他们总把金主当“傻子”！

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最近，中国官媒的风向标《人民日报》报道了一个“小事情”。

         成都绿地锦都小区，去年4月小区首届业委会成立。

今年业主委员会，通过谈判的手段，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米。

同时，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

对于这个“小问题”，《人民日报》的记者给了三句公正评论。

第一句：业主付出的高价物业费并未获得等值的物业服务，这样的“不对等”造成业主与物业服务企业的矛盾日益突出，物业服务纠纷不断。

第二句：谁说物业费只能涨价不能降价。

第三句：需要成立一个不受制于物业服务企业的、能真正代表业主的业委会。

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虽然物业费是明确的市场定价，应该由消费者和商家共同决定。

然而，在中国楼市运行的20年实践中，不管是一线市场还是四线城市，“物业说了算”和“能涨不能跌”已经成为几乎所有物业市场的陈年陋习。

与之相伴随的就是，中国物业企业的超级高利润。

2021年，在中国已经上市的52家物业公司中，共实现营收1789亿，其中碧桂园物业全年营收已经到达了288亿元，这个营收规模差不多已经进入了中国上市公司的500强的范围。

然而，更为重要的是物业净利润的行业性快速增长。

以疫情前的2017年到2020年，中国物业的总体收入从5700亿元增长到了10000亿元，差不多翻了一倍。

然而同期不管是国民生产总值，还是可支配人均收入增长了多少，大家应该心里是有数的。

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那么，以上都是表象，再往更深处分析，物业公司这种行业“蓬勃发展”的最大动因是什么？

是科技吗？显然不是。

是竞争吗？也不是。

在中国，物业公司和物业收入能够快速增长的主要原因就是其站位的先发优势和局部垄断。

因为，在我国房产销售中，客户交房前是必须确定物业公司的，而房地产公司就是利用这个政策往往把自己名下的物业公司先期签约为项目第一任的物业公司。

对于买房者来说，只能被动的接受这个结果，而没有任何的选择权。

那么在交房之后呢？

虽然，在交房之后业主大会也有解聘物业公司的权力。

然而在我国别说是通过业主大会解聘物业公司案例很少，甚至很多交房多年的项目连业主大会，以及业主委员会都没有成立，更谈不上业主委员会和物业公司形成谈判对话。

因为，物业公司就是吃准了一条：虽然物业公司比业主人少的多，但是物业公司是一个组织，而广大业主只是单独的个人，一堆个人是永远不能和一个组织抗衡的。

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绝对的垄断造成绝对的败坏，相对的垄断造成相对的败坏。

而物业公司，在一些项目上，实际上已经形成了腐败和甚至黑恶。

比较极端的情况有：

一、以恐吓、威胁、暴力行为破坏他人财产、侵犯人身安全，同时纠集社会闲散人员插手小区物业服务公司更换二、在小区建筑材料供应、运输等环节，以恐吓、威胁、暴力行为强揽工程；三、采取贿赂、暴力、欺骗、威胁等手段，干扰破坏业主委员会换届选举，垄断业主委员会资源、侵吞集体资产、专项维修资金。

针对这种情况，国家已经把这种腐败物业作为黑恶势力进行打击。

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当然，这是个别情况，在中国更多的情况则是——物业公司的超业主身份。

物业涨价，物业公司掌握主动权，说涨就涨。

物业投诉，物业公司置之不理，业主却无可奈何。

除此之外，还有电梯广告、海报，推销进入社区，给物业带来了许多物业费之外的计划外收入，按照物业法这笔收入应该归业主所有，但是人家就是不给你。

或者，直接做一个漏洞百出的收支表糊弄你。

这些问题，几个人的小物业在做，而更多大的物业公司也在做，甚至更甚。

为什么在中国那么多人不愿意交物业费，因为很多人觉得物业费不值，同时这样的“不对等”造成业主与物业服务企业的矛盾日益突出，物业服务纠纷不断。

按质论价、优质优价、低质低价，适用于所有商品与服务。

然而近年来，很多物业公司的服务带给业主的感受度越来越差，却还想着一再涨价；

业主缴纳的物业费越来越高，所收获的服务却不见明显好转，这就影响到物业费缴纳的积极性，双方就这样陷入一种难以破解的死循环。

所以，这种矛盾虽小，但是普遍存在。

为什么堂堂中国第一大报《人民日报》专门报道了这个小的地方新闻，因为这种类似的物业矛盾具有很高的普遍性。而通过业主委员会谈判下调物业费这种方式，国家层面上也是想推广的。

甚至我觉得，不但要废除物业费可涨不可落的陋习，而要形成物业费和服务质量关联的可上可下浮动机制，由此形成业主对于物业公司的监督机制。

每一年，物业公司的真实账目需要业主代表进行审计或者参与审计，尤其是物业费之外的物业计划外收入，要有明细账目，同时审计结果公示。

每一年，物业公司要进行有业主代表监督的满意度调查，如果满意度进步可以进行上调，满意度下落，则考虑物业费下调。

每年年末，物业公司要对业主委员进行一次公开述职，同时欢迎其他业主旁听。

在这个三个事情做到的情况下，才能启动物业费上涨，否则一律免谈。

         

物业公司也不要天天想着如何调高物业收费完成率，不要想着提高收费标准。

多想想如何让业主更满意的方法和活动，物业收费率自然会提高。

一句话，在中国很大一批物业公司把自己当"主子"，却把业主当"傻子。

小心把“傻子”逼上梁山，总有一天他们联合一致，敲掉你的饭碗。

2023年，对于整个中国一定是一个分化的行情。

有些城市，一定会复苏，有些城市，一定会继续沉寂，这既和这些城市的楼市相关，也和这些城市的产业强相关。

有些城市是主城可以买，有些城市是地铁板块可以买，还有一些城市是产业聚集板块，金融聚集板块。

具体哪些城市哪些可以买，我们总结了一个全国买房城市表格。

1、一张表格，涵盖全国300多个城市，哪些可以买，哪些千万别碰，还有这些城市应该购买的板块方法。

2、另外，还有一个银行系统内部使用的全国开发商黑名单，咱们普通客户置业这些开发商千万不能碰。

2023年买房一定要看看，一定要看看。

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