未来楼市的4个危机和3个希望

作者：米宅 | 2023-01-31

这篇文章，不会是个爆款。因为太理性，没有加入情绪。看空的人不会看，看多的人更不会看，屁股决定脑袋，投资客跟普通人天然打架。但是，我依然想在2023年刚开年，为大家树立一个更加真实、更加客观的趋势和市场，以便大家做出更加理性的判断。

对于中国楼市，我觉得会有两个大变化：1、楼市成交额固定在10万亿。当然，这是不考虑通货膨胀的前提下。我的判断是：2021年以前，过去10年从5万亿增加到18万亿，18万亿就是临界点，22年是13.3万亿，我觉得2023年-2028年这5年，会逐渐固定到10万亿。2022年，中国房地产的成交额是13.3万亿。2010-2021年，楼市的成交额一直在快速上涨，从5.27亿快速飙升至18.19亿，翻了2倍多，非常猛。但是我们也非常清楚，2022年量价齐跌，支撑成交额快速上涨的2个变量全都减少，因此2023年的成交额也会减少。

2、大城市占大头，中小城市该死死。2023年，头部30-50城房价会回正，而非回暖。房价高的城市肯定要回落，比如北京上海南京成都，房价低/降价的城市肯定会逐渐回正，比如深圳武汉广州。但很多朋友说，你这是看空楼市啊。其实不是。房地产成交额的减少，绝对不是看空，而是成交结构的变化。比如2021年中国楼市成交额17.36万亿的数量中，你知道鹤岗有多少吗？1.7亿，太少了，但是有大量类似鹤岗这样的城市，几个亿、几千万的成交，有意义吗？2022年之后，已经失去了意义。因此，以前18万亿，长三角5万亿，珠三角2万亿，其余10个二线加起来3万亿，总共10万亿，占55%，未来会7万亿/10万亿，占比会到60%-70%以上，甚至更高。这是我的两个大判断。楼市总量萎缩，大城市继续活跃，利好大城市。

中国楼市的4个危机。我对2023年的整体判断：1、2023年肯定比2022年好，2、但V形反弹可能性不很大。为什么？因为制约2022年中国经济下行的主要原因，在2023年不可能快速、根本性的变化，这是我们大家都知道的常识。1、危机1：信心。这玩意儿特别虚无缥缈，但是却非常真实的存在。疫情突然放开了，却没有出现所谓的报复性消费；房价跌了，但是追涨杀跌的情绪却非常浓厚，大家照样不买房；政府嘴上说着解决烂尾，但是就很多城市更多停留在口头上，实际上根本没有解决；M2继续增长，但是没有进入到消费、买房，反而大家的存储增长了不少。信心跟GDP增速成正比，普通人太现实了，因为大家都被现实吓怕了。2、危机2：疫情后遗症。疫情管控基本消失了，但是带来的后遗症却不会迅速消失。很多工厂短期内招不到工人，旅游、消费也不会迅速暴涨，还有几波高峰都会影响出行，没有出行，就没有收入，防疫放松，预期增强，但上半年可能还平复不了。因此，全国多地反复出现，一部分人对新冠病毒没有科学认知，过分恐慌，严重影响了生产和生活秩序；有一个数据比较典型，那就是22年12月的制造业采购经理指数为47%，比11月份降低了1个百分点。3、危机3：刺激政策副作用。2008年的4万亿副作用没有消化，又与陆续追加的投资叠加，进一步恶化了很多普通老百姓收入的分配结构。最终需求比例越来越小，尤其是居民消费逐年降低，使国民经济几乎失去了内生动力。4、危机4：国际形势。哪怕是刚开年才2周，世界就很乱了。俄乌冲突、台海危机还在继续，对中、俄进行制裁，前一段咱们很多家央企开始从美国退市，双方开始在部分产业链上出现摩擦，打乱了国际产业链、供应链。还有几个“小事”。这一段日韩英美又开始跟咱们打舆论战了，苏纳克干涉HK问题，法德给乌克兰送坦克，立陶宛、波兰、乌克兰达成互助协议，英日签署互相驻军协议。只要政治不稳定，经济就不会稳定。这些影响2022年的要素，短期内不可能消除。再加上大基建、大放水的恶果，5年内消化不了。这就造成了大家的收入分配严重扭曲，2008年以来长时间扩大基础设施投资的结果。要恢复正常结构不可能一蹴而就。5年也不一定能化完。第三个，国际局势根本没有缓和的意思。俄乌冲突、台海危机、逆全球化的主动权都不在我们手上，中美部分制造业脱钩，苏纳克前段时间干涉内政。不宜过度乐观，不宜过度高估。

中国楼市的3个希望。至少我看到的很多国际投资机构，比如野村对中国2023年GDP增速预期从4%调升至4.8%。与此同时，房地产调控也拐角打方向盘。房地产政策于11月接连传来包括“三支箭”、“金融16条”、证监会股权融资5项措施多项利好消息。中央经济工作会议对当前面临的形势有清醒判断：

“我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深”。对2023年的目标做了实事求是的描述：“突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步”。

国内基础不牢固，国外国境很动荡。虽然很多经济机构预测23年会在5上下，但是我个人预计会在3-4之间。1、希望1：宽松政策。2、希望2：开发商展期了，地方政府展期了，展期就是安全。3、希望3：经济复苏，经济好则楼市好。由此，2023年经济工作重点：

一是大力提振市场信心；

二是有效防范化解重大风险；

三是优化财政支出，逐渐改善国民收入分配结构，培育经济增长内生动力；

四是加强国内产业链、供应链建设，努力培育全国统一大市场。

2021年，中国出口创下十几年来最高增速，达到29.6%，贡献当年GDP增长的一半，但偶然性太强。2022年前11个月进出口增速大幅下降，出口累计增长9.1%，低于2021年同期的30.7%。12月中央重提房地产、互联网平台、教育服务三大行业，国务院副总理刘鹤重申房地产为国民经济支柱产业。

我个人观点，谨慎乐观。比如天津，我觉得是年底年初全国学区房的固定行情，过了这一波，市场就继续平静，不代表整个行情。北京上海天津广州，我了解到的信息，新房、二手数据确实好了很多，广州有些业主开始傲娇了，但我觉得数据是滞后的，也不一定真实，要拉长至少一年行情去看。我看了很多报告和不错的学者讲，上半年经济是上下震荡，而不是复苏，下半年是反弹，但不是V型反弹，他们不像我们会调动情绪，比较理性，我比较认同。比较典型的城市——深圳，我很看好，但仅仅是相对看好，而不是说暴涨，哪怕现在炒房客去深圳买房，找笋也很难，哪有什么洼地啊，早都填平了。1、优质城市，依旧值得投资。不用担心，量少了，但结构发生了变化，利好大城市，不用担心大城市的资产安全性。2、涨跌都必须算清楚。首付多少+月供几年就是你的成本，涨了多少、息差多少就是你的收入，中间的就是收益，比较清晰。3、刚刚开发的新区，全部放弃；老破小全部放弃，物业差的全部放弃，不在城市方向的全部放弃，房贷利率高的尽快放弃，已经盈利的赶紧变现，房价越来越低的赶紧抛售。4、垃圾房子一定要尽快卖掉，降价卖掉，想尽一切办法卖掉，不要管是不是一线、三四五线，跟那条线没关系，跟优质不优质有关系。5、多挣钱，不折腾，身体第一。

2023年，买房最重要的是什么？

第一考虑的不是买对哪里最升值，而是千万不要买错，买错成本太高了。因此，在2023年的刚开年，我准备了一个城市资料包：

1、全国100个最危险的城市。

大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？你所在城市能不能买？县城到底要不要抛弃？问题太多太多了。

有些城市还不错，但时机、板块不行，需要注意，有些就是纯粹不行，但很多朋友不清楚。那我来告诉你。

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