大城市，还有希望吗？

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新年新气象，为了全力拼经济，不少城市都开始整活了。比如河南，出台了90条措施来拉动经济。昨天钟灏老师已经解读过，不再赘述。比如郑州，也是动作频频。1月3日，郑州发布了新版《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，1月1日正式实施，核心内容依然是放宽落户：

实施中心城区和县（市）、上街区无差别化落户政策，全市统一的以经常居住地登记户口；

放宽在中心城区稳定生活的农业转移人口及其他常住人口落户条件，落户不受居住证办理年限、中心城区租赁房屋入户年限和户口性质的限制； 

放宽在中心城区普通劳动者参加城镇社会保险落户条件，落户不受在中心城区务工及缴纳社保不受社保缴费年限限制。

一句话总结就是：只要你在郑州有稳定的工作，或者有稳定的住所（购房或租房均可）都可以直接落户，甚至还可以让同住的子女、配偶、父母一起落户。郑州落户，已经全面放开，没有门槛。把落户门槛放到最低，甚至取消，已经是最近几年的大趋势。随着郑州的加入，完全取消落户门槛的省会就已经多达7个：石家庄、福州、银川、济南、昆明、郑州、南昌而像武汉、西安、成都、南京等城市，虽有一定条件，但落户的限制也基本不存在。中国人口完全自由流动的时代，即将到来。取消落户门槛，最直接的目的还是抢人。尽管这些城市很多都是千万人口大城市，比如郑州，2021年常住人口1274万，能排在全国第11位。甚至，郑州的人口增量，也能排到全国第六位。但关键在于，城区人口规模的等级太低。根据七普数据，郑州的城区人口仅有534万人，连常住人口的一半都不到，大量人口还分布在周边郊县。继续抢人，提升城区人口规模，已是紧迫任务。甚至，是所有城市的紧迫任务。

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每个城市，都有成为中心城市、成为特大城市的野心。而发展大城市、都市圈、城市群，也是近些年国家主导的大势。把人才、资金、技术、创意等资源，不断往大城市集中，成了主要路径。每个省份，也会推举一个龙头城市带动其他城市发展，“强省会战略”已经遍地开花。比如长春、银川，经济首位度已经超过50%，一城相当于半个省。比如济南、石家庄，经济首位度都在20%以下，也成为推动强省会战略最迅猛的地区。中国的核心大城市，正在追求变得更大、更强，香港化不可避免。但最近几年，国家对大城市的这一动向，开始有所警示。年前中央引发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》提出，推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张……合理确定城市规模、人口密度、空间结构。而早在去年的城镇化重点任务中，就已经提出“超大特大城市瘦身”；在去年9月份，发改委还提出：

不能跨越发展阶段，在不具备条件的情况下推动都市圈建设。合理确定都市圈空间范围，防止盲目扩张规模。

尤其是都市圈的建设热潮，更是甚嚣尘上。清华大学中国新型城镇化研究院的《中国都市圈发展报告2021》，给出的全国都市圈数字是：34个。34个都市圈分了3个层级：6个成熟型都市圈，17个发展型都市圈，11个培育型都市圈。你所能想到的有头有脸的城市，必须配上一个都市圈。4个直辖市、25个省会城市（海口、拉萨未在表中）不能落下吧，深圳、宁波、大连、青岛、厦门5个计划单列市，影响力也得配一个吧。其实，海口也曾提出建设经济圈，与都市圈大概意思一致。这么算下来，只有拉萨一个省会成了例外。甚至有些省份内，就规划了2个及以上的都市圈。比如湖北，就要建设以武汉、襄阳、宜昌为中心的三大都市圈。比如山东，就要建设济南都市圈、青岛都市圈、鲁南经济圈。最狠的当然是广东，规划了5个都市圈。如此画圈，实在有些盲目跟风。而国家密集的警示信号，对那些有着晋升超大特大规模野心的城市，可谓泼了一盆冷水。梦想还是要有的，但要适可而止。

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于是，很多人开始质疑大城市是不是还有未来。中国未来的希望，还在大城市吗？直接点回答：大城市依然是全村最后的希望所在。一个已经被用烂的例子，是东京。东京都人口1394.3万，而日本总人口1.25亿，一个东京都就占了整个日本人口的10%以上。而东京都市圈的人口规模，更是达到了3700多万人，占了全日本的35%左右。为了疏解人口压力，东京周边建设了全世界最发达的地下铁系统。甚至早在2018年，日本政府就准备动用“砸钱撵人”的办法，缓解东京的人口压力。这一想法在今年又重新生发，日本计划自2023财年开始，迁出首都圈的家庭可继续获得最高300万日元（约合15.7万人民币）的基础财政补助。如果一个符合迁居补助条件的家庭育有两名18岁以下未成年人，搬出首都圈，那最高可获得500万日元（约合26.2万人民币）的补助金。但效果却恰恰相反，更多的人循着便捷的交通涌入东京都市圈。即便在2011年日本人口开始负增长后，整个东京都市圈的人口都一直保持着增长。也就是说，整个日本的人口在负增长，但最核心的都市圈人口保持正增长，都市圈的最核心人口增长速度更快。而当下的中国，也正走向这条路。尽管2022年的人口增长数据还未公布，但大概率会得到一个负增长的结局。但人口在持续净流入的，依然那些核心大城市。2021年，中国GDP最低的15个城市都未超过500亿，而GDP万亿城市已经多达24个。我们必须承认，中国城市格局基本固化。最终的局面是，房价格局早已确定，那些最有价值、最值得长期拥有的核心资产，依然在大城市。对无数年轻人来讲，去闯荡世界、为人生打拼的最好机会，依然在大城市。拥抱核心城市的核心资产，是你必须做出的正确选择。2023年，楼市即将重启，背后的逻辑是什么？哪些城市最有价值？哪些城市必须远离？今天晚上19:00，我将在米宅米公子视频号做一场直播，咱们来聊聊今年的楼市，点击下方预约按钮，不见不散！

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① 全国38个风险城市名录：

这里面包含两类城市，一类有17个城市，建议大家先别着急买，因为还会跌；另一类有21个城市，风险非常大、非常大！短期内都不建议碰！

②《28城投资收益率》

从2009年开始，全国28个最重要城市的楼市收益率全部包含在内。

有了这份数据，对28个核心城市的涨跌逻辑，将一目了然；你对中国楼市的涨跌周期，将一目了然。

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