为什么？中国老百姓不愿意买房了

文/慧净

我和朋友王五在一起喝茶，他告诉我说，他不打算在江浙沪买房了，也不会考虑在安徽老家买房。

我听了后，非常震惊，因为我和他认识有一段时间了，我知道他对买房有特别的执念！他的理念里：房子是承载了一切的象征。谈婚论嫁要有房子、子女教育要有房子、工作周边要有房子住、七大姑八大姨的家长里短也要有房子来堵，等等。

王五对于突然放弃买房给出的理由是，年前被裁员让他重新认识了很多事情：他毕业这么多年，辗转百度、阿里等众多大厂，之前是他炒东家鱿鱼，这是他第一次被东家炒鱿鱼。

王五被裁员后重新找工作的时间里，突然就人间清醒了，之前工作时有想过可能会失业，但那一丝不安很快就在敲代码的繁忙中稍纵即逝了。这一次失业让他真正认识到，工作是不稳定的，而且随着年龄的增长，竞争优势在减小，就业难度在加大。

王五略显疲惫地说，没了工作，现金流的稳定性受到了极大冲击，他甚至担心会坐吃山空，影响生存。生存都受到影响时，现钱（就是粮草）变得极为重要，其它的结婚生子、房子车子、流言蜚语等等，一下子就变得无所谓了。

这说明什么？

说明信心、预期的重要性！大家在乐观时往往更加乐观，在悲观时往往更加悲观。不想买房子，往往是因为对现状太过悲观、对未来信心不足；相反，假如有一天，大家从悲观的预期转变为乐观的预期时，极有可能再次掏空六个钱包踊跃买房。

中国老百姓买房意愿不强，是王五为代表的少数人的个别现象？还是多数人的普遍现象？

我们用数据说话：

2022年12月末，广义货币(M2)余额266.43万亿元，同比增长11.8%，比2021年同期高2.8个百分点；

2022年，中国居民中长期贷款增加2.75万亿，同比2021年的6.08万亿下降55%；居民短期贷款也同比去年下降41%。

另一个数据，克而瑞研究中心公布了2022年百强房企销售情况：百强房企累计实现销售总额64622.2亿元，同比下滑41.6%；累计实现权益销售金额51320.6亿元，同比下滑42.2%。

简单解读下：

M2代表着货币的宽裕程度，同比增长11.8%，保持了两位数的增长，说明市场流动性比较宽裕，并不缺钱。

居民中长期贷款代表着大家买房的住房贷款，同比腰斩，大幅下降55%，是我国历史上少有的负增长，说明贷款意愿很弱。

房产销售数据同比下降约42%，小于居民住房贷款同比下降速度55%，则暗示着居民有提前还贷的现象。

概括一下数据就是，现在的金融市场整体处于放水状态、并不缺钱、利率也很低；但是申请房贷的人并不多，买房的意愿不够强是多数人的普遍现象。

数据来源：wind、叶檀财经

那么，买房意愿不强的背后原因是什么？

我个人认为答案有很多，比如就业不够充分、交楼不够及时等等。但是，最直接、最共性的答案是：买涨不买跌，房价看涨的预期变了。

我们设想一下。

王五虽然失业了，但他如果坚信房子还能涨的话，也一定会毫不犹豫把攒的首付拿来买房，因为现在不买，将来一定会更难上车了，因为拉长周期看，现金一定是贬值的。

北京、上海、广州、深圳虽然房价很高，但是大家如果认为房价将来能够稳定跑赢通胀的话，也一定会千方百计地搞钱来买房，因为能够跑赢通胀、同时承载万亿资金的资产实在是太稀缺了。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。我们两千年前就已经知道了，资金永远是逐利的，只要有利可图，资金一定会蜂拥而至。

因此，房价能够稳住不继续下跌，房价能够继续跑赢通胀的预期重新建立起来，我个人相信一切都不是问题。

接下来，有一个大问题，如何改变买卖预期、稳定房产市场呢？

当下，房产低迷的闭环是，房产市场接近冰冻，更有部分人都选择了提前还贷。

与此同时，原本打算购房的人，看到利率下跌，预期有更低的利率；看到房价下跌，预期有更低的房价；也有突然失业、投资失败的等等，最终都选择了观望。

如此一来，房产市场的成交、银行住房贷款的交易都不同程度的出现了抛售加大，但是买入却也在减少的现象。

这样继续下去，很容易出现市场承接不住的风险，进而引发金融系统性风险。

好比股票一直有人在卖，但是买的人少，一旦跌破某个心理支撑位置，就容易引发恐慌、践踏。

我个人觉得打破房产低迷的怪圈、改变房市的预期，不能既要又要，买房卖房两头都抓，而应该着重管理买房的预期。

我觉得有三个方面可以参考吧。

首先，管理降息预期，要谨慎再谨慎降息、放水，打破观望者的心理预期。

原因有两方面，一方面中美利差已经倒挂很严重了，会使得部分资金流出包含房产在内的中国资产，造成房价下跌压力；另一方面诚如前文所讲，市场并不缺钱，部分资金已经在空转，甚至在某些领域投机作妖，也没有流入房产市场。

其次，探索新房销售模式，多间接降价少直接降价，稳住市场预期。

比如，新房销售可以在售价不变的基础上，通过对公摊面积进行打折、减少，通过提高现房销售占比，通过发放类似人才补贴的购房现金劵，通过和银行合作对目标购房者进行LPR打折、优惠利率，等等多元化的方式来提高销量，激活市场买房的多头潜力。

数据来源：wind、叶檀财经

再次，增加收入、改善就业，改变巧妇难为无米之炊的现状。

今天，我们已经看到中新经纬报道：河北、安徽、贵州、青海上调最低工资标准了，也相信会有更多元化的增加收入的政策出台。

另外，我们认为最新大热的ChatGPT是典型的科技创新，也一定会从方方面面改善就业。

科技一定是提高生产力，改善就业的，就好比马夫没了，但是会有更多的司机出现。这样的例子有很多，外卖平台催生了大量的外卖小哥，物流平台催生了大量的快递小哥，购物平台诞生了大量的小商小贩，再往前的第一次、第二次、第三次工业革命等。

最后：

我个人觉得，房子无论是对于一个家庭而言，还是对于一个国家而言，都是牵一发而动全身的重要。

虽然，有人口老龄化、经济不确定等因素，但是，从欧美的历史来看，房子长期也是极大概率会跑赢通胀的。

假如，有一天预期再次向上改变，大家会觉得，现在房市是个黄金坑吗？

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）-- END --

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作者：慧净 编辑：始末

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