喜拿红包！明年起，100万房贷每月少还200元

红包或不大，但在这个特殊的年份、也算是种心理安慰。

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2023年1月1日后，绝大部分有房贷的朋友、其月供都将减少。

因为绝大部分房贷利率的重新定价日为每年的一月一日、只有极少数房贷利率会选择每年的对月对日（放款那个月和日，若放贷日期是2020年6月7日、则每年的6月7日为对月对日）来重新定价。

现在的房贷利率几乎都是5年期LPR加减点的浮动利率，虽然加减的点数固定、但每年的LPR数值理论上却是变动的，而2022年5年期LPR累计降幅为35个基点、即0.35%，利率降了、对应的月还款额自然也会降。

以100万房贷、30年等额本息还款方式为例，其月供额将减少约200元、一年下来大约2500块…嗯，够一家人美美满满的下趟馆子或团团圆圆的吃顿年夜饭了，也算国家发的一个新年喜庆红包吧。

这个红包几乎人人有份，只要你名下有房贷、基本都能拿到，但也有极个别的例外…选择了固定房贷利率的人、使用了公积金房贷的人，因它们是另一套房贷计息方式、此次就受益不到了。

在2020年房贷利率转换时、即由当时的基准利率上下浮动转为5年期LPR加减点，若选择了每年重新定价的浮动利率、而不是整个房贷期间都不变的固定利率的话，那每月少还的贷款就更多了。

2020年时，5年期LPR数值是4.8%、而现在已降为4.3%，降低了0.5%。

若30年等额本息还款、房贷总额100万的情况下，月供款就能少还约300元、一年少还约3500元，若房贷总额200万、300万、甚至500万时，那少还款就更多了。

当时为了锁定低利率而选择固定房贷利率的人，此时会作何感想呢？

大概率只有“后悔”二字吧。

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2019年末、央行发布公告，要求对存量贷款（包括经营贷/消费贷/房贷在内的所有贷款，并不仅仅指房贷）的定价基准进行转换，由之前的参考贷款基准利率变为今后的参考市场报价利率（LPR），并给出了转换期限。

其中关于存量房贷利率的转换期限，是自2020年3月1日起开始、至2020年8月31日止结束。

怎么转换的呢？

总原则是转换前后的实际利率不变，5年期LPR数值采用2019年12月的、差额部分由加减点弥补。

举个例子。

若在2009年买房的话，当时的房贷利率最低打7折，若按照2020年5年期贷款基准利率4.9%的话，那实际利率就是3.43%(4.9%×0.7)，所以转换之后的实际利率也得是3.43%。

2020年12月5年期LPR数值是多少呢？4.8%。

如何让4.8%变成3.43%，这是一个简单的算术题…4.8%－1.37%=3.43%，即5年期LPR减137点，所以原先7折房贷利率转换后的房贷计息公式就变为：5年期LPR-1.37%。

到底转成浮动利率还是固定利率，当时网上还经过一阵激烈争吵。

其实无需争吵，只需自己对未来利率走势进行判断即可：如果你认为未来利率是下降的、那就转浮动利率，如果你认为未来利率是上涨的、那就选固定利率。

可当时的很多大V也来凑热闹，并给出了雷人的答案：如果自己的利率低、那就选择固定利率，这样可以锁定低利率；如果自己的利率高、那就选择浮动利率，这样能享受降息的好处…涨跌结果都说了，总能蒙对一个。

其实当时的正确做法就是选择浮动利率，因为在2020年2月和4月、5年期LPR分别降了0.05%和0.1%，也就是说2020年转成浮动利率的话、房贷利率立马减少0.15%（因为转换基数采用的是2019年12月的5年期LPR数值）。

若把7折利率转换成浮动利率，明年一月一日的房贷利率是多少呢？

房贷利率=5年期LPR-1.37%=4.3%-1.37%=2.93%，其利率甚至比3.15%的公积金贷款利率还要低。

经过累计0.5%的降幅，曾经上浮30%、6.37%的房贷利率，明年也将降为5.87%，但这相对于当下普遍4.1%的首套房贷利率仍然很高。

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当下中国的存量房贷利率，无法通过向银行申请来实现下调、只能通过其他一些方法。

提前还贷。

如果房贷利率高、而自己又没有好的投资渠道或不善于投资理财，完全可以提前还贷。

一般情况下，还贷一两年后就可提前还款、且无罚金，可还部分、也可全额结清，并且绝大部分银行都可在手机银行预约、扣款。

提前还贷的前提是，你得有闲钱哦。

转公积金房贷。

可以把房贷转成低息的公积金房贷，它的前提是你所在的城市有这项业务。还有一个缺点，就是可能会消耗现金流…公积金贷款额度一般少、比如当地最高只能贷60万，而你的房贷尾款还有100万，此时就需要自筹资金把40万的缺口补齐。

对敲交易。

就是把你名下的房子卖给自己能控制的亲友，以对方名义申请新的低息房贷、从而实现房贷置换。

它的本质是一笔房屋买卖交易，除了要缴纳契税和个税（满五唯一无个税）外，还有道德风险…房价涨了、买入认会否承认是代持？在金钱利益面前很多人会把持不住；房价跌了、卖出人会否继续还月供并承担债务？

置换为经营贷。

因为以上置换高息房贷的方式都有天然缺陷、仅适合一部分人，所以大多数人都采用置换经营贷的方式、毕竟经营贷的利率也只有4%左右甚至以下。

经营贷也有缺陷。

首先是时间较短、一般是3年左右，只有个别城市会有10年、甚至20年的经营贷产品。所以存在到期还本需要大额资金（可以使用过桥资金，但会增加成本）、再审批贷款不通过、房价下跌再审批贷款额度减少等风险。

其次就是抽贷的风险。若自己本身就经营实体、如中小微企业或个体工商户等，这种转换没有一点问题，若本身不是经营、而是通过包装做假来获得经营贷，一旦被银行查实、会存在被要求提前还贷的风险。

如何置换高息房贷，每个人还是要根据自己的实际情况、通过思考分析并成本收益计算后再决定。

虽然今年存量房贷利率降了0.35%，100万房贷月还款只少了200元，但怎么说呢……聊胜于无啊。

趁着当下的信贷宽松期，除了可以把高息贷款置换成低息贷款外、其实还有另外两个置换方向，我把这个锦囊小妙招整理出来送给感兴趣的朋友，添加下方企业微信、免费领取。