上诉审时并没有被二审法官所接受。通常情况下，在涉及外部妨害的案件中，法院通常不会要求被害人采取补救措施。但在该案中，法院同意泰特的观点，建议业主们采取适当的补救措施，比如拉低家里的百叶窗、贴上防透视薄膜或者装上窗纱。

上诉2020年1月21日，5户业主提出了上诉。他们维持诉求，仍然要求法院向泰特颁发禁制令，保护他们的隐私权。他们提出泰特没有合理利用他们的土地（making an unreasonable use of its land）。庭审为期2天。2020年2月12日，英国上诉法院做出判决。二审法院尽管不认可一审法院就部分问题的分析，但还是驳回了业主的诉求。二审法院认为泰特并没有因为建造观景平台并允许游客进入到观景平台而构成妨害。如果政府颁发了规划许可，那么土地的所有权人可以在那里修建带有窗户的建筑物，看到隔壁的物业。二审法院提出以下几个观点：1. 纯粹的观望并不构成对私人生活的侵扰；2. 没有任何理由将欧盟人权协议第8条延伸运用到普通法里的侵权行为。该案件涉及到复杂的公共利益与私人利益的平衡。二审法院民事庭庭长Terence Etherton爵士认为，如果判决泰特败诉，这将开启一波诉讼潮。那些已经取得规划许可，比如可能可以看到邻居物业的阳台或者其他外部结构，将会招致大量的投诉。The Court of Appeal has dismissed the appeal on the basis that overlooking does not fall within the tort of nuisance. Over the hundreds of years that the tort of nuisance has existed, there has never been a reported case in this country which has found that overlooking by a neighbour constituted a nuisance. On the contrary, courts have recognised that, subject to planning permission being given, an owner of land may create windows which overlook a neighbour’s property.二审法院拒绝延伸私妨害法的运用，并且希望国会可以通过立法的方式来解决这个问题。二审法院同时拒绝颁发业主上诉至最高法院的许可，但业主们仍然可以直接要求最高法院重新审理此案。2020年12月15日，英国最高法院同意了业主们申请，当然，最高法院只会考虑法律运用，不会对事实进行重新认定。留给未来开发项目的思考最高法院判决公布后，在法律界里引起了热烈的讨论。英国地产诉讼协会副主席Mark Reading称该判决结果出人意外，尽管泰特案件很特殊，但生活中仍然存在大量其他与隐私相关的问题，比如越来越普遍的CCTV探头的使用。没有正常使用土地、探视邻居的物业将构成妨害的原则将产生深远的意义。CMS地产诉讼合伙人Robin Biela评价，这个判决极具争议，开发商和土地所有人将受到该判决冲击，未来开发项目中有关采光权和规划都将产生深远的影响。1. 利益相关人在规划阶段需要充分考虑全盘规划，如果有意见，在早期就应该提出反对意见；2. 采光权在本案中并没有提出，但如果之前不受限制的景色被挡住时，可能可以提出采光权诉求；3. 开发商认可相邻项目时必须谨慎，这可能对他们自身的项目会有一些不可预测的负面影响。窥视别人的生活始终不是件道德的事。就像唐探电影里宋义的后半句台词是，可以看，但不可以看太久。英伦投资客—原创延伸链接：泰特美术馆与伦敦顶级豪宅业主们的噩梦英国人种和宗教最新数据公布！白人黑人如何变化？穆斯林基督徒是增是减？‍- End -© 转载请后台联系欢迎关注英伦投资客服务于对英国有兴趣且能独立思考的读者推送投资讯息和原创分析文章博主常驻伦敦是英国皇家特许测量师MRICS和英国注册会计师---------*如果你对英国地产投资有兴趣，或想联系本文作者，可以添加微信联系。